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    Vente en l'état futur d'achèvement
    Les dispositions qui pénalisent

    Par L'Economiste | Edition N°:1719 Le 05/03/2004 | Partager

    . Parmi elles, la caution sécurisant les avances de l'acquéreur. Elle est jugée trop élevée pour les grands programmes de logementsCertaines lois en matière immobilière se suivent et se ressemblent. Du moins en ce qui concernent les imperfections. C'est la cas de la loi 44-00 régissant la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) qui reprend le même problème d'authenticité que celle sur la copropriété (cf.leconomiste.com). Alors que les professionnels ont eu à leur disposition un an avant l'entrée en vigueur de la loi pour en vérifier l'applicabilité, les voilà pris à leur propre piège. Ils se retrouvent aujourd'hui à débroussailler le texte, ce qui leur fait prendre un retard énorme qui leur cause préjudice. Conçu essentiellement pour renforcer l'arsenal juridique régissant le secteur immobilier et encourager l'investissement dans la promotion immobilière, ce texte exaspère néanmoins les promoteurs immobiliers. «Outre l'obligation d'authenticité, la loi pèche par manque de clarté dans plusieurs de ses dispositions, et elle ne traite même pas de certains aspects très importants tels que les systèmes de financement de ce processus», explique un promoteur. Selon lui, l'institution d'une caution bancaire pénalise le secteur et empêche l'avancement des constructions. Il convient de rappeler à ce sujet que l'article 618-9 oblige ces promoteurs à constituer une caution bancaire qui est destinée à permettre à l'acquéreur de récupérer les avances qu'il a effectuées si la vente définitive ne se réalisait pas. «La caution n'est certes pas très élevée, mais imaginez la situation du promoteur qui doit constituer une caution pour un complexe de 7.000 logements, voire plus», s'écrie un professionnel de l'immobilier. De plus, la durée de cette caution suscite également les débats. «Cette garantie prend normalement fin à la date de l'établissement définitif du contrat, de vente», explique un banquier de la place. Le contrat définitif de vente est donc conclu dans les mêmes conditions que le contrat préliminaire. Et ce, après règlement du prix et obtention du permis d'habiter. C'est cette dernière disposition qui semble gêner les promoteurs. «L'obtention du permis n'est pas automatique, elle peut prendre de ce fait beaucoup de temps. Ce qui pénalise non seulement l'acquéreur mais aussi le promoteur qui doit entre-temps payer des intérêts», fait observer Mohamed Alami, notaire à Casablanca.Fixée à un montant égal à celui de l'avance, la caution est surtout destinée, selon Fayçal Benjelloun, vice-président de la chambre du notariat moderne, à sécuriser la transaction et surtout à offrir une garantie à l'acquéreur. «L'objectif le plus important reste certainement la lutte contre les tentatives d'escroquerie dans le cadre des associations et lotissements d'habitat», soutient-il. Reste qu'au-delà de toute sécurité des transactions juridiques, le nouveau texte laisse dubitatif Youssef Ibn Mansour, président de l'Association des promoteurs et lotisseurs immobiliers (ALPIC). «La nouvelle loi régularise certes la pratique des avances qui prédomine dans ce secteur et qui était effectuée en toute illégalité, mais elle n'en reste pas moins difficile à appliquer, surtout dans le cadre de grands programmes de logements», précise-t-il. Ce dernier reproche aux nouvelles dispositions d'interdire toute perception d'avance avant l'achèvement des fondations et des constructions au niveau du rez-de-chaussée (article 618-5). Et là aussi, la disposition frappe de plein fouet lorsqu'il s'agit des grands programmes. Ces derniers et surtout ceux de logements sociaux sont généralement effectués par tranches. «Il est de ce fait pratiquement impossible de démarrer la construction des fondations de tous les immeubles d'un seul programme en même temps.Cet article nous pénalise donc et nous prive des avances qui sont normalement destinées à financer les constructions», conclut Ibn Mansour. « L'objectif le plus important de la loi reste certainement la lutte contre les tentatives d'escroquerie dans le cadre des associations et lotissements d'habitat«N. Be.

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