×
  • Compétences & RH
  • Société Brèves International Brèves internationales Courrier des Lecteurs Les Grandes Signatures Documents Lois à polémiques Docs de L'Economiste Docs de Qualité Enquête de Satisfaction Chiffres clés Prix de L'Economiste 2019 Prix de L'Economiste 2018 Earth Beats Solutions & Co Impact Journalism Day cop22Spécial Cop22 Communication Financière
    Analyse

    Le premier baromètre de l’immobilier

    Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5507 Le 02/05/2019 | Partager
    Il sera élaboré par des évaluateurs indépendants accrédités
    Obligation de deux avis contradictoires pour chaque actif
    Les experts devront déboucher sur une estimation consensuelle
    immobilier-architecture-007.jpg

    Une douzaine de demandes d’agréments d’évaluateurs immobiliers sont en cours d’instruction auprès de l’Autorité marocaine des marchés des capitaux (AMMC) (Ph. Archives)

    Dans le dispositif réglementaire des OPCI, l’évaluation des actifs occupe une place centrale. Et pour cause, cette disposition consiste à déterminer la valeur vénale des immeubles et des droits réels qui seront intégrés dans un portefeuille d’OPCI et donc à préserver les intérêts des épargnants.

    Cette opération fait partie de la mission des évaluateurs accrédités par le ministère des Finances sur la base des travaux d’une commission composée de plusieurs organes de l’Etat. Ils sont mandatés par les sociétés de gestion des OPCI avec l’aval du gendarme des marchés financiers. Pour le moment, une dizaine de demandes d’agréments sont en train d’être instruites.

    La valorisation de deux évaluateurs, agissant de manière indépendante l’un par rapport à l’autre, est obligatoire pour chaque bien immeuble. Ils établissent un rapport d’expertise commun, signé par les deux, qui sera transmis à la société de gestion de l’OPCI, au dépositaire et au commissaire aux comptes. Une version synthétique du rapport est ensuite mise à la disposition des porteurs de titres de l’OPCI.

    Lorsque les deux évaluateurs immobiliers ne sont pas en mesure de mener à bien leur mission pour quelque raison que ce soit, ils doivent le préciser dans leur rapport et en informer immédiatement l’AMMC. En cas de divergence dans l’expertise concernant un actif immeuble, ils doivent faire en sorte qu’ils débouchent sur une seule valorisation. C’est la première fois que le Maroc se dotera d’un cadre permettant une certaine labellisation de la profession d’expertise immobilière.

    Le travail d’évaluation des immeubles sera réalisé au moins deux fois par an.
    De plus, à l’inverse du référentiel de l’administration fiscale (limité aux constructions à usage d’habitation), l’expertise des évaluateurs portera sur tous types d’actifs immobiliers détenus par les OPCI: actifs classiques (bureaux, commerces, etc.), actifs à usage spécifique (établissements d’enseignement, cliniques, entrepôts logistiques, usines…).

    Les conclusions des évaluateurs sont déterminantes en ce sens qu’elles permettront de calculer soit la valeur liquidative des OPCI, soit le montant qui va être encaissé ou décaissé par les épargnants pour le rachat des parts ou la souscription à l’OPCI.

    L’indicateur immobilier servira également de base de comparaison pour les opérateurs qui souhaiteront investir dans l’immobilier locatif. D’où une plus grande transparence dans le secteur. Les évaluations immobilières des OPCI ne sont pas destinées à fixer les prix des transactions, mais elles pourraient servir d’indicateur de référence.

    En matière d’évaluation, l’AMMC reste vigilante pour prévenir les cas de conflit d’intérêts. Ainsi, il ne doit y avoir aucun conflit d’intérêts entre l’évaluateur, la société de gestion, l’OPCI et le commissaire aux comptes. L’identité des évaluateurs doit obligatoirement être mentionnée dans le règlement de gestion de l’OPCI.

    La loi fixe la périodicité minimale de l’évaluation des actifs à six mois. Mais les sociétés de gestion, dans le souci de soigner leur communication, peuvent augmenter la fréquence des expertises, tous les trois mois, voire plus.

    Le mandat des évaluateurs a été fixé à quatre ans, renouvelable une fois. Ils sont choisis parmi la liste des évaluateurs accrédités par l’Etat. Le mandat de l’un des deux premiers évaluateurs ne peut être renouvelé. Il ne peut être mis un terme aux fonctions d’un évaluateur avant la fin de son mandat qu’avec l’accord de l’AMMC.

    La mission d’évaluation peut être exercée par une personne physique ou morale, à condition d’être accréditée par le ministère des Finances. Les évaluateurs doivent justifier d’une expérience avérée et disposer des moyens nécessaires pour l’accomplissement de leur mission. Ils sont responsables à l’égard de l’OPCI en cas de conséquences dommageables ou de négligences.

    Par conséquent, ils sont tenus de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette mention doit figurer dans le rapport de gestion de la société gestionnaire de l’OPCI, assortie du niveau des garanties du contrat d’assurance.

    Comment sont sélectionnés les évaluateurs

    Selon l’article 31 de la loi 70-14, relative aux OPCI, et son décret d’application, les évaluateurs immobiliers, personnes physiques ou morales, doivent être accrédités par le ministère des Finances dans le cadre d’une commission consultative, sur la base d’un certain nombre de critères. Ainsi, les experts qui agissent en tant que personnes physiques doivent détenir une expérience probante en matière d’évaluation des actifs. D’ailleurs, outre des justificatifs académiques, ils doivent fournir un relevé des évaluations effectuées au cours des trois dernières années précédant leur demande d’accréditation. Les évaluateurs personnes morales doivent fournir en plus une copie du casier judiciaire des dirigeants. D’autres documents pourraient être exigés par la commission consultative chargée de statuer sur les demandes d’accréditation des évaluateurs.
    Une fois accrédités, ces derniers doivent transmettre au ministre des Finances un rapport d’activité annuel.
    Il n’existe pas d’honoraires réglementaires spécifiques aux évaluateurs immobiliers. Ceux-ci seront définis par le marché. Mais d’ores et déjà, la rémunération sera proportionnelle à la superficie évaluée.

    Hassan EL ARIF

    • SUIVEZ-NOUS:

    • Assabah
    • Atlantic Radio
    • Eco-Medias
    • Ecoprint
    • Esjc