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Table ronde du Cycle Supérieur de Gestion de l'ISCAE : Le crédit-bail immobilier : Opérationnel, mais sans filet

Par L'Economiste | Edition N°:83 Le 10/06/1993 | Partager

Le déjeuner débat organisé par le Cycle Supérieur de Gestion de l'ISCAE sur le leasing immobilier(1) a permis d'éclaircir un certain nombre de points portant notamment sur le volet fiscal et le cadre juridique, lequel fait encore défaut. Vu les importantes zones d'ombre encore existantes, les débats ont été presque totalement focalisés sur ces deux aspects.

Le premier constat est que le cadre fiscal est donc en avance sur le juridique, Pour favoriser ce nouveau créneau, la Loi de Finances 1992 a en effet accordé quelques avantages fiscaux aux sociétés effectuant des opérations de crédit-bail à usage exclusivement professionnel. Ces avantages portent sur les droits d'enregistrement, l'Impôt sur les Sociétés et les droits d'inscription sur les livres fonciers.

En matière de droit d'enregistrement, elle prévoit un certain nombre de dégrèvements, entre autres un droit fixe de 300 Dirhams pour les contrats de crédit-bail de même que pour la "résiliation desdits contrats par consentement mutuel des parties" et la gratuité pour l'acquisition d'un terrain affecté à la construction de locaux professionnels sous certaines conditions.

Cependant, les immeubles anciens sont exclus des avantages fiscaux prévus par la Loi de Finances 92. La profession souhaite alors l'extension de ces avantages à ces types de constructions, précisant par ailleurs que cette extension "n'est pas spéculative".

Dans le fond, les pouvoirs publics ont voulu implicitement écarter ce risque. Toutefois, il est indiqué que le déficit de terrains industriels ne favorise pas la construction de nouveaux locaux. Dans le même registre fiscal, le problème de la TVA a été largement débattu. En effet, les baux d'immeubles non meublés ne sont pas soumis à cet impôt. Conséquence, les professionnels ne sont pas encore fixés sur les taux à appliquer. A ce sujet, M. Tazi de la Direction des Impôts a précisé que les redevances supportent une TVA récupérable de 19%, alors que M. Abderrahmane Saïdi, expert comptable, plaide pour un taux de 14% (opération financière).

  1. Tazi a par ailleurs indiqué que les redevances du leasing immobilier sont intégralement déductibles sans aucun mécanisme de réajustement.

Dans tous les cas, l'insuffisance des exonérations fiscales invoquée, conjuguée au vide juridique, n'encourage pas encore les sociétés de leasing à intégrer ce créneau, soulignent les professionnels.

De ce point de vue, en dehors du Dahir du 25 décembre 1980 sur les baux d'immeubles à usage d'habitation ou professionnel, aucun texte réglementaire n'est actuellement en vigueur.

Le cadre juridique projeté porte sur deux projets de textes: le projet de loi bancaire et celui relatif au crédit-bail. Dans le projet de loi bancaire, les sociétés de leasing sont assimilées à des établissements de crédit. De fait, elles sont soumises aux mêmes procédures d'agrément et au contrôle de Bank Al Maghrib. Elles doivent en outre se conformer aux règles prudentielles. Cependant, le texte ne définit pas explicitement les cfficients appliqués au crédit bail. Le représentant du Ministère des Finances s'est voulu rassurant. Il a indiqué que les taux ne seront pas forcément ceux retenus pour les banques. En revanche, aucune autre précision n'a été apportée quant à leur niveau.

D'autre part, le projet de loi portant sur les sociétés de crédit-bail prévoit entre autres que:

- le leasing immobilier n'entre pas dans le champ d'application des textes relatifs aux baux d'immeubles;

- en cas de cession, le cessionnaire est tenu des mêmes obligations que le cédant;

les contrats de crédit bail immobilier seront soumis à une publicité.

En attendant la mise au net des textes, le crédit bail immobilier démarre assez timidement. Une douzaine d'opérations est en cours de réalisation, annonce la profession. Le refinancement n'est pas considéré comme un facteur de blocage. La profession est en train de diversifier ses sources de financement en sollicitant le marché extérieur. L'objectif du crédit bail immobilier est donc d'alléger la charge des investisseurs. Il a été souligné que le leasing n'est pas cher. Le coût doit en effet être pondéré par un certain nombre de paramètres, entre autres l'intégralité du financement et sa souplesse. De plus, compte tenu de l'actualisation, une économie d'impôts est réalisée à travers l'amortissement accéléré. Pour ce qui est du montage de l'opération, la société de leasing n'intervient que pour le financement. Il revient à l'emprunteur de choisir son terrain et son architecte. Mais il est précisé que les sociétés de leasing pourraient être plus exigeantes que les banques, d'autant que tous les engagements sont étalés sur une longue période (entre 7 et 15 ans) et portent sur des sommes importantes.

Alié Dior NDOUR

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(1) Le crédit bail immobilier (CBI) est récemment entré dans le paysage financier. Le Cycle Supérieur de l'ISCAE a organisé le 28 mai un déjeuner-débat sur le thème: "Leasing immobilier et financement des investissements des PME/PMI. Cette table ronde avait pour objectif d'évaluer les aspects juridique, fiscal et financier du CBI.

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