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    Rabat: Que de Chantiers!
    Immobilier: 7.800 hectares de plus pour l’urbanisation

    Par L'Economiste | Edition N°:2886 Le 22/10/2008 | Partager

    . Pas de diversité dans l’offre. Grosse panne dans le socialLES transactions immobilières enregistrent un coup de frein, mais d’un autre côté, les prix ne fléchissent pas. La ville de Rabat n’est que le reflet de ce qui se passe dans le reste du pays. L’offre du foncier construisible et urbanisable se raréfie depuis la fin des années quatre-vingt-dix. Situation qui se traduit par un renchérissement sans précédent du mètre carré. Une offre qui ne peut d’ailleurs calmer les appétits croissants des mastodontes immobiliers. Même si ce sont les lotisseurs privés qui souffrent beaucoup de ces problèmes de foncier, le public également devient rare dans la périphérie de la ville. L’estimation des prix est quasi impossible. Cela dépend de chaque transaction. Ils sont de 10.000 dirhams le mètre carré, jusqu’à 20 voire 30.000 dirhams dans certains quartiers (Hay Riad, Souissi). «Les prix ne baissent pas parce que la demande est toujours forte. Ce sont les classes défavorisées et moyennes qui se retrouvent exclues du marché», analyse Mehdi Zini, notaire à Rabat. Selon les chiffres du ministère de l’Habitat, le déficit annuel relatif au parc de logement de la région Rabat-Salé avoisine les 16.000 unités. En examinant les statistiques de l’Agence urbaine, le nombre de dossiers traités (pour les constructions) est en hausse continue, sauf pour Skhirat Témara. En 2007, l’Agence a visé près de 6.500 dossiers de construction, avec un avis favorable pour 70%. «Il ne s’agit pas d’autorisation de construire (qui relève des communes), mais d’un avis technique sur le dossier», précise Mohammed Al Aouzai, directeur de l’Agence urbaine. «Tous les promoteurs se sont orientés vers le haut standing car les marges sont beaucoup plus importantes», ajoute Mehdi Zini. Résultat: une offre qui dépasse largement la demande sur ce segment, et une rareté du moyen standing (dont les prix frôlent ceux du haut standing). Une situation qui a poussé la classe moyenne à se réfugier dans le logement social, ou dans les premières offres, barrant ainsi la route aux plus défavorisés. «Une situation qui a contribué au développement de l’habitat clandestin à travers la fuite des demandeurs vers la périphérie de la ville», comme le précise la dernière étude du ministère de l’Habitat. Depuis le gouvernement Jettou, l’Exécutif a essayé de mettre à la disposition des investisseurs le foncier public avec des facilités pour remédier à ce problème. Sauf que cela a montré ses limites. L’affaire de l’ancien zoo de la capitale qui a donné naissance (parmi d’autres) au conflit Addoha vs Chaabi en témoigne. Les documents d’urbanisme homologués, en cours d’homologation et d’étude prévoient l’ouverture de zones nouvelles totalisant une superficie de 7.810 hectares dans la ville et ses périphéries. «69% de ces terrains sont réservés à l’habitat», tient à signaler le directeur de l’Agence urbaine. Une partie ira également au programme «Villes sans bidonvilles» et à la réalisation des logements à 140.000 dirhams. La superficie de ces zones se répartit sur les 3 préfectures: 1.400 hectares pour Rabat dont 1.100 dédiés à l’habitat et 300 à l’activité économique, 2.040 hectares pour Salé dont 1.120 sont dédiés à l’habitat, et 4.370 pour Témara dont 3.120 hectares à l’habitat et 1.250 à l’activité économique. Parmi ces zones nouvelles, huit sont déjà ouvertes à l’urbanisation en 2007, d’une superficie de 3.500 hectares (Tamesna, Al Mohit à Salé, zone Fouarat à Témara…) et sept autres seront ouvertes à l’horizon 2009. La capacité éventuelle de toutes ces zones d’urbanisation nouvelles en logement est estimée à 200.000 logements (soit environ 1 million d’habitants).Malgré les chiffres encourageants, et à l’instar de Marrakech, qui était une figure de l’embellie historique de l’immobilier, Rabat connaît aussi une accalmie. Les professionnels évoquent des invendus malgré des remises allant jusqu’à 20% sur le prix. Taoufiq Hejira préfère parler d’un «matraquage report de décision d’achat dû à l’effet psychologique provoqué par le matraquage médiatique au sujet de la crise financière internationale» (cf.www.leconomiste.com). Le logement social connaît une véritable panne. La convention des logements à 140.000 n’intéresse plus les promoteurs. Certains préfèrent même se défaire des avantages accordés par l’Etat et vendre aux prix du marché. Cela est dû à la flambée des prix des matériaux, de la main-d’œuvre et surtout des grandes marges réalisées. Selon la dernière étude du ministère de l’Habitat, 50% des ménages marocains n’ont pas les moyens d’acquérir un logement à 200.000 dirhams et même à 140.000 dirhams, c’est 40% des ménages qui restent exclus. Et puisqu’un malheur n’arrive jamais seul, la location également est en panne depuis plus d’une décennie dans la capitale. Dans les quartiers du centre, les prix de la location avoisinent ceux de Paris ou de Madrid (avant la crise). «Il faut compter entre 3.000 et 4.000 dirhams pour un petit appartement de 60 m2», informe Mehdi Zini.


