×Membres de L'Economiste Qui sommes-nousL'Editorialjustice régions Dossiers Société Culture Brèves International Brèves internationales Courrier des Lecteurs LE CERCLE DES EXPERTS Documents Lois à polémiques Docs de L'Economiste prix-de-la-recherche Prix de L'Economiste Perspective 7,7 Milliards by SparkNews Earth Beats Solutions & Co Impact Journalism Day cop22Spécial Cop22 Communication Financière

Economie

Vers une réforme globale de l'habitat et de l'urbanisme
Par Rachid BOUFOUS, architecte

Par L'Economiste | Edition N°:1527 Le 28/05/2003 | Partager

Les multiples démarches et actions de l'Etat, visant à accroître le nombre de logements construits et les outils réglementaires pour y parvenir, semblent aujourd'hui connaître leurs limites.Depuis dix ans, pas moins de quatre programmes nationaux ont été lancés avec des fortunes diverses. Ce fut tout d'abord le programme national des 200.000 logements, lancé dans la précipitation, sans préparations ni concertations avec les acteurs du marché de l'immobilier. Quand l'Etat se rendit compte qu'il ne pouvait réaliser, plus du quart de ce programme par l'entremise des Erac, il fut décidé de l'ouvrir aux promoteurs privés, à condition qu'ils s'engagent à vendre les logements à moins de 200.000 dirhams. En théorie, car en pratique les gens ont été obligés, souvent, de débourser plus que cette somme sous forme de dessous de table, par des promoteurs peu scrupuleux. Malgré tout cela et en dix ans, on n'a pu construire que 120.000 logements, dont 48.000 unités réalisées directement par l'Etat.Ce prix de cession m'a toujours intrigué, car il ne repose sur aucune réalité économique, et ne reflète nullement les prix planchers que la majorité des Marocains peut débourser pour accéder au logement.Le second programme d'habitat fut celui du partenariat public-privé et de la vente en l'état futur d'achèvement. L'Etat, dans un souci de se débarrasser de programmes mal ficelés et invendus, a proposé cette formule aux promoteurs, pour y parvenir. Ce programme est mort-né vu son opacité et le manque de confiance des deux parties devant se lier pour réaliser ce partenariat.Le troisième programme, institué dans le cadre de la loi de Finance 2000 dans son article 19, stipule que tout promoteur, qui s'engage à réaliser 2.500 logements sur une durée n'excédant pas 5 ans, se voit exonérer de tout impôts et taxes. Ce programme, très lourd à mettre en oeuvre, nécessite la mobilisation par les promoteurs souscripteurs d'une enveloppe minimale de 250 millions de dirhams sur une courte période. Ce qui en fait un programme réservé à un nombre d'investisseurs fort limité.Le quatrième programme, très ambitieux, fut celui du PARHI. Initié par le ministre M'barki en réponse au discours royal d'août 2001 au cours duquel le Souverain fustigea les déficits en matière de logements sociaux et économiques. Le PARHI se proposait de mobiliser une enveloppe de 23 milliards de dirhams sur 10 ans et la mobilisation de quelque 5.600 hectares de foncier pour y parvenir. Le manque de visibilité en matière de financement et de foncier, ainsi que le peu de soutien gouvernemental, firent que ce projet connût des limites évidentes dans sa concrétisation.Mais toutefois, il faut mettre au crédit du ministre M'barki d'avoir mis en place la fameuse taxe sur le ciment, qui a permis de subventionner à travers le Fonds social de l'habitat (FSH), bon nombre d'opérations.. Logement économiqueLe nouveau ministre, Hjira, 6e ministre de l'Habitat depuis 1993, propose aujourd'hui un nouveau programme, qui consiste à promouvoir des logements pouvant être cédés entre 80.000 et 120.000 dirhams, et qui devraient être réservés en priorité aux plus démunis.Ce projet, qui n'a pas encore été dévoilé dans tous ses détails, pourrait finalement s'avérer le plus réaliste et le plus faisable de tous les programmes de logements cités précédemment.En effet, la majeure partie des ménages marocains ne peut prétendre à un logement supérieur à 130.000 dirhams du fait de la faiblesse de leurs revenus et des difficultés qu'ils ont à accéder au crédit.Si les logements de Hjira deviennent un jour réalité, alors il faudra revoir de fond en comble la réglementation en matière d'urbanisme et d'habitat. Ces logements