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    Entreprises

    Tous les détails sur le futur centre d'affaires de Casablanca

    Par L'Economiste | Edition N°:13 Le 23/01/1992 | Partager

    Un centre d'affaires à Casablanca? Après quelque quatre années d'attente, le projet est revenu en tête des préoccupations des autorités locales et constitue aujourd'hui une des actions majeures prévues par le schéma directeur d'aménagement urbain de le wilaya du Grand Casablanca. On estimait au départ qu'il faudrait au moins 25 ans pour que le centre d'affaires acquiert son visage définitif, mais il apparait aujourd'hui que le mouvement pourrait bien être plus rapide.


    LA relance du projet participe d'une réalité incontournable: capitale économique du Maroc, Casablanca se doit d'avoir «un centre de prestige à l'échelle du pays et de niveau international tant par ses qualités plastiques que par les possibilités de service qui l'accompagnent», dit le document de base de l'Agence Urbaine.
    L'ancien centre, le long de l'Avenue des FAR, ne s'est pas développé comme on avait pu s'y attendre: les sièges des banques, assurances,... se sont installés sur les avenues HassanII et Abdelmoumen. Cependant, et surtout après la création de «portes d'entrées» le long de l'autoroute, l'Avenue des FAR en voyant diminuer son rôle de zone de transit, peut retrouver celui de centre d'affaires.

    «Exode commercial»


    Les Communes Urbaines du centre se sentent aujourd'hui victimes d'un «exode commercial» et ont décidé d'agir.Elles ont trouvé en l'Agence Urbaine, un partenaire acquis à leur cause. pour cette dernière, Casablanca doit s'organiser»(1). Un plan d'action prévoit, entre autres objectifs, celui de procéder à une répartition des activités entre les différentes composantes de la ville.
    De là ce centre d'affaires d'un type tout à fait nouveau et qui s'étend pour partie sur le territoire de la Commune de Sidi Belyout et pour le reste sur celui de la Commune d'Essoukhour Essawda.
    Une double appartenance qui montre bien que le nouvel ordonnancement de la ville implique les différents partenaires.

    Zone exceptionnelle


    Qualifiée de «zone exceptionnelle» par les experts en raison de la hauteur des constructions comprise entre R+10 et R+30, elle est divisée en trois secteurs: ACT, A2 ET A2 S1.
    Le secteur ACT affecté à des constructions ponctuelles de très grande hauteur de type «tour» implantées sur un bâti horizontal de faible hauteur de type dit «volume de base» et occupé exclusivement par des activités tertiaires et commerciales ainsi qu'hôtelières(2).
    Dans les secteurs A2 et A2 S1 peuvent voisiner des activités de bureaux, de commerce, d'hôtellerie, d'artisanat et de logement. Ils sont affectés à des quartiers denses comprenant des constructions de forte hauteur respectivement de 26m et de 35m.
    A défaut d'un cahier de charges, un règlement complète le plan d'aménagement du centre d'affaires de Casablanca.
    Le règlement définit les types d'occupation ou d'utilisation interdits, les types d'occupation soumis à des conditions spéciales et les possibilités maximales d'occupation du sol.
    Il détermine également la hauteur maximale des constructions, leur implantation par rapport aux voies et emprises publiques et par rapport aux limites séparatives ou mitoyennes ainsi que l'implantation des constructions sur une même propriété.
    Des dispositions pour le stationnement des voitures sont également prévues.
    La zone du centre a été divisée en ilôts numérotés de 1 à 72 auxquels sont appliqués des dispositions réglementaires spécifiques concernant le traitement architectural (hauteur des immeubles, arcades, alignement etc...).

    Au vrai, un projet si ambitieux que sa réalisation est prévue en plusieurs séquences dans chacune des deux communes.
    Côté Sidi Belyout, ce sont deux séquences axées sur l'avenue des FAR et limitées par l'avenue Houphouët Boigny et le boulevard de la Résistance.
    La première à avoir été prevue par le programme des travaux, la séquence FAR-MohammedV est en grande partie déjà constituée. Une séquence où les actions proposées s'articulent autour du parc Sidi Belyout et seront notamment marquées par des actions de restructuration avec création de commerces et aires de stationnement.
    En effet, deux parkings seront aménagés. D'une superficie de 5.000m2 chacun, ils auront une capacité respective de 200 places.
    L'infrastructure routière accompagnant le projet consiste en l'élargissement des voies. Il s'agit notamment des rues Colbert, Mohamed Smiha, Havre, Azilal et Tours. D'autres voies dont la largeur varie entre 12 et 36m sont à créer.
    Trois espaces verts sont prévus pour cette séquence: un est à créer et les deux autres sont existants dont le parc Sidi Belyout. Ce dernier d'une superficie actuelle de 2.500m2 sera agrandi pour atteindre 5.100m2.
    Des services publics sont aussi à créer. Il s'agit d'une maison de jeunes, de l'extension de la gare ONCF, d'une administration du ministère de la Santé, d'un lieu de culte et de l'extension du stade Philip.
    Les transformations de la zone FAR-Résistance seront plus profondes. Il s'agira d'exploiter plus rationnellement de grands espaces actuellement sous-utilisés ou occupés par des besoins incompatibles avec l'évolution des besoins du centre d'affaires.
    La partie la plus importante de cette séquence sera réservée à des immeubles de grande hauteur composés d'une partie basse avec portiques, boutiques et parkings.
    Sont également prévues des tours de bureaux et d'hôtels. Une partie composée d'immeubles de faible hauteur constitue une zone mixte habitat-bureaux.

