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    Culture

    Vous avez dit vente avec usufruit
    Par Me Fatiha BOUCETTA

    Par L'Economiste | Edition N°:2425 Le 19/12/2006 | Partager

    Fatiha Boucetta a été notaire à Casablanca pendant 14 ans après avoir exercé comme avocate au barreau de la capitale économique pendant 8 ans, avec pour spécialité les contentieux commerciaux. Elle a aussi publié un roman, Anissa captive, aux éditions Eddif en 1991. Peintre et photographe à ses heures perdues, elle n’en a pas moins organisé une dizaine d’expositions pour ses œuvres. Elle se propose, à travers des chroniques racontant des cas vécus, de partager, avec les lecteurs de L’Economiste, les expériences heureuses et malheureuses des gens avec la Conservation foncière, le fisc, la justice, les avocats, les notaires… (Ph. privée)Encore un jus de fruit, pardon, encore une petite histoire d’usufruit? Non? Eh bien, vous l’aurez tout de même: on ne connaît pas assez les méthodes juridiques pour se mettre en sécurité. Nous l’allons démontrer tout à l’heure, comme disait La Fontaine, mais ici, ce n’est pas la raison du plus fort, mais plutôt la raison du plus malin.Une dame d’un certain âge, marocaine, la peau blanche, un foulard aux couleurs pastel dissimulant pudiquement ses cheveux blancs, se rend chez un notaire de Benslimane. Visage avenant, fleurant bon la savonnette parfumée. Elle présente à la fois un projet et un problème: elle est copropriétaire dans l’indivision, d’une coquette maison entourée d’un joli jardin, avec sa fille mariée, vivant en Italie, et deux garçons, l’un marié, l’autre non.La dame sait que sa fille vit un mariage malheureux et que le divorce n’est pas loin. Si elle, la mère, était emportée par la Faucheuse? La jeune femme se trouverait contrainte de partager (donc vendre et partager le prix de) la maison avec ses frères, pas très argentés. Elle décide donc de lui vendre ses parts et convainc ses deux fils d’en faire autant. Toutefois, elle réfléchit. Si sa fille divorçait, elle reviendrait vivre avec sa maman, la maison lui appartenant désormais. Mais si elle se rabibochait avec son mari, ou en épousait plus tard un autre, et sous l’influence de celui-ci, la mettait dehors? La maman n’aurait plus où aller, et elle voudrait bien mourir chez elle. Cela fait pas mal de «si», mais il faut tout prévoir. C’est pour cette raison qu’elle vient voir un conseiller juridique; pourquoi pas un notaire? Elle sait qu’ils sont responsables sur leurs propres biens, ils n’ont donc qu’à bien se tenir…. Homme de loiLe juriste est un homme presque aussi âgé qu’elle, les rides de l’expérience (et des mauvais coups dus à ses erreurs passées) creusant ses traits: il lui propose deux solutions: soit l’«usufruit», soit «le droit d’usage et d’habitation», deux formules héritées du Protectorat et citées dans le dahir du 2 juin 1915. L’usufruit est plus longuement décrit et comporte plus de droits, dont le plus important est que le nu-propriétaire ne peut chasser l’usufruitier, parce que l’usufruit s’éteint notamment «avec la mort de l’usufruitier». Elle peut légalement rester dans la maison jusqu’à la fin. Voilà notre vieille dame bien contente. Pour un peu, elle embrasserait l’homme de loi.L’acquéreur (et non l’acquéreuse, encore moins l’acheteuse, comme disent certains sans respecter la langue de Molière, allons! Même si ce n’est pas notre langue maternelle, ne la maltraitons pas) étant la fille, ses frères doivent lui céder leurs droits indivis. Sa mère fera de même, mais avec «une réserve d’usufruit»: c’est-à-dire que la nouvelle propriétaire ne pourra jamais lui faire quitter les lieux sur un caprice ou une brouille.Le juriste lui explique bien que ce droit d’usufruit est plus étendu que le «droit d’usage et d’habitation», car pour ce dernier, il faut donner caution. Là, on se rapproche du loyer, et les droits de l’usager d’habitation ne sont pas très étendus. Par contre, l’usufruitier a (presque) tous les droits: louer, hypothéquer, même consentir un bail emphytéotique, ce qui, dans le jargon juridique, dure… 99 ans, tout en se chargeant de l’entier entretien, réparations, et autres embellissements.Commence alors une valse de procurations à faire, à refaire, le Conservateur n’ayant aucune pitié du fait que l’acquéreur n’est pas au Maroc. Son mandataire n’a qu’à se débrouiller. Il fallait insérer dans l’acte qu’elle consentait à cet usufruit (mais puisque sa mère le spécifie!). Souvent, des donations ont lieu de parent à enfant, avec usufruit pour le parent donateur, sur la totalité d’une propriété; mais ici, comme il s’agit d’un usufruit portant sur des droits indivis, la tâche n’est pas facile pour le notaire. Quelques rides de plus... Enfin, après moult rectifications, l’acte est inscrit à la Conservation foncière. La valse à mille temps terminée, le dossier entame la sarabande des impôts, encore plus endiablée. L’Administration réclame toujours diverses pièces, parfois inutiles, avant d’aboutir à l’indispensable I.P.P.A. (Impôt payé par anticipation), précédant le quitus. Mais le notaire en a vu d’autres et a pris soin de garder en dépôt une somme rondelette afin d’obliger les vendeurs à produire les documents. Or, ceux-ci ayant reçu leur quote-part du prix, directement de leur mère, s’en sont retournés vaquer à leurs occupations, et c’est la charmante vieille dame qui s’y colle. Plusieurs personnes l’égratignent au passage, dont le propre stagiaire du notaire, qui exige une commission hors la présence de son patron et à son insu. Finalement, comme dans les contes de fées, l’histoire se termine bien, le stagiaire est démasqué, le notaire félicité, la vieille dame rassurée…Moralité: ne désespérons pas, les lois recèlent des trésors insoupçonnés, il suffit de les connaître.

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