ne peuvent en effet se concrétiser que si on revoit les règles de construction, de prospect, d'aménagement urbain, des coefficients d'occupation du sol, voire du mode de passation des marchés publics. Il faudrait en outre revoir le mode d'accès au crédit, avec la création de fonds de garantie solides, plus à même d'accompagner les ménages acquéreurs. Il faut tout simplement subventionner le logement comme on le fait pour le blé ou d'autres aliments de base.En outre, il faut imaginer un nouveau cadre réglementaire pour la conception et l'application des outils d'aménagement urbain. Cela ne sert à rien de concevoir des plans d'aménagement, quand leur approbation prend plusieurs années et se trouvent de ce fait dépassés dès leur mise en application. Combien même des zones vierges sont ouvertes à l'urbanisation, elles ne sont pas équipées pour autant en infrastructures de base, telles que les voiries et réseaux divers, et pendant très longtemps.Un moratoire s'impose même aujourd'hui sur des plans d'aménagement, tant qu'on n'a pas fait une évaluation sérieuse, sur la portée de cet outil réglementaire et du degré de son application dans différentes régions du Royaume.Ainsi, la révision globale de la grille des équipements et leur réalisation, par exemple, constitueraient un élément pouvant contribuer à la régulation de l'urbanisme. Pourquoi s'acharne-t-on à prévoir des superficies devant abriter des équipements et qui dépassent de loin les besoins réels? Des aberrations constatées depuis longtemps dans l'affectation des équipements, et des densités de population devant les recevoir, devraient être revues et corrigées.Les pressions migratoires sur les périmètres urbains font qu'actuellement le foncier n'est plus extensible dans beaucoup de régions, et des zones vitales comme les périmètres irrigués ou boisés se trouvent aujourd'hui fort menacés. C'est le cas à Nador et à Tanger par exemple.. Nouvelle politique de gestionLa nouvelle politique en matière d'habitat peut être très porteuse, si elle prend en fin de compte “l'efficacité dans la gestion”. La situation actuelle des établissements sous tutelle du département de l'Habitat (7 Erac, ANHI, SNEC, Attacharouk), leurs modes de fonctionnement, et l'exigence de résultat de la part de l'Etat envers eux, font qu'ils se livrent actuellement des guerres commerciales et d'“opportunités”, qui n'ont pour résultat que de plomber leur compte d'exploitation et d'aggraver leur endettement.Alors qu'au même moment, les promoteurs privé, de par la faiblesse de leurs charges de fonctionnement et leur remarquable réactivité face aux changements incessants du marché de l'immobilier, continuent de tailler des croupières à ces organismes, en livrant leurs produits immobiliers dans les délais et avec des facilités de règlement encourageantes. Et rognent ainsi des parts de marché importantes. En clair, si l'Etat sait construire des logements, par contre, il ne sait pas les vendre.Déjà le ministère de l'Habitat se trouve handicapé par la tenue de deux conseils d'administration annuels par établissement, ce qui mobilise la majorité des cadres durant quatre mois par an, à plein temps. Il ne reste alors que six mois (si on ajoute le Ramadan et le mois de vacances annuel), pour exécuter un travail souvent inachevé, et donc peu concluant.Si le ministère compte créer d'autres Erac (1 par région), en plus des agences urbaines dont il a la charge, le ministre sera amené d'assister à pas moins de 54 conseils d'administration par an, à raison d'un conseil par semaine durant toute l'année.. Organismes sous tutelleLa logique voudrait, par contre, qu'on tende vers la fusion de l'ensemble de ces organismes, au sein d'un seul établissement, et non d'en créer de nouveaux. L'avantage premier qu'aurait la fusion en une seule agence nationale d'équipement et du logement “ANEL” serait de mieux rationaliser la gestion des ressources humaines, pour une plus grande efficacité. Des directeurs régionaux peuvent remplacer les délégués de l'habitat qui n'ont plus de rôle important à jouer depuis longtemps, et seraient plus à même de mettre en oeuvre de manière efficace, toute politique gouvernementale en matière de logement, en concertation directe avec les walis de région et