Economie

«Goldorak», dynamo dans la baisse du prix du locatif professionnel

Par L'Economiste | Edition N°:1108 Le 25/09/2001 | Partager

. Les immeubles foisonnent à côté de Casablanca Technopark . La multiplicité de l'offre a permis de jouer un rôle moteur sur les prix du locatif. Les start-up, logées au Goldorak, profitent des prix les plus attrayantsImpressionnant, cet immense bloc de béton qui se dresse aux portes de Casablanca sur la route de Marrakech. Austère... oui, et pour cause, ce n'est pas un monument touristique mais un bâtiment destiné à accueillir le moteur de l'économie de demain, une sorte de Silicon Valley. Si Casablanca Technopark ou «Goldorak», comme il a été sympathiquement baptisé, n'a pas encore fait le plein, le projet a eu un effet d'entraînement extraordinaire sur les prix de l'immobilier dans cette zone de Casablanca. Aujourd'hui, l'offre est multiple et les prix attrayants. Le mètre carré à la location tourne autour de 120 DH HT. L'ex-immeuble de la Douane fait mieux et propose aux start-up dans les nouvelles technologies de l'information un prix de 50 DH HT le mètre carré avec en sus 20% pour les taxes. «Ce montant est récupérable», signale Mlle Bensouda à qui nous nous sommes présentés comme une entreprise intéressée par la location d'un local à usage professionnel. La visite était non programmée, ce qui a permis de vérifier la consistance des locaux proposés. Ce sont des modules de 25 m2, mais en cas de besoin, vous pouvez obtenir jusqu'à 8 modules; là en revanche, c'est un maximum. De l'avis des professionnels, l'offre de Goldorak reste la plus intéressante pour une start-up. D'ailleurs, les gestionnaires de l'immeuble avouent qu'ils ont presque fait le plein. «Seul le troisième étage n'est pas loué». Pourtant, le bâtiment donne toujours l'impression d'être vide et sans vie (cf. encadré). Pour les start-up, dans les conditions immobilières existantes, c'est l'offre la plus intéressante, mais elles ne peuvent en profiter plus de 18 mois. Elles doivent quitter les lieux après cette période d'incubation.«Il faut donner sa chance à de nouveaux talents», précise la jeune dame souriante. Mais «dans votre cas, c'est plutôt un local PME qui vous conviendrait». (Nous nous sommes présentés en tant que société d'édition et de communication, filiale d'une entreprise parisienne). Côté offres PME, les locaux sont situés au milieu de la bâtisse, les prix sont multipliés par un peu plus de deux. Ici, c'est 120 DH HT le mètre carré. Les services sont les mêmes que pour les start-up. Là aussi, c'est le règne des nouvelles technologies.Casablanca Technopark y est totalement réservé. La jeune dame, très aimable au demeurant, nous signale que notre entreprise n'a aucune chance d'obtenir un local, car elle ne correspond pas au profil requis, mais qu'elle ne voulait pas nous priver de la visite. L'ensemble des entreprises locataires n'opèrent pas dans les NTI. Il fallait réserver un espace au service annexe (agence de voyages, bureaux de poste, agences de Maroc Telecom et de Méditelecom...).A l'intérieur, un comptoir d'accueil et des longs couloirs de part et d'autre, mais pour l'heure pas de signalétique: il faut se faire accompagner. «Mais celle-ci est prévue dans les semaines à venir», est-il indiqué. Hormis l'offre locative pour les start-up, pour les PME et les grandes enseignes, la concurrence est là et les immeubles qui fleurissent de l'autre côté du pont (La Colline) en témoignent. Goldorak propose 120 DH HT le mètre carré pour les PME et 150 DH pour les grandes enseignes. Le coût exorbitant dépensé pour la construction de cet édifice (250 millions de DH), auxquels il faut ajouter au moins 50 autres millions de DH pour le réaménager, sans compter la longue période où l'immeuble de 29.400 m2 est resté suspendu à une décision pour son affectation, font que le prix du mètre carré