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    Marrakech/Référentiel immobilier
    Les professionnels dubitatifs

    Par L'Economiste | Edition N°:4581 Le 04/08/2015 | Partager
    Les minimas ne prennent pas en compte les vraies valeurs des constructions
    La mise à jour régulière de la grille des tarifs primordiale pour éviter les dépassements
    Objectifs: moins de noir, plus d’équité fiscale et le renflouement des caisses

    Les valeurs des transactions immobilières ont leur référentiel pour la préfecture de Marrakech et ses 5 arrondissements, découpée en 68 zones. Un outil nécessaire au calcul anticipé des impôts

    Rétablir la confiance entre le contribuable et l’administration. «Car nous sommes avant tout un service public» tient à préciser Mohammed Kmimech, le directeur régional des impôts de Marrakech. Voilà l’un des objectifs du référentiel des prix des transactions immobilières aujourd’hui disponible au public. S’appliquant à l’ensemble des cessions de biens immobiliers à usage d’habitation, que l’on possède une villa, un appartement, un riad ou un terrain destiné à la construction, le document permet au contribuable d’anticiper le calcul de la valeur des impôts dus en cas de transaction immobilière. «Il s’agit, comme le précise Kmimech, de mettre au même niveau d’information, le public et l’administration. Un référentiel qui fait date pour les professionnels du secteur et les particuliers, car il s’agit d’une appréciation de biens en toute objectivité, tentant de se rapprocher le plus possible de la réalité du marché». En plus de la confiance, il y a la visibilité, objet de ce référentiel, mais aussi un outil nécessaire à la stabilité des prix du marché. Pour le président du Cercle des fiscalistes du Maroc (CFM), Mohamadi El Yacoubi, «il existe encore des zones d’ombre». En effet, ces minimas fixés par l’administration ne prennent pas en compte les valeurs des constructions, souvent majorées, ou l’origine de la propriété, comme la transmission ou l’héritage, le point le plus litigieux à son goût. Pour lui, une mise à jour régulière de cette grille est primordiale, car elle pourrait inciter à payer au noir la différence entre le prix du référentiel et le prix de vente réel si celui-ci est supérieur, ou au contraire, geler les ventes pour des propriétaires qui considèrent que la valeur du m² arrêtée par l’administration est en deçà de la valeur de leurs biens. Un risque en effet. Kmimech conseille à tous les partenaires à l’origine du référentiel de «savourer le moment d’être la 2e ville au Maroc à avoir présenté son référentiel. Laissons le vivre et évoluer avec la pratique». Surtout que le contribuable a bien sûr la possibilité de contester les prix fixés en saisissant la justice. Après Casablanca, Marrakech est donc la 2è ville du Royaume, avec Fès, à avoir présenté son référentiel, avant Agadir, Meknès et Oujda. Ces 6 villes possèdent aujourd’hui une base de données précise des prix moyens retenus pour le calcul des droits et taxes, qui concerne la direction des impôts uniquement. Pour l’instant, il ne chiffre que les biens immobiliers à usage d’habitation, excepté les logements sociaux dont les prix n’excèdent pas 250.000 DH. Qu’il s’agisse d’un bien ancien (achevé depuis plus de 15 ans), d’un bien récent entre 6 et 15 ans, ou d’un bien neuf de moins de 6 ans, les villes concernées ont été découpées en zones, suivant les quartiers et arrondissements. Avant de s’étendre à la région, ce référentiel ne concerne que la préfecture de Marrakech et ses 5 arrondissements, soit 68 zones de découpe. En réponse aux inquiétudes face à des valeurs moyennes, qui ne prennent pas en compte l’état général du bien, ses atouts comme ses faiblesses, l’administration fait savoir que ce référentiel n’est en aucun cas destiné à donner le prix réel d’un appartement ou d’une maison, mais uniquement à établir une grille de valeurs moyennes par zone géographique.
    Dans la ville ocre, les différents groupements et administrations se félicitent d’être parvenus à ce consensus. Direction régionale des impôts, CFM, Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers de la région et Conseil régional des notaires ont travaillé de concert et sont arrivés à être tous d’accord pour fixer les prix moyens observés dans une même zone et pour un même type de bien.

    Vendre au-dessus ou au-dessous du prix?

    ■ Quand le prix de vente est inférieur à celui établi sur le référentiel, le contribuable a le choix de déclarer ce prix plus bas et d’attendre de recevoir son redressement, ou de directement faire sa déclaration sur la base du référentiel.
    ■ Quand le prix de vente est supérieur à celui du référentiel, exit la valeur de référence, la déclaration doit se faire sur le prix réel de la transaction. A ce sujet, Kmimech déclare que «l’administration fait confiance en la bonne foi du citoyen».

    De notre correspondante,
    Stéphanie JACOB

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