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Courrier des Lecteurs

Titrisation: La loi adoptée après six ans d'étude

Par L'Economiste | Edition N°:537 Le 25/06/1999 | Partager

· Une bouffée d'oxygène pour le financement du logement

· Prochaine étape: Les décrets d'application

· Le dispositif en entier est promis pour fin 1999


Ouf! La loi sur la titrisation a enfin vu le jour. Ayant déjà été adopté à la majorité par la Chambre des Conseillers, le projet de loi instituant le marché hypothécaire n'a pas eu du mal à convaincre les représentants jeudi 24 juin. Mais avant d'en arriver là, il aura fait beaucoup de chemin.
La titrisation est la transformation de créances en titres financiers via une société indépendante. Ce système a eu beaucoup de succès dans les pays occidentaux. Il a aidé en grande partie à développer les marchés des capitaux et à financer le logement. La base du mécanisme est qu'une structure adhoc émet des titres et achète des actifs avec le produit de cette émission. Les investisseurs sont ainsi remboursés grâce aux flux dégagés de la cession de ces actifs.

En 1993, l'idée de mettre en place un système pour relancer le financement du logement, à l'instar de ce qui se fait dans plusieurs pays européens et américains, se frayait déjà un chemin au Maroc. Son application avait tout d'abord buté sur des contraintes juridiques. La première version du texte de loi, calquée sur le modèle nord américain, s'est avérée inadaptable au marché national. Revue et corrigée à plusieurs reprises, une autre version plus proche de l'expérience française a atterrit, début 1997, au Secrétariat Général du gouvernement. Elle y est restée près d'un an avant d'être dépoussiérée et remise en circulation.
La prochaine étape est la sortie des décrets d'application. En principe, tout le dispositif nécessaire au démarrage du marché hypothécaire devrait être prêt pour la fin de l'année 1999.
Avec l'instauration de ce marché hypothécaire, les banques et à leur tête le CIH, auront la possibilité de se refinancer en cédant leurs créances hypothécaires. Une seule condition cependant: les créance ne doivent en aucun cas être litigieuses. Dans un premier temps, la titrisation sera réservée exclusivement au secteur du logement.

Les loupés


Même dans sa dernière mouture, le projet de loi suscitait encore des débats. Les professionnels estimaient que le fait d'écarter les personnes physiques telles que les fonds d'investissement étrangers, dans l'article 7, et de réserver la souscription des titres hypothécaires aux OPCVM, compagnies financières, établissements de crédit, entreprises d'assurances et de réassurances, CDG et organismes de retraite et de pension, était une «opportunité ratée». Le législateur a justifié son choix par la complexité de l'opération. «Il faut d'abord roder le système», affirme un responsable du Ministère de l'Habitat.
Dans son article 17, la loi sur la titrisation stipule que seules les créances ne comportant aucun risque de recouvrement à la date de leur cession pouvaient être acquises. Pourtant, les créances de nature présentent un risque de non-recouvrement durant toute leur vie. Mais le grand loupé de la loi reste, selon les spécialistes, la non-obligation de notation des émissions. En effet, contrairement aux pays d'Europe et d'Amérique, les émetteurs et les émissions en titrisation ne sont pas tenus de se soumettre au rating.
Le marché hypothécaire est basé sur deux catégories d'intervenants principaux en plus des investisseurs.
- L'établissement gestionnaire-dépositaire (banques agréées, CDG, ou tout établissement ayant pour objet le crédit, le dépôt, la garantie, la gestion de fonds ou les opérations d'assurance et de réassurance) y joue le rôle de pivot. Il est chargé de la garde des créances acquises par le fonds et en assure la gestion des actifs.

- Le second maillon important de la chaîne est le FPCT (Fonds de Placement Collectif en Titrisation). Créé à l'initiative conjointe d'un établissement initiateur et d'un établissement gestionnaire-dépositaire, il a pour objet d'acquérir des créances hypothécaires et d'émettre des titres représentatifs.
Sur le plan fiscal, les FPCT bénéficient de l'exonération des droits d'enregistrement et de timbrage, de l'impôt des patentes, l'impôt des sociétés et la participation à la solidarité nationales pour les bénéfices réalisés dans le cadre de leur objet légal. L'exonération de la TVA a de nouveau retrouvé sa place dans l'article 76, après avoir été «omise» dans la version finale du projet de loi. Elle concerne les commissions prélevée par le dépositaire-gestionnaire. Les responsables au niveau du Ministère de l'Habitat regrettent cependant qu'aucune mesure incitative n'ait été prise pour aider au lancement du marché hypothécaire.


A quoi sert la notation


La notation ou le rating est un outil indicatif pour les investisseurs. En matière de titrisation, la notation attribuée au titre détermine l'impact de probabilité de la perte et de son montant sur le titre noté. Il s'agit en fait d'une opinion prospective sur la capacité d'un émetteur de dette à effectuer ponctuellement les paiements (principal et intérêts) auxquels il s'est engagé pendant toute la vie du titre. Quelques agences internationales ont font leur spécialité. C'est le cas par exemple pour Moody's Investors Service. Avant d'attribuer sa notation, l'agence procède à une analyse des facteurs quantitatifs et qualitatifs susceptibles d'affecter le remboursement des titres structurés ainsi que les mécanismes de couverture des risques. Pour cela, elle procède à l'examen de tous les facteurs de risque liés au crédit. La qualité des intervenants et leur capacité à remplir leurs obligations contractuelles peuvent également être déterminantes.

Hanaâ FOULANI


Lexique


· Actifs d'un FPCT: Ce sont les créances hypothécaires acquises par le FPCT, le surdimensionnement, le produit de placement des liquidités momentanément disponibles du fonds, le produit de la réalisation des hypothèques liées auxdites créances, le produit des indemnités d'assurance, le montant des cautions, les pénalités de retard ainsi que tout autre produit affecté au fonds dans le cadre de son objet.
· Créances hypothécaires: Ce sont les créances représentatives de prêts garantis par hypothèque de premier rang sur des immeubles et octroyés pour l'acquisition, la rénovation ou l'extension de logements individuels; la construction individuelle de logements ainsi que la construction ou l'acquisition de logements destinés à la location.
· Débiteur: Le bénéficiaire d'un prêt hypothécaire octroyé par l'établissement initiateur et dont ledit prêt a été cédé dans le cadre d'une opération de titrisation.
· Etablissement initiateur: Tout établissement de crédit agréé conformément à la législation qui le régit possédant des créances hypothécaires dont il veut se départir en tout ou en partie dans le cadre d'une opération de titrisation.
· Liquidités: Les rentrées de fonds dérivées des créances acquises dans le cadre d'une opération de titrisation. Elles peuvent comprendre les rentrées de fonds au titre de capital, d'intérêts, de primes ou de pénalités liés à ces créances et tous autres montants de quelque nature que ce soit, payables par ou pour le compte des débiteurs de créances cédées conformément aux dispositions de la présente loi. Cette expression comprend également les liquidités afférentes aux actifs qui sont cédés au FPCT à titre de surdimensionnement.
· Surdimensionnement: La cession au FPCT d'un montant de créances hypothécaires excédant le montant des titres émis, en vue de couvrir les risques de défaillance des débiteurs.

(Source: Projet de loi)

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