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Economie

Immobilier: Les acquéreurs évoluent mais pas les promoteurs

Par L'Economiste | Edition N°:3427 Le 20/12/2010 | Partager

. La demande plus exigeante, l’offre peine à suivre . Acheter un logement mais pas à n’importe quel prix. Superficie et lieu de résidence déterminent aussi le choixL’accès à la propriété, une quête urbaine avant tout. Mais trouver un nid familial, à la hauteur des espérances vire souvent à l’illusion. Les raisons livrées par l’enquête d’Alltime Charles Riley confirment encore une fois cette réalité. Ce cabinet de conseil a voulu ainsi ressortir les attentes des acquéreurs marocains.Mais d’abord un constat pas très reluisant. L’euphorie des années 2000 cède la place à «une maturation». Chez les clients, les comportements d’achat ont changé. Signe d’émergence d’une conscience consumériste surtout. Ce qui par conséquent «remet en cause le business model des promoteurs»: une offre standard et des marges maximales. Il y a aussi des tendances contradictoires: à la morosité du segment de luxe -à Marrakech et Tanger surtout- répond le marché porteur du moyen standing à Casablanca et Rabat. Les tendances «ne sont plus uniformes» puisqu’elles changent selon la région et la nature du marché (économique, luxe…). Sauf que, paradoxalement, les promoteurs se cramponnent à un vieux modèle économique. Révélant ainsi une indifférence, commercialement quasi suicidaire, aux attentes des futurs acquéreurs. A l’époque (2006-2008) où l’offre créait sa propre demande (de spéculation) dans le résidentiel touristique, cela pouvait se justifier. Les clients aspirent légitimement à un logement alliant esthétique et fonctionnalité. La déconnexion entre l’offre et la demande retentit déjà sur les prix. L’étude étaye son constat en faisant valoir l’Indice des prix des actifs immobiliers du 2e trimestre 2010 (voir encadré). Là aussi le constat annuel démontre «une évolution hétérogène» des prix. Celui des appartements progresse relativement, celui des maisons stagnent et les prix des villas chutent. Sachant que l’Indice n’indexe pas une pratique négative du marché, celle du noir. Surtout que Bank Al-Maghrib a émis un avis où elle interdit aux banques de financer des achats de logements dont les prix n’est pas déclaré à 100%. Et qui pourrait expliquer aussi pourquoi il y a une baisse quasi générale des transactions immobilières. Des villes telles que Fès, Oujda, et Kénitra… sont les plus concernés. Alors que la demande à Casablanca et Rabat est toujours présente consolidée en cela par la rareté du foncier, émergence d’une classe moyenne… Qui dit attentes, dit aussi exigences. Et que l’enquête a tenté de cerner via 7 critères que sont le type d’habitation; la superficie (de 50 m2 à plus de 180 m2); le prix du m2 (de 6.000 à 19.999 DH); le nombre des chambres (4 au maximum); le lieu du logement; proximité (écoles, lieu de travail, transport…); options du bien (terrasse, garage, jardin…). Une bonne nouvelle pour les promoteurs. Ils sont à peine 37% de propriétaires dans le Maroc urbain. Et près des 2/3 de la population marocaine âgée de plus de 25 ans est soit locataire ou résidente à titre gratuit chez sa famille (63 %). Ces Marocains urbains ayant 25 ans et plus atteignent avec les 10 millions, selon le Haut commissariat au plan. C’est donc un vivier d’acquéreur potentiel. Cette clientèle exigent des conditions de vie où la proximité du transport, des établissements scolaires, commerces… a une place de choix. A tenir en compte lorsqu’on sait que près des 2/3 des non propriétaires envisagent d’acquérir un bien immobilier d’ici 2012.

