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    Immobilier/Vente sur plan
    Sur quoi devra porter la réforme

    Par L'Economiste | Edition N°:3382 Le 13/10/2010 | Partager

    . Dépôt de caution, l’obligation sera étendue. Des sanctions rendraient la loi plus effectiveIL y a des débats qui peuvent tourner au procès! Surtout lorsqu’un ministère souhaite réformer une loi qui n’a jamais été vraiment appliquée. Le cas de la loi 44-00 relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) sur laquelle planche le ministère de l’Habitat est à méditer. D’abord parce qu’elle révèle la difficulté des promoteurs immobiliers à s’approprier un texte législatif. Un rapprochement avec le code de la route est à faire. La loi sur la VEFA nous renseigne ensuite sur la manière avec laquelle le droit est confectionné. Il est en principe le fruit d’un consensus social sur un point déterminé et qui intervient à un moment donné dans l’histoire d’une société: liberté de la presse, recours aux énergies renouvelables, le contrat de mariage… D’où les bienfaits des concertations avec les professionnels. Il serait dommage d’avoir des lois déconnectées. Le ministère de l’Habitat et la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) se sont déjà engagés sur ce terrain. Quoique pour Mouna Lahlou, directrice de la promotion immobilière au ministère de l’Habitat, l’idée de départ excluait tout projet de réforme. Et que les propositions de la Fédération n’étaient pas convaincantes. Puis il y a eu revirement dans la mesure où les remarques des promoteurs ont été retenues. Reste que la porte-parole du ministère a été avare de détails sur la réforme. Si ce n’est que l’obligation de déposer une caution auprès d’une banque sera étendue aux opérateurs publics, tel Al Omrane. C’est déjà le cas pour les promoteurs immobiliers. Le ministère compte organiser aussi un atelier, toujours dans le cadre de la réforme, en octobre ou en novembre 2010. Et où seront rassemblés notaires, associations de consommateurs, promoteurs… Ce chantier législatif ne vient pas colmater un ratage. Car la loi relative à la VEFA est une «loi bien faite». Ce constat a fait presque l’unanimité lors du débat organisé par Club Entreprendre le 12 octobre à Casablanca. Elle protège l’acquéreur et permet au constructeur de lever des fonds. Elle a tout simplement «régularisé la situation d’avant 2002. Le Dahir des obligations et des contrats interdisait la vente de chose future alors qu’en réalité c’était une pratique courante. Le problème de la loi 44-00 est qu’elle est entrée en vigueur à un moment où il y avait un boom immobilier», remarque le notaire Fayçal Benjelloun. Si la loi n’a pas été respectée, c’est parce qu’elle n’a «pas prévu de sanctions pénales ou arrêt de chantier». Une option qui risque d’effrayer les banquiers. Seule exception, l’article 618-3. Si un promoteur ne signe pas un contrat préliminaire (promesse de vente) avec l’acquéreur, il y a nullité de l’acte. En pratique, beaucoup de promoteurs se contentent d’un bon de réservation. Ce qui est en faite un piège pour le consommateur. Le bon n’accorde aucune garantie. Tel que l’établissement d’un cahier des charges, l’obligation de déposer une caution auprès des banques. Celle-ci sert de bouclier financier au consommateur si jamais il y a défaillance du promoteur. Le bon de réservation ne pourra pas servir non plus à contester la qualité de l’ouvrage.La loi a des lacunes: «elle ne prévoit pas d’échéances de livraison ou les garanties…», précise la directrice de la promotion immobilière. Huit ans après son entrée en vigueur, le bilan de la loi sur la VEFA est terne. La réputation des promoteurs et de leur secteur est la première à en faire les frais. Rachid Khayaty, vice-président de la FNPI, estime que la loi sur la VEFA «est mal adaptée au contexte marocain». Si le client peut toujours contester la qualité des travaux, «la loi n’a pas prévu d’attestation de parfait achèvement», poursuit-il. Qui devrait être a priori faite par un homme de l’art. Et permettre ainsi au promoteur de récupérer sa caution. De son côté, Abderazak Waliyallah, également vice-président de la FNPI et DG adjoint d’Addoha, est pour «un toilettage» de la loi. Comment se pourrait-il qu’un «promoteur donne à son client le feu vert pour une prénotation!», s’exclame-t-il. Appliquer l’article 618-10 revient à se mettre la corde au cou! Sur ce point, les rédacteurs de la loi ont raté le coche. Ils auraient pu ne pas conditionner la prénotation à l’accord préalable du promoteur. Quoique cette procédure souffre elle-même d’abus. Qu’en est-il du devoir de conseil qui incombe aux notaires? «Ils ne s’adressent à nous qu’après avoir signé avec le promoteur», réplique le président délégué du Conseil national des notaires. Avant de signer le contrat de vente devant notaire, le client verse souvent une avance et il reçoit en contrepartie, le bon de réservation. «D’où par exemple la contestation de la superficie vendue. Il faut être pointilleux sur ce détail, s’il y a signature d’un contrat préliminaire», conseille le notaire. La vente de superficies approximatives est une pratique courante également. Là aussi il faut se mettre d’accord sur une superficie réelle, habitable… Il est vrai que des recadrages s’imposent. Le ministère de l’Habitat table sur un minimum d’un an. Mais en attendant la réforme, il faut que les promoteurs ne soient plus hors la loi. . Faiçal FAQUIHI

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