Economie

Crédit immobilier
Comment les banques vous tracent

Elles mettent l’accent sur le déroulement des anciens crédits
Une bonne qualité de l’employeur impacte le sort du dossier
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Depuis 2013, au premier semestre de chaque année, l’encours des crédits immobiliers ne cesse d’augmenter. Durant les quatre dernières années, il a progressé de 28 milliards de dirhams pour atteindre 185 milliards de dirhams à fin juin 2016 (Source: L’Economiste)

La qualité de l’employeur joue un rôle important dans le sort d’une demande pour un crédit immobilier d’un salarié. Travailler dans une grande entreprise est plus rassurant pour un banquier qu’exercer dans une PME. La bonne qualité de l’employeur renforce le profil risque du client. Elle peut se traduire par un versement régulier du salaire à une date fixe et également par la réputation de la structure. Les chargés d’études vérifient l’adéquation entre les revenus déclarés et les mouvements créditeurs du compte. A la moindre incohérence, le dossier sera rejeté. A cela s’ajoute, l’ancienneté professionnelle du demandeur qui doit dépasser au minimum 1 an dans un poste. «Plus une personne est ancienne dans son emploi, plus ses revenus seront stables », révèle un banquier. La moralité du client est un autre élément qui intéresse ces organismes. Il s’agit de retracer son historique avec les banques pour mettre l’accent par exemple sur le déroulement de son dernier crédit ou s’il a des incidents de paiement.  
D’autre part, certains établissements  exigent pour les salariés d’une PME de fournir des informations supplémentaires sur leur employeur notamment : sa date de création, son compte bancaire, ses effectifs, son activité…. Pour les professions libérales et les commerçants, quelques établissements prévoient des primes de risque.  
Un autre critère important qui rentre dans le cadre du traitement d’une demande d’octroi d’un prêt à l’habitat, l’âge du client. Le raisonnement des banques consiste à privilégier les jeunes car leur capacité de remboursement pourrait s’améliorer avec le temps. Bien sur, dans le cas où l’intéressé dispose une bonne qualité employeur. De même que, plus la durée du crédit est longue (maximum 25 ans), moins les mensualités sont importantes.
Dans le cas où l’âge du client est supérieur à 60 ans ou le montant octroyé dépasse 1 million de dirhams, la banque exige une visite médicale afin de déterminer une surprime en cas de problème de santé. Par ailleurs, l’idéal pour une banque c’est de faire coïncider l’âge du client à la dernière échéance avec la date de son départ à la retraite.
Au delà de la situation professionnelle et financière du demandeur, l’état du bien à acquérir intéresse la banque car il se traduit par un bon gage et par la suite par une bonne opportunité à saisir en cas de contentieux. C’est la raison pour laquelle les établissements de crédit privilégient le financement des biens achevés (sauf pour construction) et en bon état dans des zones urbaines. A l’inverse, un bien inachevé ou ancien sera difficile à revendre. Le financement peut aller au delà de 100% avec une option d’acquisition-aménagement. Cette dernière ne concerne que les biens neufs à l’exception des logements sociaux qui ne rentrent pas dans le périmètre de l’aménagement.  
Pour chaque demande de crédit, il est conseillé de consulter toutes les banques et les établissements de crédit pour découvrir l’ensemble des offres disponibles sur le marché. Ce qui va ramener le client d’avoir une idée sur sa mensualité TTC, le taux ainsi que la modalité de la prime d’assurance. Cette dernière prend deux options: soit la prime est unique, soit elle est périodique. La première est payée en totalité au début du crédit. Dans certaines banques, au moment de l’encaissement de la première mensualité. Cette prime ne vous donne pas la possibilité de récupérer les frais d’assurance en cas d’un remboursement anticipé. C’est une formule recommandée pour les ménages qui n’ont pas l’intention d’effectuer des règlements anticipés.
En revanche, la prime est périodique, si elle est réglée mensuellement. Un système avantageux pour l’emprunteur en cas de changement de banque ou lorsqu’il s’agit d’un remboursement avant le délai prévu. Sur le marché des assurances crédit immobilier, la tarification varie selon la prime choisie. Lorsqu’il s’agit d’une prime unique, le taux peut démarrer à partir de 3,50% du montant de l’emprunt. Par contre, le taux de la prime mensuelle se situe entre 0,40 et 0,60% par an sur le capital restant dû.