Déclassement social?
Les banquiers se frottent déjà les mains. C’est qu’un peu plus de la moitié fera recours à un crédit pour accéder à la propriété. Les plus réfractaires à l’endettement vont financer en partie l’acquisition de leur logement par l’épargne. Question de na pas trop se serrer la ceinture en fin de mois. Car il n’est pas question également de payer n’importe quel prix. A part le manque de moyen, les clients propriétaires cette fois-ci font valoir «la recherche d’un lieu de vie calme». Mais il ne faut pas se méprendre: des logements qui ne ressemblent à rien trouveront difficilement preneurs. Le ménage type a en faite une moyenne d’âge de moins de 45 ans, avec un ou deux enfants et perçoit un revenu mensuel inférieur à 4.000 DH et sans crédit. L’enquête d’ Alltime Charles Riley estime d’ailleurs que la «capacité d’endettement des ménages varie entre 100.000 DH pour les revenus de 2.500 DH et 2,5 millions DH pour ceux ayant un revenus oscillant entre 25.000 DH et 50.000 DH». Le cabinet se réfère à un taux d’endettement de 45% et un crédit de 6% hors taxe. Un salarié touchant moins de 6.000 DH/mois aura droit seulement au logement économique valant moins de 350.000 DH. Et ceci hors financement via une épargne personnelle disponible. Le plus étonnant est que 60% des 1.203 ménages sondés ne peuvent s’endetter au-delà de 250.000 DH. Un déclassement social qui ne dit pas son nom. Car «une large frange de la population n’est éligible qu’au logement économique». Ce qui explique pourquoi beaucoup de jeunes cadres en début de carrière se rabattent sur ce type d’immobilier. Il est d’ailleurs aussi sollicité que les propriétés de petites superficies (de 70 à 90 m2). Les acquéreurs posent comme condition des prix ne dépassant pas 8.000 DH/m2, un logement de trois chambres et situé idéalement au centre ville. L’enquête s’est toute fois beaucoup appuyée sur des ménages vivant dans des logements dits économiques. Or il aurait pu donner plus de pondération à la classe moyenne supérieure dans l’échantillon pour avoir justement nuancer encore plus ses résultats. Ces dernies segmentent d’ailleurs la demande en quatre groupes. Le 1er type de clientèle (42% de l’échantillon) fixera son choix en fonction du prix, de la superficie et du type de logement. La 2e catégorie (28%) prendra en considération le nombre de chambre et les options résidentiels (balcon, garage, cuisine équipée, jardin…). Ce qui suppose qu’ils aspirent à une qualité de vie plus raffinée. D’autres acquéreurs, par pragmatisme, se focaliseront sur le type de logement (appartement, villa…), le lieu de résidence et le prix bien sûr. La dernière catégorie (8%), fortunée peut-être, «accorde une forte importance» à la surface et le type d’habitation. Pas de doute. Ils sont finis les temps des constructions sans âmes. Notre identité urbaine change, évolue et s’anticipe. Les promoteurs, autant que l’Etat, ont intérêt à être à l’écoute.

Méthodologie

L’enquête Immobilier 2010 faite par Alltime Charles Riley s’appuie sur 1.203 ménages. Ils sont répartis sur sept régions -Casablanca, Rabat, Tanger, Marrakech, Agadir, Fès et Oujda- qui composent un échantillon âgé de plus de 25 ans. La grande majorité des ménages sondés habitent soit des appartements économiques (36%), soit des villas ou des maisons traditionnelles. Un peu plus de la moitié des superficies varient entre 70 et 120 m2. Les logements ont à 58% entre 2 à 3 chambres. Et les ménages sondés habitent la périphérie (49%), le centre-ville (46%) ou à l’extérieur de la ville (5%). Toutefois les enquêteurs dressent «les tendances du marché immobilier; segmentent les clients selon la nature de la demande et identifient les offres pour qui la demande est la plus significative». L’étude s’appui aussi sur l’Indice des prix des actifs immobiliers du 2e trimestre 2010. Il est publié par l’Agence nationale des conservations foncières et Bank Al Maghrib. Aucune précision par contre ni sur la période durant laquelle l’étude a été entreprise ni sur la méthode utilisée pour le questionnaire (face-à-face, téléphone…).Faiçal FAQUIHI

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