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Affaires

TourismeUn mégaprogramme de 1,7 milliard de dirhams à Marrakech

Par L'Economiste | Edition N°:968 Le 01/03/2001 | Partager

. Le projet est initié par un groupement de promoteurs nationaux et étrangers, dont Kenzi Hôtels est le chef de file côté marocain. Il comprend trois hôtels 5 étoiles, un 4 étoiles, un VVT, une résidence touristique et un golf de 27 trous. La réalisation du programme est étalée sur quatre ans. Reste à régler la question foncièreC'est le genre de projet qui vous change la physionomie de toute une ville. Ksar Ménara, le projet d'un immense complexe d'hôtellerie de luxe et de villages de vacances qu'un consortium de promoteurs (avec Kenzi Hôtels comme chef de file) envisage de construire à Marrakech, est sans doute la plus importante opération d'investissement dans le tourisme jamais réalisée ces dernières années.Ce programme, d'une valeur de 1,7 milliard de Dirhams, est composé de trois unités hôtelières 5 étoiles, un établissement 4 étoiles, un village de vacances 1ère catégorie, une résidence touristique et plusieurs installations annexes: une salle plénière de 1.000 places, des boutiques, restaurants et un night-club. Les promoteurs misent également sur le développement du golf et prévoient l'aménagement d'un golf de 27 trous. S'il se concrétise, le projet apportera 5.700 lits supplémentaires à la région de Marrakech, qui en a besoin en ce moment où les tour-opérateurs européens sont irrités de ne pas pouvoir trouver de capacité d'hébergement pour leurs clients. Le programme Ksar Ménara représente à lui seul 20% de la capacité d'hébergement de Marrakech et devrait donc donner une bouffée d'oxygène à la destination.Dans le groupement de promoteurs, Kenzi Hôtels est associé au groupe marocain Holidays Services, qui est déjà son partenaire. Holidays Services est le plus important réseau d'agences de voyages marocain, en plus de son association dans l'hôtellerie avec le numéro un européen du touroperating, l'Allemand TUI. Les autres partenaires du consortium sont le Français HMC «Les Domaines du Soleil« ainsi que des fonds d'investissement américains et canadiens. Au total, cette opération devrait créer 2.300 emplois directs et indirectement, deux à trois fois plus, estime le président-directeur général de Kenzi Hôtels, M. Abdellatif Kabbaj.Pour le montage financier, les promoteurs envisagent un apport en fonds propres de 40% du projet, le reste du financement provenant de crédits bancaires levés sur les marchés local et international.Si tout va bien, -entendez: si les promoteurs obtiennent enfin l'affectation du terrain (le foncier est décidément la bête noire de tous les investisseurs)-, les travaux vont commencer dès fin 2001, promet M. Kabbaj. «Nous nous plaçons dans le droit fil du discours de Sa Majesté aux Assises du tourisme à Marrakech«, observe le PDG de Kenzi Hôtels. Aux administrateurs maintenant de relayer cette volonté Royale afin de relancer et faciliter l'investissement et atteindre les objectifs du contrat-programme.. Appui de l'autorité localeLe projet Ksar Ménara, admettent ses promoteurs, a bénéficié de tout l'appui de l'autorité locale, le wali de Marrakech «qui s'est beaucoup mobilisé«. Mais encore une fois, la question foncière au Maroc est une équation dont la solution se trouve auprès de plusieurs administrations. Et à l'évidence, toutes ces administrations ne jouent pas la même symphonie. Plutôt que d'être positives, elles ajoutent des contradictions, «car chacune tenant à marquer son territoire ou à démontrer qu'elle compte«, critique M. Bernard Ferreira, directeur général de Kenzi Hôtels. Le terrain sollicité par les promoteurs de Ksar Ménara est situé sur la route d'Asni et propriété du domaine privé de l'Etat. La clé du problème se trouve donc au Ministère de l'Economie, des Finances, de la Privatisation et du Tourisme.De la solution de difficultés d'accès au foncier par les investisseurs sera aussi jugée la formule de l'arrimage du tourisme au Département de l'Economie et des Finances. Politiquement, il s'agissait de créer une structure de manière à canaliser les demandes des investisseurs vers un seul centre de décision.Par ailleurs, les fameux guichets uniques régionaux qui devaient servir d'interlocuteur aux investisseurs ne sont pour l'instant qu'une vue théorique. Pour régler bien des problèmes, obtenir des autorisations, Rabat est toujours incontournable. Les services extérieurs ne sont pas dotés de pouvoir de décision pour trancher sur certaines questions, dont celle des terrains, et doivent s'en remettre encore à l'Administration centrale. Il n'est pas aussi rare que les deux niveaux aient une appréciation différente sur le même dossier.Dans le cas du projet Ksar Ménara, le wali de Marrakech a donné des instructions à tous les services pour qu'ils accordent toutes les facilités à sa réalisation. Ce qui a été globalement obtenu. Reste Rabat, où demeure encore quelques difficultés. En attendant, les partenaires étrangers, américains et français associés au projet, s'impatientent. Si on traîne encore six mois, ils pourraient alors aller vers les concurrents du Maroc, préviennent les responsables de Kenzi. Le danger est bien là. Il serait dommage qu'au moment où il bénéficie d'une extraordinaire aura dans le milieu des investisseurs touristiques, le Maroc n'arrive pas à en tirer le maximum de profits en mettant une fois pour toutes de l'ordre dans ses structures de gestion de l'assiette foncière.A noter également que la destination marocaine a tout à perdre du mécontentement des tour-opérateurs, du fait de la saturation de Marrakech. Le premier pôle touristique du pays devrait continuer sur des taux de progression d'activité de 9% l'an pour atteindre, selon les prévisions du plan, 5 millions de nuitées d'ici 2004. La ville a besoin de 8.500 chambres supplémentaires au minimum, pour absorber cette demande. Abashi SHAMAMBA

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