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Analyse

Immobilier: Les «effets pervers» de l’argus des prix

Par L'Economiste | Edition N°:4462 Le 13/02/2015 | Partager
Augmentation des prix, mévente, désistements…
Le nouveau référentiel de la DGI n’a pas force de loi
Des écarts entre les référentiels de la DGI et de la Conservation foncière

Quelques jours à peine après la sortie de l’argus des prix de l’immobilier de la DGI (référentiel), les premières réactions se font ressentir sur le marché. La publication de ce nouveau référentiel qui servira de base de calcul des droits et taxes afférents à ces types d’opération n’est pas passée inaperçue. Certes, cet argus qui a le mérite de mettre fin au pouvoir discrétionnaire de l’agent de la DGI (il n’aura plus de marge de manœuvre pour réduire ou augmenter les prix), mais son impact sur le marché de l’immobilier n’en reste pas moins imprévisible. En effet, les professionnels (promoteurs, notaires…) ont d’ores et déjà commencé à percevoir les «effets pervers» de la publication de ce référentiel, censé apporter de la transparence sur le marché et lutter contre le phénomène de sous-déclaration des prix de vente (le fameux noir). L’argus apporte certes plus de visibilité à un secteur opaque, coupe l’herbe sous les pieds des promoteurs de mauvaise foi et autres spéculateurs de tous bords… Mais en même temps, il présente un certain nombre de limites, notamment le fait qu’il n’a pas force de loi. Ce n’est qu’une grille qui n’a pas le poids d’une réglementation. «Ce référentiel n’a aucune valeur devant les tribunaux, ce n’est qu’un barème qui n’oblige que l’administration», signale Ahmed Bouhmid, président de l’Association des petits promoteurs, qui représentent près de 70% du secteur.
En clair: personne n’est tenu de respecter les fourchettes de prix telles qu’annoncées dans cette nouvelle grille. «En cas de redressement fiscal, le vendeur a toujours un droit de recours devant une commission locale, nationale et le tribunal administratif», souligne Rachid Tadlaoui, notaire à Casablanca.
De plus, l’on reproche au référentiel de fixer des prix souvent loin de la réalité, parfois surdimensionnés par rapport à la valeur réelle du quartier ou l’inverse.
A noter qu’en France, par exemple, ce sont les notaires qui remontent les moyennes de prix par quartier et par zone. Ce qui en fait un référentiel qui colle à la réalité du terrain.
Du côté des promoteurs, la tentation d’augmenter les prix pour s’aligner au référentiel est forte. «Le promoteur pense qu’il sera redressé de toute façon par les impôts suivant ce barème, alors autant l’appliquer dès le départ», affirme Tadlaoui. Résultat: l’augmentation des prix de vente pourrait accentuer davantage le ralentissement dans le secteur. «La variable fiscale a peu d’impact sur le marché. Les prix obéissent à la loi de l’offre et de la demande», assure une source auprès de la Direction régionale des impôts, qui considère que la réaction du marché n’est qu’une appréhension qui va s’estomper au fil des mois. Pour la DGI, ce référentiel contribuera à conforter la relation entre le contribuable et l’Administration en instaurant plus de transparence.
Les promoteurs déplorent d’ailleurs que le timing de la publication soit tombé au mauvais moment. «Le secteur de l’immobilier est en plein marasme depuis au moins un an et demi. Ce référentiel ne fait qu’accentuer cette situation d’attentisme», indique Bouhmid.
Les opérateurs commencent en effet à noter un certain ralentissement des transactions, voire des désistements de dernière minute. «En l’espace d’une semaine, trois de mes clients ont annulé des opérations de vente suite à la publication du référentiel par crainte d’un redressement fiscal, puisque leur prix était inférieur aux tarifs indiqués pour leur zone», témoigne une notaire de la place.
Or, sur le terrain, les tarifs peuvent varier dans un même quartier, voire dans le même immeuble, suivant plusieurs paramètres (état du bien, étage, ensoleillement, avec ou sans ascenseur, parking…). «L’argus ne peut gérer tous les cas de figure. Il s’agit juste d’un indicateur qui doit être réajusté régulièrement», rétorque Tadlaoui. Son impact réel ne sera vraiment jugé qu’après une application d’au moins 6 mois. «Ce qui permettra de remonter à l’administration fiscale certaines informations sur les zones sous ou surévaluées», poursuit le notaire. L’autre effet pervers remonté par les opérateurs concerne le fait que les promoteurs, qui appliquent des tarifs supérieurs à la grille, continueront à exiger «le noir» pour éviter les redressements.

Cacophonie

LE comble, selon les professionnels, c’est que la Conservation foncière et la DGI n’ont visiblement pas «accordé leurs violons». «Le même bien peut être estimé différemment par l’une et l’autre administration», tient à préciser Tadlaoui. Autrement dit: la Conservation foncière continue d’utiliser son propre référentiel, dont le prix peut être supérieur ou inférieur à celui de la DGI suivant les quartiers.
Cette cacophonie ne peut que nuire à un secteur qui brille par son manque de transparence. Pourtant, la DGI avait assuré que les prix de référence fixés sont le résultat d’un rapprochement des zones et des prix DGI avec ceux de l’Agence nationale du cadastre, du foncier et de la conservation (ANCFCC) ainsi que des promoteurs immobiliers regroupés au sein de la FNPI (cf. édition du 27 janvier 2015).

Aziza EL AFFAS

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