Les propriétaires utilisant leur logement social (à 250.000 DH) en tant que résidence secondaire sont désormais tenus de rembourser la TVA supportée par l’Etat (Ph. F. Alnasser)

Des milliers de résidences font l’objet d’une location saisonnière à travers le Royaume. Pour la plupart, ce sont des appartements et des villas situés dans des régions touristiques en guise de résidences secondaires. Et puisqu’elles ne sont pas occupées toute l’année, celles-ci sont louées souvent pour des périodes courtes.

L’activité prend des proportions industrielles. Les revenus locatifs qu’elle génère échappent au fisc. Dans la plupart du temps, c’est une activité informelle pratiquée pour générer des revenus supplémentaires pour amortir l’investissement en plus du fait que les propriétaires disposent d’une résidence secondaire.

L’administration fiscale s’est rendu compte que bon nombre d’appartements, dits logement économique subventionné, ne peuvent être considérés comme résidences principales. Par conséquent, les propriétaires doivent régulariser leur situation par rapport à la TVA en justifiant que ce logement a été utilisé à titre de résidence principale.

Quel est le cadre réglementaire qui régit la location saisonnière? Et quel est le régime fiscal qui s’applique?

La loi sur la location à usage d’habitation prévoit l’obligation d’un contrat de bail entre le locataire et le bailleur. Cette disposition ne s’applique pas dans le cas de la location saisonnière. Par ailleurs, en cas de litige, la transaction est considérée comme une transaction commerciale.

«Pour l’heure, il n’existe aucun cadre fiscal régissant la location saisonnière de ces biens immeubles. Dans la plupart des cas, les propriétaires ne procèdent à aucune déclaration fiscale au titre des revenus perçus de cette activité. Au mieux, certains effectuent une déclaration de l’arrivée des clients aux services de police comme cela est d’usage», explique Brahim Bahmad, expert-comptable, président du Cercle des fiscalistes du Maroc.

L’utilisation des plateformes telles que Booking.com, Airbnb permet aux propriétaires de louer leur bien plus facilement et de manière régulière.
D’autres préfèrent confier les clés à des connaissances sur place, à un agent de sécurité ou au concierge. Le paiement s’effectue généralement en cash sans aucune traçabilité.
L’absence d’interconnexion entre les systèmes d’information des services de police et de l’administration fiscale ne permet pas d’identifier ces transactions.

Mais à supposer que le fisc veuille taxer la location saisonnière, le régime de l’IR sur les profits immobiliers ne peut pas s’appliquer puisqu’il ne s’agit pas de location conformément à la loi 67-12 relative au bail à usage d’habitation.
Certains propriétaires souhaitent se mettre en conformité fiscale, mais leur conseil leur confie qu’il n’y a pas de régime fiscal qui leur soit spécifique.

Ils ne peuvent donc pas non plus procéder à une déclaration fiscale au titre de la location de leurs résidences meublées. Dans ce cas précis, la réglementation fiscale prévoit l’obligation d’appliquer 10 ou 20% de TVA selon le cas puisqu’il s’agit de biens meublés. Résultat: Quand un contribuable déclare la TVA, il devient du coup un professionnel, assujetti à l’inscription à la patente, à la comptabilité et au dépôt d’une déclaration fiscale.

Lorsqu’un propriétaire loue un appartement ou une villa sans meubles, l’on parle de revenus fonciers, bénéficiant d’un abattement de 40%. Les revenus sont ensuite imposés selon la grille de l’IR. Les loueurs qui souhaitent s’insérer dans cette fenêtre ne peuvent le faire car ils ne font pas signer de contrat de bail à leurs clients.

La doctrine fiscale marocaine n’a donc pas encore prévu de cadre dédié à la location saisonnière de biens meublés non professionnelle. Ce qui fait perdre aux finances publiques d’importantes recettes parce que les sommes générées par la location saisonnière sont conséquentes.

La France a réglé le problème de l’imposition des propriétaires qui mettent leur bien en location saisonnière en créant le statut de loueur meublé non professionnel. Le régime fiscal prévoit un abattement de 71%. Le propriétaire est ensuite taxé sur le reste dans le cadre de son impôt sur le revenu.

Il serait grand temps que le Maroc mette en place un régime similaire pour permettre aux loueurs saisonniers de se mettre en conformité fiscale.

Résidences immobilières de promotion touristique

Le principe des résidences immobilières de promotion touristique (RIPT) consiste en l’achat d’un bien immeuble dans un complexe touristique et d’en confier la location à une société de gestion spécialisée conformément à la loi n°01-07. Le copropriétaire peut occuper le logement pendant une durée fixée à l’avance et qui ne peut dépasser 60 jours par an, dont 15 jours en haute saison.
La société de gestion de la RIPT bénéficie d’une exonération de l’IS au titre des cinq premières années et d’un taux d’imposition réduit à 17,5% au-delà.