Economie

Auto-construction: Deux régimes fiscaux en cohabitation

Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5420 Le 26/12/2018 | Partager
Une déclaration annuelle pendant les travaux, accompagnée des factures
La mesure concerne les chantiers lancés à partir de janvier 2019
La contribution sociale payable à partir de 301 m2 couverts
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La contribution sociale s’applique aussi bien aux logements livrés à soi-même déjà réalisés ou en cours d’achèvement qu’à ceux dont le permis de construire sera délivré à partir de janvier 2019

Finalement, la TVA ne sera pas appliquée aux livraisons à soi-même de construction d’habitat principal.  Le réaménagement de l’article 274 du code général des impôts (CGI) proposé par le gouvernement a été rejeté par la Chambre des représentants à l’issue de son vote le 16 novembre dernier.

En revanche, la version de la loi de finances 2019 publiée au Bulletin n°6736 du 21 décembre prévoit de nouvelles dispositions pour l’auto-construction. Il faudra attendre la publication de la circulaire des Impôts pour connaître les modalités d’application, cependant, selon les experts-comptables contactés, les promoteurs dont le permis de construire sera délivré à partir de janvier 2019 devront déposer une déclaration annuelle avant fin février (article 277-I du code général des impôts), conformément à un modèle qui sera défini par l’administration fiscale.

Dans le cas des projets réalisés dans le cadre de la formule «clé en main», et c’est la nouveauté, la déclaration devra être accompagnée des factures des matériaux achetés l’année précédente, le nom et prénom de la personne physique ou leur adresse pour les personnes morales. «A travers l’instauration de la déclaration annuelle, le législateur a surtout voulu resserrer le contrôle des entreprises intervenant dans le BTP et de lutter contre la fraude fiscale», explique un expert-comptable.

C’est la raison pour laquelle les personnes qui construisent leur propre logement devront préciser l’identifiant fiscal de leur fournisseur, son ICE, l’inventaire des matériaux de construction et des prestations de service, les montants HT, le montant de la TVA, le mode de paiement et ses références.

De même, dans le cas où le projet ne serait pas réalisé selon la formule «clé en main», le promoteur devra demander auprès d’un architecte un devis estimatif de la construction. Le devis devra être accompagné d’une copie du contrat de travaux.
Ces formalités devront être évidemment respectées pendant toute la durée du chantier.

Une fois la construction achevée, une déclaration finale devra être effectuée auprès des services des impôts dont relève le logement. L’obligation prévue par l’article 274 du CGI s’applique aux personnes physiques, aux sociétés civiles immobilières constituées par une même famille, les coopératives d’habitation ainsi que les associations.

La déclaration qui sera consignée sur un formulaire modèle devra comporter évidemment la superficie couverte en m2 et le montant de la contribution sociale selon le barème. Le dossier sera accompagné d’une copie du permis de construire, du permis d’habiter, du plan de construction et tout autre document permettant de déterminer la superficie couverte pour chaque logement individuel ou collectif.

La déclaration est à déposer au plus tard 90 jours après l’obtention du permis d’habiter. Le règlement de la contribution sociale devra être effectué au moment du dépôt de la déclaration auprès du receveur de l’administration fiscale dont relève la construction de l’habitation (article 278 du CGI).

Les constructions achevées ou en cours de réalisation demeurent soumises au paiement de la contribution sociale selon le barème en vigueur depuis 2016 (voir la grille en tableau). Les constructions de moins de 300 m2 de superficie restent exonérées. A partir de 301 m2, le tarif varie entre 60 DH le m2 et 150 DH au-delà de 500 m2.

Le rejet de la proposition de l’exécutif de restaurer la TVA sur les livraisons à soi-même de logements s’explique par le fait que cette obligation avait donné lieu à un florissant business de fausses factures rassemblées à la veille de la demande du permis d’habiter. Pour y mettre un terme, le gouvernement a décidé d’instituer une contribution sociale tenant compte de la superficie couverte.

Des milliers de logements à régulariser

L’auto-construction représenterait environ 40% de la consommation de ciment. Depuis plusieurs décennies, elle constitue un axe central dans la stratégie visant à permettre aux ménages d’accéder à la propriété immobilière. En plus des effets désastreux sur l’urbanisme, certains sont construits à moitié, d’autres n’ont jamais été finis. Plusieurs milliers de ces édifices ne sont toujours pas en règle. La majorité est occupée sans permis d’habiter. Il s’agit essentiellement des villes nouvelles au nombre de 13. Après l’entrée en vigueur de la contribution sociale sur les livraisons à soi-même, les propriétaires se retrouvent piégés. Ils devront d’abord régler les droits relatifs à l’obtention du permis d’habiter pour pouvoir s’acquitter de la contribution sociale.

Hassan EL ARIF

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