Une ville nouvelle doit opérer un phasage de développement harmonieux favorisant la création de zones d’activités, d’équipements et d’infrastructure de base avant la programmation de la composante résidentielle. C’est le cas de l’Eco-cité de Zenata

Après plusieurs tentatives de relance avec des résultats peu probants, Al Omrane vient de confier à Aswaq Management Services Africa la lourde tâche de redresser la barre et redorer le blason des villes nouvelles. Mission: concocter une véritable stratégie de redynamisation afin de renforcer l’attractivité.

Ce cabinet a cumulé une expérience probante en matière d’animation de centres mixtes, avec composantes immobilière et commerciale (M Avenue, l’hôtel Pestana, Imkane…). Le cabinet a réussi entre autres à restructurer et redonner vie au centre commercial Anfaplace à Casablanca.

AMS Africa a récupéré cet actif avec pour mandat de le gérer, mais également d’élaborer et d’implémenter une stratégie de restructuration et de revalorisation pour résoudre des problèmes de vacances, de faible trafic, de manque d’attractivité, de manque de confiance des locataires et de taux de recouvrement des loyers très bas avoisinant les 30%.

Aujourd’hui, AMS Africa est mandaté pour opérer à peu près la même mission pour les 4 villes nouvelles, développées par Al Omrane. Autrement dit, il faudra tout d’abord mettre en place un dispositif de gestion et de gouvernance adaptées, impliquant l’ensemble des parties prenantes (ministères, collectivités locales, société civile, partenaires privés…).

En effet, les villes nouvelles sont rattachées à des communes rurales, entraînant un processus de décision inadapté à la gestion d’une ville. Le projet de loi visant à doter les villes nouvelles d’une gouvernance adaptée demeure aujourd’hui dans le circuit d’adoption. Afin de renforcer l’attractivité des villes nouvelles existantes, plusieurs facteurs clés de succès doivent être actionnés simultanément.

A commencer par la définition d’une vocation clairement formulée et d’un positionnement lisible pour la ville (par exemple, la Ville Verte Mohammed VI articulée autour du savoir). De même, il faudra mettre en place une stratégie marketing favorisant l’adhésion institutionnelle et l’engouement des populations. Cette stratégie doit s’adresser, sur les supports adaptés, aussi bien aux habitants potentiels qu’aux visiteurs ou encore aux investisseurs porteurs de projets.

La programmation des villes nouvelles gagnera aussi à tenir compte de certains pré-requis comprenant notamment les volets de la sécurité, la connectivité ainsi qu’une offre d’infrastructures prioritaires et de services répondant aux besoins des habitants et comprenant l’ensemble des commodités nécessaires.

Et pour créer des opportunités d’emplois, il va falloir créer des zones d’activités au niveau des villes nouvelles. Ces actions devraient s’accompagner de la mise en place de clauses précises dans les contrats d’acquisition par les investisseurs introduisant des délais de construction et de vente clairement identifiés afin de minimiser le risque de spéculation foncière.

L’offre immobilière doit être diversifiée, favorisant la mixité sociale. Finalement, il faut promouvoir un phasage de développement harmonieux favorisant la création de zones d’activités, d’équipements et d’infrastructure de base au préalable de la programmation de la composante résidentielle (le développement d’équipements structurants a été privilégié à Zenata).

Désengorgement

Le concept des villes nouvelles ne date pas d’aujourd’hui. Il s’inscrit d’ailleurs dans le cadre d’une tendance mondiale des stratégies de désengorgement des grandes villes et de planification de l’expansion urbaine. Tendance qui remonte à l’après-guerre pour certains pays précurseurs comme le Royaume-Uni (New Town’s Act, 1944), ou encore aux années 1960 pour ce qui est de l’Europe de l’Ouest (France - Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme de la région de Paris; Danemark - Plan de développement du Grand Copenhague).

Aziza EL AFFAS