(1) Paiement de l’impôt sur la plus-value au moment de la cession des titres par l’investisseur, tout en bénéficiant d’une baisse de 50% sur cet impôt. Applicable aussi bien aux personnes morales qu’aux personnes physiques, la mesure incitative expire le 31/12/2020

La circulaire relative aux modalités d’attribution des agréments aux sociétés de gestion des OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier) a enfin été publiée. Elle marque le début de l’industrie des OPCI, qui présente un potentiel de 200 milliards de DH (cf. L’Economiste n°5506 du 30/04/2019).

Le régime fiscal des OPCI s’est progressivement constitué. La dernière mesure relative à ce nouveau véhicule d’investissement a été introduite par la loi de finances 2019. Elle complète le dispositif  nécessaire à l’émergence de cette nouvelle industrie.

La loi de finances 2017 avait prévu un abattement de 100% en matière de taxation des dividendes distribués par les OPCI à leurs actionnaires (personnes morales assujetties à l’IS) conformément au droit commun. La mesure a été ensuite abrogée par la loi de finances 2018 qui a rétabli l’imposition des dividendes distribués aux personnes morales soumises à l’IS en tant que produits financiers, mais sans l’abattement de 100%.

Le législateur a amélioré le régime fiscal spécifique des OPCI via la loi de finances 2019 en instituant un abattement de 60% sur les bénéfices distribués par ces organismes aux sociétés actionnaires (article 6-I-C-1 du CGI).

Les particuliers investissant dans les OPCI demeurent soumis aux règles du droit commun, à savoir une retenue à la source libératoire de 15% sur les dividendes.

L’entrée en jeu des OPCI suscite un intérêt croissant de bon nombre d’institutions: banques, compagnies d’assurances, sociétés financières, foncières, groupe de grande distribution… Toutes les structures disposant d’un patrimoine immobilier ou d’un réseau de points de vente seraient intéressées de se lancer dans cette activité en raison de leurs nombreux avantages en termes de souplesse, de professionnalisation de la gestion du locatif et le potentiel de levée de fonds pour le financement du parc immobilier nécessaire à leur développement.

Pour créer une société de gestion d’OPCI, il faut compter un capital social minimum de 1 million de DH, totalement libéré. L’idée est de permettre à la société gestionnaire d’avoir l’assise financière suffisante pour faire face à ses obligations. Un OPCI peut être constitué à partir d’un bien immeuble avec la validation de l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC).

Ce dernier doit aussi agréer le règlement de gestion de l’OPCI. Un arrêté du ministère des Finances fixe à 50 millions de DH le capital minimal de constitution de chaque OPCI. L’impôt est supporté par les actionnaires de l’organisme, la société de gestion n’étant qu’un prestataire de services.

Pour que ce véhicule d’investissement soit considéré comme tel, il doit remonter au moins 85% du résultat de l’exercice relatif à la location des immeubles à la société de gestion. L’OPCI doit également distribuer 100% des dividendes et produits de parts sociales perçus, la totalité des produits à revenu fixe et au moins 60% de la plus-value réalisée au titre de la cession des valeurs mobilières. 

Pour permettre la constitution des OPCI, notamment pour les sociétés souhaitant transférer leur patrimoine immobilier à ces organismes, le législateur a prévu une disposition fiscale dédiée. En effet, ces sociétés pourront apporter leurs actifs immobiliers à des OPCI sans payer d’impôt sur la plus-value. La mesure consiste à effectuer un apport en nature via le transfert de la propriété immobilière à un OPCI sans impact fiscal.

A charge pour l’organisme de conserver ledit bien immeuble pendant au moins dix ans. Il va de soi que l’apport en nature doit être expertisé par deux évaluateurs immobiliers agréés par l’Etat. Ils détermineront la valeur marché actualisée du bien qui sera retenue par le commissaire aux comptes. A noter que selon le Code général des impôts, cette mesure arrive à échéance le 31 décembre 2020 (voir encadré).

A l’instar des OPCVM, les variations de capital des OPCI sont également exonérées des droits d’enregistrement.

Les profits nets générés par les cessions de valeurs mobilières non cotées, émises par les OPCI, sont imposés à 20% au titre de l’IR (article 73-II-F-10 du CGI). La plus-value obtenue par les sociétés sera intégrée dans leur résultat fiscal et sera imposée selon les règles de droit commun. La loi de finances 2017 a institué l’exonération des droits d’enregistrement pour les opérations de modification de capital et des statuts ou des règlements de gestion des OPCI (article 129-IV-10).

Plus d’un an de perdu

La loi de finances 2017 avait instauré le principe de la neutralité fiscale en faveur des particuliers qui procéderont à l’apport de leurs biens immeubles à l’actif immobilisé d’un OPCI. La mesure concerne les personnes physiques assujetties à l’IR au titre des revenus professionnels. L’exonération fiscale s’applique à condition que l’apport du bien ait lieu entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. Les actifs apportés doivent être évalués par un commissaire aux apports. Le contribuable doit s’engager à payer l’IR une fois qu’il aura décidé de vendre une partie ou la totalité de ses titres. Outre le sursis d’impôt, l’investisseur bénéficie également d’une réduction de 50% en matière d’impôts sur les profits fonciers. Ces derniers représentent la différence entre le prix d’acquisition des biens immeubles et la valeur de leur inscription à l’actif immobilisé de l’OPCI. Sauf que les opérateurs intéressés auront perdu presque un an puisque la mesure arrive à échéance fin 2020. Le dispositif pourrait certainement être reconduit par la prochaine loi de finances.

Hassan EL ARIF