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Economie

Spéculation foncière et immobilière
Un chapelet de dysfonctionnements

Par L'Economiste | Edition N°:2762 Le 23/04/2008 | Partager

. Terrains urbains non bâtis et appartements non occupés. Plus de 88% et 43% respectivement en 5 ans à Casablanca. Création d’agences régionales foncièresLe ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme a mis le doigt là où ça fait mal. Côté dysfonctionnement et contraintes à lever sur le marché du foncier et de l’immobilier, elle épingle aussi bien l’offre que la demande. Sur ces deux marchés, les maux ont pour nom problèmes d’urbanisme, rareté du foncier, faiblesse de la production de logements, manque de ressources humaines, mauvaise gouvernance du secteur, insolvabilité ou encore opacité du marché.Sur le plan foncier, les différents services administratifs concernés s’accordent à dire que le marché reste inorganisé, non concurrentiel et opaque. En cause, «la faiblesse des moyens financiers de l’Etat et des collectivités locales pour équiper en infrastructures de base le foncier urbanisable et la quasi-absence d’ingénierie financière partenariale dans ce domaine», relèvent les différentes études sur la question. L’on parle également de la faible collaboration entre les différentes parties prenantes au foncier. Pendant longtemps, une ville comme Casablanca a souffert de sa division territoriale au point de susciter des questions du genre qui, des différentes circonscriptions, doit financer les équipements de base. La même question se pose encore de nos jours, mettant en opposition collectivités locales et Etat. Le secteur de l’immobilier souffre de manque de professionnalisme, tant il est tuyauté par un très grand nombre de petits promoteurs individuels occasionnels. Les statistiques sur le secteur imputent 50 à 60% de la production à l’autoproduction et à l’informel. Les surcoûts de production de sources multiples, les délais administratifs, la gestion artisanale des chantiers, les comportements attentistes sur le foncier, le manque de qualification de la main-d’œuvre, la faible productivité… sont autant de contraintes au développement du secteur.Au plan financier, c’est l’exclusion de 30% des ménages urbains du système du financement du logement (www.leconomiste.com) et l’inflexibilité des taux, entre autres, qui sont mises en cause. Sur le plan fiscal, c’est l’instabilité et la pression fiscale qui constitueraient un frein au marché foncier et immobilier. L’absence de gouvernance du secteur, de transparence chez les opérateurs et professionnels intermédiaires, de réglementation de la profession du syndic accentue les dysfonctionnements et contraintes à lever.Pour pallier la rétention foncière et immobilière, source de la spéculation, le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme a inscrit 4 grandes mesures au projet du code de l’urbanisme 2008. Sur le plan institutionnel, la mesure porte sur la création d’agences régionales foncières. Ce qui, selon des experts de l’Habitat et de l’Urbanisme, permettra d’acquérir et de reconstruire des réserves foncières et la régulation du marché. Les mesures d’ordre financier et fiscal contribueront elles, entre autres, à réviser à la hausse la taxe sur les terrains urbains non bâtis. Elles devront favoriser également l’institution d’une contribution au financement de l’aménagement de l’urbanisation, d’une taxe sur les logements inoccupés, d’un fonds pour le financement de l’urbanisation. Toutes ces mesures et bien d’autres, devraient contribuer à mettre en place un foncier urbanisable et constructible planifié. Mais aussi favoriser l’émergence d’une ingénierie financière pour le financement des infrastructures de base des nouvelles zones ouvertes à l’urbanisation. Côté demande, améliorer les revenus des ménages cibles et réduire la pression fiscale sur l’acquéreur et le locataire. Tout un programme.


Les prix s’affolent

Sur ces 5 dernières années, les prix du foncier et de l’immobilier ont connu des évolutions insensées. A Casablanca, le prix de l’appartement a augmenté de 43%, le terrain construit de 50% et le terrain nu de 88%. A Rabat, ils ont augmenté respectivement de 45%, 146% et 234%. Sur ces mêmes références, Marrakech enregistre des évolutions de 92%, 78% et 119%. A Tanger et Agadir, ce sont les prix des terrains nus qui ont explosé avec une variation cumulée sur ces 5 dernières années respectivement de 217% et 358%. Autre cause de cette spéculation pointée par les Domaines, le comportement de thésaurisation dans le foncier comme valeur-refuge.


Des mesures d’accompagnement

Des mesures d’ordre législatif et réglementaire qui mettent l’accent sur la réforme de la planification urbaine. Selon le ministère, elles visent à optimiser les équipements d’infrastructures existantes et réduire le coût de l’urbanisation. Elles prévoient également la redéfinition des normes minimales d’habitabilité, la refonte de la loi sur l’habitat locatif pour une meilleure élasticité du marché de l’immobilier et des régimes fonciers pour une meilleure mobilisation. Parmi les mesures proposées, il y a l’institution d’un dispositif d’aménagement foncier et d’urbanisation opérationnel. Celle-ci octroie le droit de propriété à l’Etat pour ce qui est de la réactivation et de l’extension. Et devrait permettre la promotion des secteurs d’aménagement concerté et favoriser les opérations de remembrement urbain. D’ailleurs, sur ce dernier volet, les experts de l’Habitat et de l’Urbanisme entendent faciliter la mise en œuvre des documents et la répartition des charges y afférentes. La nouveauté de cette mesure réside en ce qu’elle implique les propriétaires fonciers dans le financement de l’urbanisation. De même, elle favorise l’ouverture de nouvelles zones d’urbanisation, la libération du foncier soumis à des régimes particuliers ou encore donne le droit de regard à l’autorité compétente.B. T.

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