Analyse

Spoliation foncière
Double jeu à la Cour de cassation!

Par L'Economiste | Edition N°:4589 Le 17/08/2015 | Partager
Elle immunise le faux au bénéfice de la bonne foi!
Jurisprudence inconstante et arrêts non publiés
Les juristes sont perdus: «Tout peut arriver»

«La jurisprudence de la Cour de cassation est inconstante lorsqu’elle

Me Omar Azouggar se confie. «Nous apprenons dans la souffrance des autres», affirme-t-il en faisant allusion aux dossiers amoncelés sur son grand bureau. Avocat au barreau de Casablanca, ce quadragénaire au sympathique accent berbère est natif du sud. C’est en 1998 qu’il revêt sa robe noire en tant que plaideur confirmé. Docteur en droit, professeur universitaire, arbitre et auteur prolifique: 32 essais de droit publiés depuis 2010. Un exploit!
 

se prononce sur des inscriptions portées au titre foncier sur la base d’un faux et usage de faux», assure Me Omar Azouggar, auteur de 32 essais en droit immobilier, fiscal, arbitrage...
Le cas récurrent est celui d’une vente d’un bien immobilier conclue via une fausse procuration (voir encadré). Qui protéger? Le propriétaire dépouillé de son bien ou l’acquéreur de bonne foi? Un dilemme juridique et moral face auquel les juges de la plus haute juridiction ont adopté deux positions divergentes.
Certains ont estimé «qu’une inscription (transfert de propriété par exemple) doit être radiée à chaque fois que l’usage de faux est prouvé. Le juge civil, lui, ne cherche pas à savoir si un acheteur est de bonne ou de mauvaise foi», commente l’avocat du barreau de Casablanca. Brandissant ainsi un principe général de droit musulman: tout acte illicite est nul et non avenu. La nature viciée de l’acte prévaut. Elle engendre sa nullité absolue. C’est comme si la vente n’a jamais existé ni produit d’effet. Il en va de l’intérêt général et de l’ordre public économique. La fiabilité des transactions participe à la sécurité juridique du climat des affaires.
Citons par exemple l’arrêt n°3973 non publié de la Cour de cassation. Rendu le 30 décembre 2003 dans le dossier civil n°2002-1-1-3225. «Sa position est très favorable aux victimes de spoliation foncière», commente Me Azouggar. La Cour de cassation l’a ensuite confirmé, en 2005 et en 2008, pour garantir au propriétaire une jouissance paisible(1). Grâce à une telle jurisprudence, le propriétaire dépossédé pouvait réinscrire son bien en son nom(2). La Conservation foncière doit s’exécuter.
Mais en 2007, puis plus important en 2013, la jurisprudence change brutalement. Le juge va s’intéresser plutôt à «la bonne foi» du détenteur d’un bien. Même si cette détention repose à l’origine sur un faux. Exemple des ventes successives: grâce à divers complicités, monsieur X commet un faux pour s’approprier un terrain. Le spoliateur revend son bien à Y qui le cède à son tour à Z. Un 3e acquéreur rachète le terrain en ignorant qu’il a été à l’origine volé. Il pourrait alors se prévaloir de «sa bonne foi».
C’est ce que le revirement de la Cour de cassation a pris en compte. Il permet au dernier acquéreur de garder le bien au nom de la bonne foi.

La Cour de cassation est la plus haute juridiction du Royaume. Elle est composée de six chambres: civile (appelée aussi la 1re chambre), commerciale, pénale, sociale, administrative, statut personnel et successoral. Une 7e chambre, foncière, sera créée. A elle seule, la chambre civile a jugé 6.245 affaires sur les 6.414 enregistrées en 2014. L’ex-Cour suprême veille à unifier l’interprétation de la loi par les juges de fond en donnant une orientation cohérente et juste à la jurisprudence. Un cahier des charges qui n’est pas toujours facile à tenir 