les gouverneurs des différentes provinces.Cette agence nationale, qui reste à créer, aurait pour tâche principale de construire des logements économiques de masse destinés, en priorité, aux plus démunis. Elle pourrait les réaliser, en partenariat avec le privé, comme l'expérience qui se déroule actuellement à Mohammédia, entre la SNEC et le Groupe Chaabi, pour le relogement des familles sinistrées des dernières inondations, tend à le confirmer. La cession de ces logements peut se faire dans le cadre de contrats de location-accession étalés sur 25 ans, et transmissibles automatiquement aux héritiers et ayants droit. Le développement intensif du locatif d'Etat sous forme d'HLM peut constituer une étape intermédiaire indispensable pour le passage de ces ménages, de la précarité vers l'accession à la propriété individuelle du logement.L'ANEL aura aussi pour tâche d'acquérir, d'équiper et de céder, principalement à des promoteurs et à des investisseurs public et privé, à des prix bas, de larges zones périurbaines, selon des programmes de construction précis et des conventions de partenariat claires. . Opérations de restructurationIl faudra bien se résoudre un jour à prendre le problème des bidonvilles au sérieux. En plus du fait qu'ils constituent actuellement de véritables poudrières sociales, les bidonvilles, au vu des politiques successives visant à les éradiquer, tendent à s'imposer comme de nouveaux paysages urbains incontournables. Même si les flux migratoires inhérents à de longues années de sécheresse constituent une justification raisonnable à ce phénomène, il n'en demeure pas moins que l'installation anarchique de vagues annuelles de populations migrantes, tend à handicaper durablement le développement des grandes et moyennes villes marocaines.Une fois installées dans la précarité, ces populations rechignent à changer de place, sans une indemnisation sonnante et trébuchante. L'Etat se trouve alors souvent dans l'obligation de procéder à des opérations dites de “restructuration”, qui ne soignent pas le mal, mais contribuent à l'aggraver par l'acceptation du fait accompli. Ces opérations, qui consistent à passer des semblants d'assainissement et d'électrification au sein des bidonvilles, confortent ces populations dans leur illégalité première d'avoir occupé des terrains souvent domaniaux, de manière anarchique et interdite. On incite ainsi les gens à persévérer dans le non-respect des règles communes et de là, à faire éclore des zones urbaines de non-droit, où même les représentants de l'ordre hésitent à pénétrer. Ces opérations de restructuration des bidonvilles doivent être définitivement stoppées. Car seule la réalisation de vastes programmes de relogement et de prévention, réservés aux plus démunis, permettra d'éradiquer durablement ce phénomène d'habitat anarchique. Est-il préférable qu'un ménage puisse habiter un logement construit selon les règles de l'art et qu'il peut acquérir définitivement au bout de 15 ou 20 ans moyennant une location-vente, plutôt que de payer, de suite, à des marchands de misère, l'équivalent de 100.000 dirhams, un amas de tôle à même le sol en guise de logement? Si la question est simple à poser, les moyens d'y répondre ne sont pas si difficiles.Aujourd'hui, plus que jamais, les institutions bancaires sont mises au pied du mur. Il faut qu'elles financent les ménages à faibles revenus. Il y va de leur honneur citoyen. Cela ne sert à rien de se payer des agences bancaires rutilantes et des sièges sociaux faramineux, si au bout du compte, la majorité des Marocains ne peuvent avoir accès à un simple compte bancaire, ou à pouvoir acquérir un logement décent. Et qu'ils ne nous sortent pas l'éternelle justification, à savoir l'absence de solides fonds de garantie ou le manque de solvabilité de ces populations. Des ONG comme Zakoura ont démontré depuis un bon moment que ces populations démunies connaissent les meilleurs taux de remboursement des dettes contractées. Il est temps de prêter de l'argent aux pauvres.Si l'Etat est plus à même de résorber l'habitat insalubre par l'émission de dettes souveraines d'importance visant au relogement des plus démunis, il n'en demeure pas moins que les banques se doivent de l'accompagner dans cette démarche.


