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Analyse

L’immobilier dans l’impasse: Les agrégats de référence en panne

Par L'Economiste | Edition N°:4080 Le 23/07/2013 | Partager
Ciment, crédits bancaires et mises en chantier
L’auto-construction dévisse de 40%
Le résidentiel principal et secondaire haut de gamme s’essoufflent

Youssef Iben Mansour, président de la FNPI, admet qu’il y a bel et bien baisse de l’activité

Au regard des grands agrégats que sont les deux ou trois indicateurs (consommation du ciment, crédits bancaires et mises en chantier), la situation générale du secteur de l’immobilier montre qu’il y a effectivement baisse de l’activité, analyse le président de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI). Youssef Iben Mansour pointe la contreperformance de l’indicateur phare, le ciment dont le marché a dévissé de 12,6% à fin juin 2013. Bien plus que le ralentissement dans les grands chantiers de l’Etat, pour cause de mauvais temps répétés (intempéries) au début de l’année, les raisons de cette contreperformance «c’est le coup de mou dans l’auto-construction, formelle ou informelle, qui a baissé entre 30 et 40%».
Au banc des accusés également, la baisse de l’attractivité aussi bien pour le logement principal que secondaire, destiné aux revenus élevés. Autant d’éléments, et encore plus, qui expliquent le sale temps que vit le marché du ciment.
Le second indicateur, le crédit immobilier. Là-aussi, le robinet semble tourner au sens inverse, ou au ralenti. «Les banques, compte tenu des critères qui leur sont propres, ont levé le pied», relève Iben Mansour. Ce constat vaut aussi bien pour l’acquéreur que l’investisseur. Pour ces derniers, «le degré d’exposition de certains grands opérateurs, une trop grande concentration de risques sur certains groupes et/ou promoteurs immobiliers indépendants, font que les banques sont de plus en plus regardantes et sélectives», constate le président de la FNPI.
L’autre baromètre et pas des moindres, la mise en chantier. A la fédération l’on reconnaît que le segment du logement social poursuit le même trend, bien que certains opérateurs ayant reçu l’autorisation de mise en chantier semblent saisis de crainte. Du moins, ce sont les informations que la fédération a fait remonter des villes comme Fès, Meknès, Oujda et Agadir, dans une moindre mesure. «Dans ces villes, les revenus sont relativement faibles comparés à l’offre du logement social beaucoup plus importante».
Au-delà, là où le bât blesse, ce sont «les particularités d’une ville comme Fès, Oujda, Meknès où les populations cibles préfèrent acheter un terrain nu et construire que d’acquérir un logement» clés en main, parce que souvent ne répondant pas aux besoins des ménages. Conséquences: «ceux qui produisent du logement piétinent fortement dans ces localités», constate Iben Mansour. Dans toutes ces villes, un peu  moins à Agadir, c’est le même phénomène. Cependant, «dans l’axe Kénitra-El Jadida, il n’y a pas de problèmes majeurs pour le secteur», relativise le FNPI. Quid du foncier? «Le foncier, à vrai dire, du fait du changement de la fiscalité sur les terrains nus, il y a moins de transactions», alerte le président de promoteurs immobiliers.
En clair, la fiscalité a joué un rôle négatif sur le secteur. Le relèvement de la taxe sur les terrains nus de 20 à 30%, selon que l’on possède le bien depuis 4 ans, 6 ans ou plus, n’arrange pas la situation. Ce nouvel impôt a eu l’effet contraire. Au lieu de réduire la spéculation foncière, il a donné raison aux promoteurs immobiliers qui redoutaient, à juste titre, l’effet pervers de cette taxation. L’augmentation de près de 50% de la taxe sur le terrain non bâti a favorisé une forte rétention dans le secteur. En tout cas, le constat du président du FNPI est sans équivoque: «Si à 20% les propriétaires des terrains nus rechignaient à vendre, en toute transparence, à 30%, ils ont préféré bloquer les transactions foncières». C’est l’effet pervers attendu, avant l’heure. L’impact de ce dispositif a rendu encore plus rare le foncier urbanisable dans des grandes villes, surtout à Casablanca et Rabat où les prix de l’immobilier semblent artificiellement maintenus. Dans ces villes aussi, les transactions se font toujours 20 à 40% moins chères que le prix facial.   
Pour ne rien arranger, la loi sur la fluidité des transactions immobilières est venue mettre le secteur dans une situation encore plus délicate. Elle exige que le banquier, le promoteur immobilier et l’acquéreur se retrouvent tous en même temps à l’étude du notaire pour les besoins de transactions. Ce qui rend le processus plus lent. De deux semaines, le temps de réunir tout ce monde pour une transaction immobilière peut prendre désormais jusqu’à trois mois.

Appartements. Après une quasi-stabilité le trimestre précédent, les prix des appartements ont enregistré une hausse de 1,4%, tant en glissement annuel qu’en variation trimestrielle. Représentant 63% de l’ensemble des transactions, les ventes des appartements ont diminué de 4,1% d’une année à l’autre et de 6,3% en variation trimestrielle, s’élevant ainsi à 16.423 unités.

Maisons. En glissement annuel, les prix des maisons ont reculé de 1,4%, après un accroissement de 4,5% le trimestre précédent. D’un trimestre à l’autre, ils ont accusé une baisse de 1,6% après celle de 2,3%, recouvrant des contractions sensibles à Casablanca, El Jadida et Marrakech, et des hausses importantes à Oujda et Tanger. Quant au nombre de transactions portant sur les maisons, il s’est établi à 1.339, en régression de 13,8% en glissement annuel et de 6,1% par rapport au 4e trimestre 2012.

 Villas. Les prix ont baissé de 1,7% d’une année à l’autre et ont augmenté de 4,6% en variation trimestrielle. Par ville, ils ont enregistré une hausse annuelle de
4,9% à Kénitra et des baisses respectives de 6,8%, de 6,3% et de 2% à Casablanca, Meknès et Marrakech. Le nombre de transactions portant sur les villas a reculé de 8,4% sur un an et de 21,3% d’un trimestre à l’autre, à 347 unités.

Immobilier commercial/Locaux commerciaux. Les prix ont baissé de 1% en glissement annuel et ont progressé de 3,7% d’un trimestre à l’autre. Le nombre de transactions portant sur les actifs commerciaux a atteint 1.621, en repli de 18,4% depuis un an et de 7,2% d’un trimestre à l’autre.

Bachir THIAM

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