Néanmoins, il est permis d’émettre des doutes sur un tel argument. Surtout si l’on observe que, souvent dans des affaires judiciaires, ce sont les mêmes noms que l’on retrouve dans la chaîne des acquéreurs-intermédiaires. Le simple citoyen ne peut le deviner. Mais les professionnels du secteur sont assez avertis pour repérer les trafics.
Même prouvé, le faux et usage de faux ne produit pourtant «aucun effet sur l’acquéreur de bonne foi». Car ce dernier «ignorait l’illégalité de l’acte commis par son prédécesseur», selon l’arrêt non publié n°277 du 28 novembre 2007 (dossier civil n°2007/1/2664).
Une autre décision va enfoncer le clou. Deux chambres réunies (civile et commerciale) de la Cour de cassation(3) vont immuniser l’inscription basée sur un faux. Autrement dit, le dernier acquéreur de «bonne foi» est protégé. C’est la victime, celle à qui une chaîne d’escrocs a subtilisé le bien, de prouver la mauvaise foi du dernier acquéreur. Mission presque impossible.   
La jurisprudence du 20 mars 2013 suscite de vives critiques. Certains, comme les héritiers Thomas et leurs conseillers, sont sans voix face à ce revirement aussi «inquiétant que contestable». Le comble est que la chambre civile peine à unifier sa position. «L’une de ses sections (2e) s’attache à la jurisprudence initiale. D’autres (5e et 6e) optent pour l’application stricte de l’article 66 de la loi sur l’immatriculation foncière!», commente étonné Me Azouggar.  
Que dire aussi de la position très critiquable de la Conservation foncière? «Elle ne veut pas entendre parler d’une radiation fondée sur le faux et usage de faux», assure notre source judiciaire. Si un conservateur le reconnaît, cela revient à mettre en jeu sa responsabilité juridique(4).    
En raison d’une jurisprudence inconstante, le sentiment d’insécurité juridique est grandissant. Beaucoup de professionnels de droit sont «presque dans l’impossibilité» de fournir un conseil en matière immobilière. Pour sortir de ce bourbier, la Cour de cassation doit clarifier sa positon en assemblée plénière. D’où l’intérêt de réunir les 6 chambres qui la composent. Me Omar Azouggar l’appelle de tous ses vœux.

 

                                                               

La procuration à l’origine des fraudes

 

Comme nous l’avions révélé dans notre enquête du 31 juillet 2015, les malfrats utilisent un nom fictif ou le patronyme d’une personne décédée! La vente d’un bien immobilier immatriculé est conclue sur la base d’une fausse procuration. Une technique parmi d’autres, comme celle de la conclusion d’une transaction par voie judiciaire. Les plaideurs se partagent les rôles laissant croire que le litige porte sur un bien non dérobé. Le propriétaire spolié n’est même pas au courant du forfait. Le jugement obtenu servira à entamer les démarches auprès de la Conservation foncière.
Pour se convaincre d’une telle pratique, l’Inspection générale du ministère de la Justice et des Libertés n’a qu’à piocher au hasard dans les décisions rendues par la Cour d’appel de Casablanca, de Tanger, de Marrakech... Ce sont de grands arrondissements judiciaires où il y a une intense activité de promotion immobilière. En cas d’inspection bien menée,  des noms et des signatures sortiront du lot.
Si par ailleurs certains dossiers ont été déterrés, «c’est grâce en grande partie à la persévérance de Hassan Mattar. L’actuel procureur général du Roi près la Cour d’appel de Casablanca», selon les témoignages spontanés de plusieurs victimes et avocats. Les enquêtes de ce magistrat remontent à l’époque où il était chef du parquet au tribunal correctionnel de Casablanca. Hassan Mattar, un M’zabi (région de Settat) ayant grandi au quartier Hay Mohammadi de Casablanca, a remplacé depuis plus d’une année Abdellah Alaoui Belghiti. Cet ex-procureur général de la Cour d’appel de Casablanca est parti en retraite en mai 2014.

 

Faiçal FAQUIHI
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(1) Au nom de l’équité, certains magistrats de la chambre civile écartent l’article 66 de la loi régissant l’immatriculation foncière. Celui-ci prévoit que «tout droit réel (de propriété, de jouissance...) relatif à un immeuble immatriculé n’existe à l’égard des tiers» qu’à partir de la date de son inscription sur le titre foncier. Toujours selon l’article 66, un propriétaire dépossédé «ne peut en aucun cas» opposer l’annulation d’une inscription aux tiers de bonne foi.
(2) Arrêt n°1107 du 26 mars 2008 (non publié), dossier civil n° 2006/2/1/1638 et arrêt n°1721 du 8 juin 2005, dossier civil n° 2003/1/1/2635.
(3) Arrêt de deux chambres réunies n°170 du 20 mars 2013 (non publié), dossier civil 2012/1/1/2820.
(4) Loi n° 14-07 relative à l’immatriculation foncière (article 72) et code pénal (des faux en écriture publique ou authentique: articles 351 à 356)

 

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