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Economie

Logement social
Le détail du nouveau dispositif de relance

Par L'Economiste | Edition N°:3182 Le 31/12/2009 | Partager

. Les mesures phares applicables dès janvier. Tout sur le nouveau cahier des charges. TVA, IS, IR, VIT, verrous… Les nouveaux acquis EN panne depuis plus d’une année, le logement social a eu droit à une panoplie de mesures de relance. Nouveau cahier des charges applicable dès janvier 2010 et une série de verrous pour contrecarrer les dysfonctionnements enregistrés sur ce type de logement sont au menu. Au total, le dispositif compte sept mesures phares. Elles vont de l’exonération de la TVA au profit de l’acquéreur à l’exonération des promoteurs de l’IS/IR. Le tout assorti d’obligations auxquelles acquéreurs et promoteurs doivent se plier. «Nous avons mis en place une mesure face à chaque dysfonctionnement. La démarche a permis d’actualiser le prix et de mettre des verrous relatifs au noir, à la spéculation, l’éligibilité de l’acquéreur, la qualité des constructions, la sécurité, le ciblage…», précise Ahmed Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme. L’objectif est de donner de la visibilité aux investisseurs dans l’immobilier social sur une période de 10 ans. Ce qui passe aussi par la mise à disposition du foncier. A côté de terrains publics facilement mobilisables, la contribution des propriétaires terriens privés est également sollicitée. Pour cela, le ministre compte effectuer une tournée pour expliquer le nouveau dispositif, ses enjeux et inciter les propriétaires terriens privés à monter des projets ou à céder leurs terrains. Comme annoncé par L’Economiste, la nouveauté de ce dispositif réside dans l’octroi d’aides directes à l’acquéreur. Une mesure censée le soutenir et limiter le recours au noir, à travers le passage obligatoire par le notaire. Le montant de cette aide financière directe, accordée par l’Etat, correspond à la valeur de la TVA sur l’appartement. Concrètement, l’acheteur bénéficiera d’une réduction de 20% (TVA), soit 40.000 DH sur un appartement d’une valeur TTC de 290.000 DH. Le montant déboursé sera donc de 250.000 DH hors TVA. Pour éviter la spéculation et combattre le phénomène d’achat de logements sociaux pour en faire des résidences secondaires, la tutelle a mis en place plusieurs conditions-filtres. Ainsi, le bien objet de l’acquisition doit être un logement principal et se trouver dans la même ville de résidence ou de travail de l’acquéreur. Du coup, tous ceux qui ne résident pas dans la même ville seront exclus de facto. L’interdiction de vendre l’appartement pendant les 4 premières années de l’acquisition est censée également contrecarrer les spéculations tous azimuts. Le passage par le notaire est un autre verrou garant du respect du processus de la transaction. Quant au noir, il sera combattu. Son éradication ne se fera pas de sitôt. En tout cas, Hejira se veut réaliste en parlant «d’atténuation du noir», un fléau enraciné dans la société. Mais il ne compte pas baisser les bras pour autant. S’il le faut, de nouveaux amendements au dispositif seront introduits dans la loi de Finances 2011. Le détail des principales mesures:. Le nouveau dispositif s’étale sur une décennieL’argument de taille reste la visibilité sur 10 ans, puisque les nouvelles mesures du logement social couvrent la période 2010-2020. Ce qui permettra de donner plus de visibilité aux opérateurs et de booster l’investissement. . Aide directe à l’acquéreur C’est la grande nouveauté du dispositif de relance. L’acheteur du logement social bénéficiera d’une réduction immédiate de 20% correspondant à la déduction de la TVA. Selon Hejira, «cette mesure vise à soutenir directement l’acquéreur et limiter à travers le notaire le recours au noir».. Habitation principale C’est un filtre qui conditionne désormais le versement de l’aide publique à l’acquéreur. Pour bénéficier du logement social et de l’exonération de la TVA, l’acheteur du bien immobilier devra s’engager à occuper le logement à titre