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    Courrier des Lecteurs

    Titrisation: Un milliard de DH attendus la première année

    Par L'Economiste | Edition N°:273 Le 27/03/1997 | Partager

    Le marché hypothécaire est une solution au problème du financement du logement social si des précautions sont prises. Parmi les recommandations de Bossard & Mazars, la révision du système de bonification des taux.


    Le financement du logement absorbe aujourd'hui un volume relativement réduit des ressources de l'épargne institutionnelle par rapport au montant consacré à la souscription de titres d'Etat.
    Le consortium Bossard & Mazars illustre ce constat, dans son étude sur l'épargne institutionnelle, par des chiffres: en 1994, la part de cette épargne investie sur le marché des titres à revenu fixe totalisait 33,2 milliards de DH dont 60% en titres d'Etat et 24% seulement pour l'habitat.
    Selon les experts, le marché hypothécaire doit reposer sur une titrisation d'actifs. Les créances obligataires détenues par le CIH et les autres banques prêteuses seront cédées à des Fonds Communs de Créances Titrisées (FPCT). Ces derniers émettront des obligations pour financer le rachat des créances.
    Ainsi, ces obligations adossées à des créances hypothécaires seront en concurrence avec les autres émissions sur le marché. Chaque opération de rachat de créances titrisées donne lieu à la création d'un nouveau FPCT. Les obligations émises par ces fonds seraient, elles, réservées au départ aux investisseurs institutionnels.

    Flux supplémentaires


    "Le CIH table, la première année de fonctionnement du marché, sur un volume potentiel de l'ordre de 0,6 à 1 milliard de DH d'émissions d'emprunts hypothécaires", indique l'étude.
    Son développement effectif sera conditionné par l'augmentation de l'épargne institutionnelle. Ces flux supplémentaires devront provenir, d'une part, des régimes de retraite par capitalisation et des capacités de mobilisation de l'épargne du secteur informel et, d'autre part, de la réduction de la ponction exercée par les émissions des Bons du Trésor. "C'est la maîtrise du déficit budgétaire qui permettra de réduire le recours du Trésor au marché".
    Le succès du marché hypothécaire est en outre lié à l'existence d'un marché monétaire actif permettant le placement des disponibilités et au dynamisme du marché immobilier pour la réalisation rapide des immeubles saisis. "Le bon fonctionnement des FPCT dépendra également du paiement à bonne date des bonifications d'intérêts accordées par le Trésor", est- il- précisé.

    Goulets d'étranglement


    Par ailleurs, les ressources collectées par le circuit bancaire seront sollicitées pour investir sur ce marché. "Mais pour leur éviter les risques liés à une trop grande transformation de leurs dépôts, il convient d'assurer une liquidité suffisante sur le marché des parts de FPCT".
    Il s'agit là d'un problème similaire à celui du fonctionnement du marché secondaire des obligations.
    Deux goulets d'étranglement sont identifiés par les experts.
    Au niveau des acquéreurs, l'existence d'une demande solvable en fonction du taux de remboursement et la disponibilité d'un autofinancement minimum requis constituent les deux contraintes majeures. Le projet de mise en place d'un système d'épargne- logement vise en partie à lever ces contraintes.

    Au niveau du Budget de l'Etat, la bonification d'intérêts sur l'encours des prêts accordés aux acquéreurs de logements sociaux se traduit par un alourdissement de la charge budgétaire. Elle est chiffrée à 250 millions de DH/an sur l'encours des prêts en 1994. "Cette contrainte budgétaire a constitué jusque-là un facteur de blocage au développement de l'habitat social".
    Le maintien de cette bonification sur les nouveaux prêts de la première tranche des 200.000 logements nécessite une dotation de 300 millions de DH et porte la charge de la bonification à plus de 1% de la masse budgétaire. Les experts suggèrent une remise en cause du mécanisme, ou tout au moins une révision du taux de bonification, de manière à rendre compatible l'aide au logement social avec les contraintes budgétaires.
    Pour apporter des solutions cohérentes, une approche globale du financement de l'habitat social s'impose, compte tenu de l'étroite connexion entre les obstacles: compétition dans l'accès à l'épargne longue, inadéquation des ressources aux emplois, hiérarchisation des taux et contraintes budgétaires.
    Mouna KABLY

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