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    Crédits immobiliersComment se calculent les taux

    Par L'Economiste | Edition N°:2571 Le 17/07/2007 | Partager

    . Tout est aligné sur les bons du Trésor. Des majorations en fonction des risquesCOMMENT varient les taux d’intérêts appliqués aux crédits immobiliers ? Derrière la guerre qui sévit entre les banques dans ce segment juteux, se trouve un mécanisme technique clair. Le comprendre vous permettra d’en profiter quel que soit votre type de contrat. Contrairement à ce que vous pourriez croire, ce n’est pas l’Etat ou Bank Al-Maghrib qui fixe les taux. Depuis la libéralisation du marché obligataire, ce sont les banques elles-mêmes qui le font. Ces seuils, appelés également taux directeurs, sont au nombre de trois. Pour les crédits à moins de deux ans, les banques se basent sur le taux moyen pondéré (TMP) des bons de Trésor à 52 semaines, observés durant le trimestre précédent. La référence des crédits à moyen terme, dont la durée varie entre 2 et 7 ans, n’est autre que le TMP des bons du Trésor à 5 ans du semestre précédent. Quant au crédit à long terme (durée supérieure à 7 ans), ils sont calculés sur la base du TMP des bons du Trésor à 10 et 15 ans, relevant du dernier trimestre. Cela ne signifie pas que les taux changent systématiquement chaque trimestre ou chaque semestre. Les banques ne modifient leur tarification que s’il y a un saut significatif des taux directeurs qui justifie cette prise de risque. Les banques peuvent baisser à des rythmes différents, en fonction de leur situation financière et leur référentiel de risque. La dernière baisse des taux immobiliers date de la semaine dernière. Ils se situent désormais à 4,65% pour les crédits de moins de 7 ans et 5,07 pour les longues durées. C’est la deuxième baisse en 7 mois. La dernière date de janvier dernier où les taux ressortaient à 4,72% pour le court terme et 5,15% pour le long terme. Pour rémunérer le risque, les taux directeurs, appelés également taux sans risque, sont majorés de 100 ou 150 points de base (point de base = 0,01%). La première majoration concerne les financements accordés aux établissements (à l’exception des opérations interbancaires) et les crédits en devises. Elle concerne également les crédits couverts par la garantie de l’Etat, de la Caisse Centrale de Garantie ou des Fonds de garantie. La même condition est appliquée aux crédits garantis par le nantissement de dépôts constitués auprès de la banque, de titres émis ou garantis par l’Etat et de titres de créance émis par l’établissement lui-même. En dehors de ces cas de figures, les banques appliquent la seconde majoration. Comment profiter de la variation des taux? Cela dépend de votre contrat de crédit immobilier. Si vous avez contracté un financement à taux variable, vous pouvez exiger la révision du prix que vous payez, dans le cadre des clauses prescrites dans le contrat. Cela passe par une demande auprès de votre directeur d’agence. Cette démarche est impossible dans le cas de crédit à taux fixe. Mais il existe actuellement des banques et des sociétés spécialisées qui peuvent racheter votre crédit pour l’aligner sur les taux en vigueur. Néanmoins, cette pratique demeure limitée.


    Le TMP, qu'est-ce que c'est?

    LE TMP est la résultante de l’offre et la demande des bons de Trésor sur le marché obligataire secondaire. A la différence du marché primaire où se déroulent les nouvelles émissions, ce compartiment concentre les titres qui parcourent déjà leurs échéances. Le taux varie au jour le jour en fonction des fluctuations du marché. Ces changements sont représentés graphiquement sur «la courbe des taux» obligataires. Les opérateurs calculent des TMP de référence sur plusieurs durées (hebdomadaire, mensuel, semestriel...).Nouaim SQALLI

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