est excessif (plus de 10.000 DH le mètre carré). Mais cet aspect reste très secondaire. La réussite d'un tel projet dépend surtout de l'environnement créatif où il se trouve (universités, entreprises...). Dans le monde, l'immobilier dans la création de technoparcs est une variable marginale. Les pouvoirs publics devront se faire à cette réalité et oublier le montant investi.. Attention formule de location-vente!Hormis les start-up, les entreprises ont désormais l'embarras du choix. C'est une véritable zone d'affaires avec une multitude de locaux et plateaux qui fleurissent un peu partout. Il est même possible aux entreprises d'acquérir un immeuble entier pour en faire un siège social. A côté des bâtiments prêts à l'emploi, d'autres sont en cours de construction. Mais attention, tous ne sont pas à usage locatif, les promoteurs privilégient d'ailleurs la vente. Les prix sont là de 9.000 DH HT le mètre carré. Pour les entreprises plus patientes, elles peuvent obtenir des prix allant jusqu'à 8.500 DH HT. Mais elles devront attendre jusqu'à juillet 2002 l'achèvement des travaux. Ce sont en effet 30.000 m2 qui sont en construction, soit 8 immeubles indépendants avec des plateaux de 450 m2 au minimum et 700 places de parking en sous-sol, environ 200 en aérien. Ce n'est pas un détail vain, car la zone risque d'être saturée très rapidement compte tenu de l'importance que prend cette partie de Casablanca en centre d'affaires. Chaque plateau dispose de 28 lignes téléphoniques et d'attente pour la climatisation et le câblage informatique. Il est clair que le foisonnement de l'offre a joué un rôle de dynamo dans la baisse des prix du mètre carré dans la zone. Certains promoteurs, comme Jet Business Class, vont jusqu'à proposer du 92 DH HT/m2. Ne vous y laissez pas prendre, il ne s'agit pas du prix du loyer, mais d'une formule de location-vente, le leasing. Plus concrètement, pour un 200 m2, il vous faudra débourser mensuellement 18.000 DH HT, la TVA étant remboursable. L'avantage est que sur une période de 10 ans, vous devenez propriétaire. Il s'agit de locaux avec des sorties prises pour la climatisation et l'informatique, mais non câblés. Un plateau de 200 m2 dispose en moyenne de 7 lignes téléphoniques. Dans le titre foncier; figure une place de parking pour chaque 100 m2. En sus, il faut prévoir environ 1.300 DH par plateau pour la gestion de la copropriété (sécurité, nettoyage...). Celle-ci est confiée dans ce cas comme la majorité des autres à une société spécialisée. Déçus toutefois, les riverains (usage d'habitation) qui espéraient avoir fui le brouhaha et la pollution de la ville en ont eu pour leurs frais.


Les premiers clients de la Technobâtisse

A l'intérieur du Technopark règne un calme plat. Hormis une dame à l'accueil et quelques vigiles pour la sécurité du bâtiment, la vie y est quasi absente. Pas de bruit ni de va-et-vient, on se croirait presque dans un hospice. A croire que la destination hôpital a influencé bon gré mal gré l'environnement où les NTIC devaient évoluer. En fait, l'impression du vide est réelle. La liste des sociétés locataires nous a été communiquée et elle n'est pas très longue. Elles sont au nombre de neuf pour les start-up et de six pour les PME. Quant à l'espace réservé aux grandes enseignes, il est toujours vide. La concurrence est rude dans la zone.. Les plus malins...Les plus malins sont les sociétés qui ont anticipé le développement de cette zone et y ont acheté des terrains. Aujourd'hui, elles sont convaincues qu'il s'agit d'une bonne affaire. C'est le cas de CBI qui a fait construire un siège flambant neuf qui lui a coûté la bagatelle de 18 millions de DH. Elle est satisfaite puisque le m2 lui revient à environ 8.000 DH. Pour une PME déjà stable, c'est une affaire et c'est le meilleur placement. Fatima MOSSADEQ

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