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    Analyse

    Habitat: Une fiscalité qui piège le marché

    Par L'Economiste | Edition N°:3966 Le 12/02/2013 | Partager
    6,32 milliards de DH d’exonérations aux promoteurs
    16 dérogations pour les promoteurs d’ici 2020
    Un dispositif aux résultats controversés

    Les aides de l’Etat peuvent prendre la forme notamment d’incitations fiscales ou de subventions directes... Les dépenses fiscales ont dépassé 36,31 milliards de DH en 2012, ce qui représente 4,3% du PIB. Si ces mesures dérogatoires ont surtout bénéficié aux entreprises pour 43,4 % et aux ménages pour 27,6%, il n’en demeure pas moins qu’une attention particulière est faite aux activités immobilières plus que n’importe quel autre secteur

    Qui l’aurait cru? La politique volontariste de l’Etat dédiée à l’habitat a créé des effets pervers. Celle-ci consiste à mettre à disposition des promoteurs un foncier à très bon marché et des incitations fiscales. «La loi de Finances 2010 a consacré sur dix ans 39 mesures de dérogations fiscales. La grosse part revient aux promoteurs du logement économique, 16 dérogations au total», selon une étude du Conseil de la concurrence (Voir pages 4 & 6). La générosité de l’Etat a des soubassements sociopolitiques: la stabilité du pays. Du coup, ses largesses se sont  étendues même à l’exonération totale de l’IS, de l’IR, des droits d’enregistrement, de la taxe sur le ciment et des taxes locales. Le tout via des conventions signées entre certains promoteurs et l’Etat. Ces avantages sont assortis de conditions: construire 500 unités au prix de 250.000 (HT) sur 5 ans. La convention-type de 2010 prévoit évidemment un cahier des charges. Sur le terrain, a-t-on jamais fait un bilan pour évaluer les résultats? Niet, de l’aveu même du ministère de l’Habitat.
    D’un côté, ces aides ont encouragé l’accès à la propriété. De l’autre, les avantages fiscaux ont engendré un grand manque à gagner au budget de l’Etat: plus de 32 milliards de DH en 2011. Le Trésor public renonce à 3,7% du PIB en termes de recettes fiscales. Les 32 milliards de DH sont contestés par la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Car, dit-elle, ils passent sous silence les retombées économiques notamment… En réalité, ce montant qui prête à débat concerne le total des dépenses fiscales de l’Etat. Mais la plus grosse part revient aux promoteurs, soit 6,32 milliards de DH (voir illustration). Et en 2011, ils devancent largement les opérateurs de l’industrie automobile et chimique, du tourisme et même ceux de la prévoyance sociale…  

    Que dire des prix? Sujet qui hérisse les
    promoteurs et provoque des guéguerres

    de rapport et contre-rapport

    Le Conseil de la concurrence constate que «ce régime dérogatoire vide l’appât fiscal de toute substance dans la mesure où il cible mal les bénéficiaires de l’aide de l’Etat (à commencer par les ménages) et incite plus l’offre que la demande». Les niches fiscales sont devenues une source de défaillance du marché. L’Etat a indirectement tué la diversité de l’offre: un jeune ménage sera amené à se surendetter ou à se contenter d’un habitat «low cost». Le tout dans un secteur où l’évasion fiscale est un fait. Quoique la FNPI se soit engagée depuis plus de 2 ans dans une campagne contre le noir. Il faut reconnaître que des promoteurs suivent sauf qu’ils ne font pas forcément dans le logement social. Que dire des prix? Sujet qui hérisse les promoteurs et provoque des guéguerres de rapport et contre-rapport.  
    Au cours des dix dernières années, les prix ont augmenté en moyenne de 10 à 15%, voire 50% dans les grands centres urbains. Ces hausses s’expliquent par des facteurs objectifs liés à l’augmentation des prix des inputs (ciments, matériaux divers…). «Mais aussi par la forte spéculation enregistrée dans le secteur», d’après le rapport du Conseil de la concurrence sur les aides de l’Etat. Les marges de profit vont parfois de 30 à 100%! Le segment du logement social, à lui seul, «enregistre un taux de marge qui se situe aux alentours de 25 à 30%», selon l’étude qui cite des chiffres publiés par la FNPI. Pourcentage qui est également confirmé par les comptes de résultats des groupes cotés en Bourse.

     

     

    Rajaa Drissi Alami & Faiçal FAQUIHI

     

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