Redéfinition des prérogatives des agences urbaines

L'Etat doit se résoudre définitivement à parler d'une seule et même voix. S'il décide d'ouvrir à l'urbanisation de nouvelles zones, ou s'il décide de reloger d'urgence des foyers sinistrés ou démunis, il ne doit pas trouver sur son chemin, comme c'est souvent le cas, une agence urbaine, l'administration des domaines, ou tout autre département, pour s'opposer à ses actions, pour quelque motif que ce soit.L'évolution actuelle des procédures d'octroi de l'autorisation de construire, et les lenteurs administratives qui en découlent, ainsi que la création récente des centres régionaux d'investissement (CRI) poussent vers une refonte globale et nécessaire des statuts des agences urbaines et de leurs prérogatives. La logique voudrait que les agences urbaines et les CRI ne fassent plus qu'un. Certes, ces centres d'investissement sont importants pour l'encadrement juridique des projets d'investissement, et leur action est remarquable, mais le vrai sésame pour la concrétisation de tout projet d'investissement, demeure l'obtention de l'autorisation de construire, d'exploiter ou de lotir, qui est du seul ressort des agences urbaines et des communes.Ces dernières, de par la faiblesse de leurs moyens d'encadrement tendent, de plus en plus, à s'effacer devant le pouvoir, devenu réel, des agences urbaines. Même si le président de la commune demeure en dernier ressort, celui qui délivre en droit toutes les autorisations, charte communale de 1976 oblige.Mais en attendant une réforme sérieuse de tous les textes traitant de la démocratie locale, pourquoi ne pas rassembler tout ce beau monde dans un seul et même endroit?Le citoyen, l'investisseur institutionnel ou privé ainsi que les hommes de l'art gagneraient à trouver au sein d'un même édifice, les représentants de toutes les administrations. En passant par les représentants de la conservation foncière, du cadastre, des sapeurs pompiers, de la préfecture, du CRI, de l'agence urbaine, de la commune, des régies de distribution d'eau et d'électricité, de l'ordre des architectes, de l'ONEP, de l'ONE, de la santé ou de l'éducation nationale. Même les taxes et autres impôts relatifs à la construction peuvent être acquittés dans le même bâtiment.On peut même imaginer une rémunération spéciale pour ces fonctionnaires détachés, qui serait calculée sur le nombre de dossiers instruits et des délais de délivrance des autorisations nécessaires à la concrétisation des projets. Cela éviterait les tractations en coulisses et identifierait plus précisément les rôles de chacun et ceci sous la direction d'un seul patron et non de 26 signataires, qui se cachent souvent derrière les “décisions souveraines” des commissions d'instruction des projets.Vous ne pouvez pas imaginer le nombre de jours gaspillés par les investisseurs marocains et étrangers, et par nous les architectes en premier lieu, à courir dans les couloirs des administrations pour l'obtention des différentes autorisations.


Vision globale et à long terme

Je porte en moi le rêve de voir un jour la création d'un conseil supérieur de l'habitat et de l'urbanisme sous la présidence de Sa Majesté le Roi, où siègeraient auprès du Souverain, le Premier ministre, le ministre de l'Intérieur, le ministre des Finances, le ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme, le directeur général de l'Agence foncière, les deux directeurs généraux des Agences de promotion des provinces du nord et du sud, le directeur général des collectivités locales, ainsi que le secrétaire général du Gouvernement, et enfin le directeur général de la future Agence nationale d'équipement et du logement.Seul un conseil de cette envergure pourra définir les grandes lignes d'une stratégie à long terme, visant à mettre en oeuvre les outils nécessaires pour éradiquer définitivement cette plaie béante qu'est l'habitat insalubre, et de combattre plus efficacement les différents types de précarité.Nous nous trouvons aujourd'hui devant un défi énorme, et toute politique qui sera mise en oeuvre dans les prochains mois devra porter sur 20 ou 30 ans. Il faut renouveler l'effort consenti par l'Etat et par l'ensemble des Marocains pour la promotion de la politique des barrages, durant les années 60 et 70.Sans une vision globale et à long terme, nous risquons de nous retrouver en 2020 au même stade qu'aujourd'hui. Et je lance un appel, à l'ensemble des mes confrères architectes et ingénieurs, ainsi qu'à l'ensemble des hommes de l'art, promoteurs privé ou public, en vue de susciter le débat, de faire des propositions concrètes aux pouvoirs publics et d'accompagner l'Etat dans toute démarche qui viserait à éradiquer l'habitat insalubre et les bidonvilles. De par notre champ d'action, nous nous trouvons aujourd'hui aux premières loges.Le chemin sera long et semé d'embûches, mais sans une volonté d'action commune et forte, nous ne pourrons rien laisser à nos enfants, dont nous puissions être fiers un jour.Aujourd'hui, plus que jamais, toute la société marocaine est interpellée. Nous sommes tous en gare. Que ceux qui veulent monter dans le train du développement et de la citoyenneté le fassent vite, pour les autres, tant pis.

Chère lectrice, cher lecteur,

L'article auquel vous tentez d'accéder est réservé à la communauté des grands lecteurs de L'Economiste. Nous vous invitons à vous connecter à l'aide de vos identifiants pour le consulter.
Si vous n'avez pas encore de compte, vous pouvez souscrire à L'Abonnement afin d'accéder à l'intégralité de notre contenu et de profiter de nombreux autres avantages.

Mot de passe oublié?
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.
ABONNEZ-VOUS
  • SUIVEZ-NOUS:

  1. CONTACT

    +212 522 95 36 00
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]

    70, Bd Al Massira Khadra
    Casablanca, Maroc

  • Assabah
  • Atlantic Radio
  • Eco-Medias
  • Ecoprint
  • Esjc