    Un parking de 12.500m2 et d'une capacité de 50 places fait partie des aménagements prévus.
    Les services publics dans cette zone consistent en la construction de deux administrations et d'un espace sportif en plein air de 14.720m2.
    Le centre d'affaires occupera 257 ha sur la commune d'Essoukhour Essaouda.
    Première séquence: celle dite «Istiqlal» et dont les transformations infrastructurelles les plus notables portent sur la création d'un parc public, du prolongement de la Route des Oulad Ziane en Boulevard urbain planté et de création d'une grande place au point de jonction entre cette route et l'Avenue Pasteur.
    Ainsi, seront implantés plusieurs espaces verts: le parc de l'Istiqlal formé de deux parties respectivement de 1.600m2 et 9.775m2, un espace paysagé de 535m2, un espace planté de 1.600m2, deux ilôts Oulad Ziane de 2.320m2 et un ilôt carrefour de 350m2.
    Le centre d'affaires sera donc trouvé par la Route Oulad Ziane, principale voie débarchant sur le port, sa largeur prevue atteindre 50m à ce niveau.
    Plusieurs services publics accompagneront les activités du centre d'affaires à ce niveau. Ce sont un collège, des locaux administratifs, une administration de sécurité et de protection civile et une administration portuaire qui seront créés pour accompagner les activités du centre d'affaires.
    Cette partie comprendra des ilôts de grande hauteur et la zone sera employée à parts égales par les activités de service et par le logement.

    Cuny


    Des travaux importants de structuration seront entrepris dans la séquence Cuny. Il est prévu notamment la régularisation du tracé du tronçon de l'Avenue Pasteur, entre l'Avenue de l'ambassadeur Ben Aïcha et le Boulevard Moulay Ismaël. En outre, des voies entre 17 et 40m sont à programmer.
    D'autres sont à élargir comme l'avenue Pasteur qui devra atteindre 40m.
    L'extension du centre de santé et la création de trois écoles primaires sont prévues dans le plan d'aménagement du centre d'affaires.
    Un espace vert planté de 1.600m2 est à constituer. Il en est de même de deux autres ilôts verts plantés: le premier, sur la place Cuny sera de 340m2, l'autre, plus grand, sera de 1.125m2. S'ajoutent la création de places et passages piétonnés.
    Dans cette séquence est consacrée en outre à la construction d'une tour de 23 étages minimum et d'une série d'autres immeubles de moyenne hauteur (R+10).o
    L.T.E.

    (1) Il y a même un slogan «Casablanca s'organise».
    (2) Cf. L'Economiste du 10 Janvier, la présentation du premier projet de tour.


    Principaux points du règlement


    1)- Types d'occupation ou d'utilisation interdits:
    Les établissements industriels de 1ère, 2ème et 3ème catégorie, les établissements non classés et les dépôts occupant une superficie de terrain supérieure à 1.000m2 sont interdits dans le zone du centre d'affaires. En outre dans le secteur ACT, les logements sont interdits.
    2)- Possibilité maximale d'occupation du sol:
    En secteur ACT, il n'est pas fixé de maximum d'emprise au sol pour les constructions n'excédant pas 9m de hauteur pour le «volume de base». Pour les constructions dépassant cette hauteur, ce maximum est fixé à 33% de la surface de la parcelle.
    Le cfficient d'occupation du sol est fixé à 10 et s'applique à la surface de la parcelle. En cas de morcellement ou de lotissement d'une grande parcelle, le cfficient est calculé sur la base de la parcelle d'origine. Les parcelles n'ayant qu'une seule façade sur rue seront inconstructibles, sauf si la parcelle présente une superficie supérieure à 2.500m2, une façade sur la voie publique supérieure à 45m et une profondeur minimale de 45m (conditions devant toutes trois être remplies).
    Sur les parcelles de plus de 4.000m2, à plus ou moins 5%, le bâti de grande hauteur à édifier sur delta, au dessus du volume de base, devra se décomposer en deux ou plusieurs bâtiments.

    Dans les secteurs A2 et A2 S1, il n'est fixé ni de cfficient d'occupation des sols, ni pourcentage maximum d'emprise au sol, ni minimum parcellaire. Les possibilités d'occupation sont donc limitées par les règles de prospects et les plafonds des hauteurs.
    3)- Implantation par rapport aux voies et emprises publiques:
    En secteur ACT, les constructions de faible hauteur (9m) représentant la volumétrie doivent s'implanter aux alignements définis graphi-quement.
    En secteurs A2 et A2 S1, sauf volonté contraire expressément indiquée au plan d'aménagement, toute construction nouvelle doit s'implanter à l'alignement des voies.
    4)- Stationnement des voitures
    * Dispositions générales
    Le stationnement des véhicules automobiles, correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être assuré en dehors de la voie publique.
    * Dispositions particulières au secteur ACT
    Si les aires de stationnement ne sont pas réalisées au sous-sol, elles devront être localisées en superstructure, à l'intérieur des trois niveaux susceptibles d'être aménagés dans le volume de base.

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