d’habitation principale, pendant 4 ans au moins. Une hypothèque sera consentie au profit de l’Etat pendant cette période. Bien entendu, cette mesure a été mise en place afin que l’Etat ait toutes les garanties que le logement, objet de l’incitation fiscale, est bien destiné à sa cible et, du coup, lutter contre la spéculation, précise le ministre de l’Habitat.. Nouvelle définition du logement socialLe tout nouveau cahier des charges revoit la définition même du logement social. Ainsi, par ce type d’habitat, l’on entend un appartement dont la superficie varie entre 50 et 100 m2. Cette superficie variable permet la réalisation de plusieurs produits selon l’offre et la demande qui changent d’un quartier ou d’une ville à l’autre. Quant au prix, il est variable avec un maximum de 250.000 DH hors TVA. Ce prix sera révisé en fonction de l’évolution des composantes du coût de production du logement social. Selon le ministère de tutelle, cette mesure a l’avantage de prendre en considération la variation importante du prix du foncier et le coût de construction à travers le territoire ainsi que les différentes capacités d’endettement des ménages visés.. Cahier des chargesL’amendement du cahier des charges du logement social intègre de nouvelles prescriptions liées à la qualité et à la sécurité des constructions. Les nouveautés qui seront introduites à partir de janvier 2010 prévoient le recours obligatoire aux bureaux de contrôle technique, la tenue du cahier du chantier, l’installation des grilles aux fenêtres, la plantation d’un nombre d’arbres correspondant au nombre de logements réalisés d’une hauteur de 3 mètres avec un an d’entretien… Mieux encore, le cahier des charges exige aussi une garantie de 3 ans de l’entretien des bâtiments (étanchéité, canalisations, assainissement, éclairage public à basse consommation…). Par ailleurs, le directeur de l’Agence urbaine aura à sa charge de veiller à la qualité architecturale des bâtiments. Quant à l’architecte en charge du projet, il sera tenu de graver son nom sur une enseigne en marbre de 30/10 cm à l’entrée des immeubles. . Exonération des promoteursLes opérateurs qui produisent un seuil minimum de 500 logements sociaux seront désormais exonérés de l’IS/IR, taxe sur le ciment et taxes locales dans le cadre des conventions qui seront signées avec l’Etat durant une période de 5 ans. La réduction du seuil de production de 2.500 à 1.500 puis après à 500 en 2010 «vise à ratisser le plus large possible, de manière à intégrer dans cette nouvelle dynamique le tissu des PME, et assurer une meilleure répartition des programmes de logements sociaux sur l’ensemble du territoire», tient à préciser Hejira.. Projets non conventionnésAutre nouveauté du dispositif de relance, la possibilité accordée, pendant l’année 2010, aux promoteurs immobiliers de passer avec l’Etat des conventions pour les projets non conventionnés préalablement autorisés ou en cours de réalisation avant le 1er janvier 2010. Ces conventions, portant sur un minimum de 100 logements, donneront lieu au remboursement de la TVA aux acquéreurs. Cette disposition transitoire vise à créer une offre immédiate dès le 1er janvier 2010, avec la possibilité de convertir les projets en cours d’achèvement, mais uniquement ceux qui n’ont pas encore reçu le permis d’habiter. Cette mesure permettra, selon la tutelle, de solvabiliser les ménages clients. Elle facilitera également aux acquéreurs l’accès à un logement moins cher par la restitution de la TVA. A noter que tous les autres programmes, faisant l’objet de conventions préalables, restent régis par le régime antérieur.


Efficacité énergétique

Parmi les nouveautés introduites par le dispositif de relance, des prescriptions relatives à l’efficacité énergétique. Ainsi, les promoteurs concernés seront tenus de produire des logements équipés d’installations et de conduites de chauffe-eau solaire, des douilles de lampes intérieures et d’éclairage public à basse consommation…Amin RBOUB & Khadija MASMOUDI

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