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Economie

Immobilier: Modèle chinois pour l’habitat social

Par L'Economiste | Edition N°:3156 Le 25/11/2009 | Partager

. La piste de la location-vente préconisée. Une taxe de 2 à 3% pour le neuf invendu depuis un anCOMMENT remettre en selle le logement social? Quelle que soit la teneur des mesures d’appui qui seront décidées par le comité de veille stratégique, l’Etat et les professionnels sont appelés à composer avec de nouveaux fondamentaux. Pas moins de 8 lignes de force sont retenus par un comité d’experts.A commencer par la reprise en main du Fogarim de manière à mettre en place de nouvelles solutions pour «une viabilisation maîtrisée de la demande autour des mécanismes épargne-logement et location avec option d’accès à la propriété». Il est également question de renforcer les efforts de recouvrement avec le soutien affiché des pouvoirs publics. Sauf que le gel des conventions avec les promoteurs privés dicte un nouveau mode opératoire. Autrement dit, la relance de ces conventions passe par l’amélioration du cadre incitatif.Les experts préconisent une exonération de l’IS de 3 à 5 ans, une modulation régionale du seuil d’éligibilité entre 500 et 1.000 unités et une redéfinition des paramètres prix/surface.Mais aussi des mesures anti-spéculation, notamment par la mise en place d’une taxe foncière ciblée, selon les régions, sur le foncier viabilisé non bâti afin de limiter le portage.Autre mesure phare, la taxation de 2 à 3% du parc neuf invendu au-delà de 1 an de l’octroi du permis d’habiter. Mais pour limiter les spéculations sur le logement social, l’étude recommande une «surtaxation de 30 à 50% de la revente du logement avant 5 ans». Il est même question de renforcer le contrôle de la première vente en faveur de la population cible, mais surtout avec la limitation à un logement par ménage. Sur ce point précis, le Parti de l’Istiqlal demande «qu’un chèque à la valeur de la TVA soit remis à l’acheteur via un notaire pour hypothéquer le bien». Une sorte de garantie pour ne pas revendre le bien avant 5 ans. Le principe d’accorder la subvention de l’Etat directement à l’acquéreur reste l’une des mesures phares de l’étude. A titre d’exemple, un financement de l’apport initial de l’acquéreur à hauteur de 50.000 DH ou du loyer pour les ménages à revenu faible (inférieur à 1.500 DH).Mais, aujourd’hui, la grande équation reste la mobilisation du foncier. Sur la période 2009-2014, l’étude recommande de mobiliser une réserve supplémentaire de 7.000 à 10.000 hectares sur les zones les plus déficitaires. Allusion faite aux réserves des Domaines publics, Habous, et Alem (Agence des logements et d’équipements militaires). Certaines casernes militaires et autres logements de fonction sont déjà répertoriés pour déclassement.Le cadre juridique n’est pas en reste pour encourager l’offre locative. Les consultants proposent la création de tribunaux dédiés, pour le traitement des litiges bailleurs/locataires.Des modèles chinois et sud-africain sont proposés pour développer à grande échelle les produits de logement locatif avec option d’achat. Objectif: produire 20.000 à 30.000 unités à l’horizon 2013. Ce qui suppose la création de foncières adossées à des institutions financières ou fonds d’investissement dédiés au résidentiel locatif. Des mécanismes qui permettront la mobilisation de d’épargne long terme institutionnelle (caisses de retraite, assurances, placement organisé…). Le tout appuyé par une fiscalité attractive. L’enjeu à moyen terme (2012/2013) est de parvenir à mobiliser entre 5 et 10 milliards de DH.Bachir THIAM & Amin RBOUB

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