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    Analyse

    Immobilier «Il n’existe aucun outil de veille dédié»

    Par L'Economiste | Edition N°:4080 Le 23/07/2013 | Partager

    Driss Effina, l’expert en chef de l’immobilier au CMC

    Driss Effina est économiste, membre du Centre marocain de conjoncture et professeur à l’Institut des sciences appliquées (INSEA) à Rabat. Il a piloté la dernière Lettre du CMC consacrée au secteur de l’immobilier.

    - L’Economiste: Entre la baisse réelle des prix annoncée et le constat sur le terrain, on a du mal à se faire une idée précise de la situation. Qu’en est-il exactement ?
    - Driss Effina: Tout d’abord, il faut rappeler que le secteur ne dispose pas de baromètre qui trace l’évolution des prix par type de produit et par ville sur des longues durées. Le seul outil de veille qui existe aujourd’hui est l’IPAI, élaboré par Bank Al-Maghrib. Cet indice est conçu pour d’autres finalités. En plus, il est inspiré d’un modèle international ne tenant pas compte de mode de fonctionnement du marché immobilier marocain et de ses spécificités. En revanche, si on se réfère à cet indice, nous constatons que la tendance globale des prix des biens immobiliers résidentiels sur le marché secondaire est à la stagnation, avec des baisses constatées sur un certain nombre de grandes villes. A noter à ce niveau que c’est le marché secondaire qui oriente, par son poids, les prix même de la nouvelle offre. Toutefois, nous avons constaté que le marché primaire commence à offrir des produits à des prix plus bas que le stock ancien même pour le logement social. Cela reflète l’état critique du marché de l’immobilier. 

    - A Casablanca et Rabat, les prix font de la résistance, est-ce simplement du fait de la forte demande ?
    - Cette résistance s’explique essentiellement par le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande en logement. A Rabat, et par manque du foncier urbanisable, l’offre reste très faible, et toute la demande de cette ville s’oriente principalement vers les villes de Témara, Salé et même vers des petits centres périphériques de la conurbation relativement loin comme Ain Awda. Ce centre, à titre d’exemple, se développe d’une manière très accélérée. Cela s’explique par les opportunités foncières qui se présentent dans cette zone à des prix encore abordables et non pas d’un acte d’urbanistique rationnel. Le même constat est valable pour Casablanca où l’offre interne ne répond pas à la totalité des besoins qui s’expriment dans la ville par manque du foncier. Du coup, la demande en logement est orientée vers la périphérie et les villes voisines.

    - Existe-t-il un marché de l’immobilier structuré, ancien comme neuf, au Maroc?
    -La promotion immobilière organisée est encore jeune. L’émergence des groupes immobiliers structurés privés ne s’est opérée qu’au cours des 10 dernières années. On dispose aujourd’hui d’un marché immobilier relativement structuré et d’un tissu de promoteurs immobiliers organisé évalué à un millier d’entreprises. Le développement de ce tissu est le fruit d’un long processus de réforme qui a été entreprise depuis le milieu des années quatre-vingt-dix, lorsque l’Etat a décidé de se désengager de la construction et d’encourager les promoteurs privés à prendre en charge la totalité de la production de logement et particulièrement le logement social. L’Etat aujourd’hui agit principalement sur l’aménagement foncier et sur le déficit. Malgré les acquis importants enregistrés ces dernières années, le secteur reste encore dominé par l’informel. La promotion organisée réalise pratiquement 45% de la production. D’autre part, l’organisation du marché immobilier obéit encore à un schéma classique, la sphère financière est moins impliquée dans ce marché et la demande reste encore dominée par les particuliers, alors que la composante de la demande étrangère ne dépasse guère les 5%.

    - Quels sont les segments les plus touchés par le repli du marché ?
    -Cela varie d’une région à l’autre. Mais en général, le haut standing, qui faisait avant la cible principale de la demande spéculative et internationale, qui est le plus touché par ce repli. Les produits qui résistent à la baisse sont les logements abordables, soit de type économique ou social. Toutefois, le lot de terrain destiné à la construction des maisons marocaines dans le cadre de l’auto-construction reste le produit le plus prisé par les Marocains et le plus résistant à la crise. Aujourd’hui dans cette conjoncture stationnaire, il serait opportun d’orienter une bonne partie de la production vers ce segment, bien qu’il génère moins de plus-value pour les promoteurs.


    Propos recueillis par Bachir THIAM

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