    Un réservoir

    L’OUVERTURE à l’urbanisation du plateau d’Akrach constitue pour la ville de Rabat un enjeu majeur. La mobilisation de ce réservoir s’avère être une urgence. En raison de la forte spéculation foncière ambiante avec tout son lot de conséquences néfastes sur le marché de l’immobilier et, partant, l’exclusion des populations vers les périphéries démunies de toute infrastructure de base. Mais aussi pour renouer avec la dynamique imprimée à l’urbanisation générale de la ville de Rabat et son environnement. A travers notamment le lancement de projets visant le rayonnement régional et national comme la création de la ville de Tamesna, l’aménagement de la vallée du Bouregreg ou encore celui de la corniche de l’Atlantique. Cette nouvelle dynamique porteuse d’investissements et donc de développement économique et social est de nature à réguler le marché de l’immobilier dans toutes ses composantes: habitat, services, équipements, activités économiques et commerciales.


    Le programme «Villes sans bidonvilles» cale
    . 40.000 personnes concernées. Des baraques datant du début du siècleLANCÉ en juillet 2004, avec un coût de 20 milliards de dirhams, dont 7,4 milliards de subventions étatiques, le programme Villes sans bidonvilles (VSB) peine à éradiquer l’habitat insalubre. C’est aussi le constat dans la région de Rabat-Salé. Certes, de grands efforts ont été déployés par les autorités, mais la complexité du problème le rend insondable. Douar Al Kora, Oulad Dlim, Garaa, Kouara Rajaf Allah et bien d’autres carrières qui entourent la capitale, et refusent de laisser place aux programmes à des quartiers dignes de ce nom. Selon les statistiques du ministère de l’Habitat (juillet 2008), et au total, quelque 49.000 familles sont concernées par ce programme. Depuis son lancement, 14.388 unités ont été achevées dans le cadre de ce programme, dont 3.295 lots ont été distribués et quelque 8.130 logements commercialisés. Plus encore, 1230 unités sont déjà disponibles, dont 1.005 lots et près de 200 logements. Et dans un futur proche, le ministère annonce que près de 14.000 unités, 4.650 lots et 5.154 logements sont en cours de réalisation. Au niveau des préfectures, Skhirat-Temara vient en tête avec près de 90 noyaux recensés où vivent près de 30.000 ménages. Jusqu’à maintenant, 3.279 baraques ont été détruites, soit à peine 15% du nombre total de baraques implantées sur le sol de la préfecture. Vient ensuite la préfecture de Salé où quelque 8134 familles vivent dans des conditions inhumaines (21 noyaux). Depuis le lancement du programme, seules 1.400 baraques ont été détruites. Et même la capitale n’arrive toujours pas à se débarrasser de ses bidonvilles. Pour Rabat aussi, le nombre de baraques détruites ne dépasse pas les 20%. Un bilan maigre pour tous les acteurs concernés: ministère de l’Habitat, wilaya et ville de Rabat. Les raisons sont multiples car le problème est complexe. Dans certains cas, les bidonvilles sont tellement anciens qu’il devient presque impossible de les détruire. Les populations montrent beaucoup de résistances aux programmes lancés par la wilaya et le Conseil de la ville. «Les gens ont parfois tendance à préférer les bidonvilles, car économiquement c’est plus intéressant», analyse Mohamed Al Ouzai, directeur de l’Agence urbaine de Rabat-Salé. Dans ce type de quartier, les habitants n’ont aucune charge, ni loyer, ni facture d’électricité, et encore moins une de l’eau potable. La plupart des ménages ayant bénéficié d’un logement dans le cadre du programme national de lutte contre l’habitat insalubre laissent un membre de la famille dans la baraque, ce qui rend sa destruction impossible. «Les négociations virent dans la majorité des cas au chantage», ajoute le directeur de l’Agence urbaine. La distribution des lots de terrains a montré aussi ses limites. Les personnes bénéficiant de ce programme ne disposent pas, pour la plupart, des moyens nécessaires pour les constructions. Résultat: les bénéficiaires vendent les parcelles du terrain et restent dans le bidonville. Pis encore, de nouvelles baraques poussent tous les jours.

    Le plus ancien de tous

    L’ÉRADICATION de Douar Al Kora, le plus ancien bidonville de Rabat, dont l’apparition des premières baraques remonte à 1901, dure depuis 2006. Les quelque 10.519 habitants (répartis en 2.092 ménages), vivant dans les 1.671 baraques de ce bidonville dépourvu, depuis plus d’un siècle, d’équipements sanitaires et sociaux les plus élémentaires, seront tous relogés par étape dans des lotissements. Les ménages issus du «doyen» des bidonvilles de Rabat occupent depuis des décennies des «baraques-cages», dont la superficie moyenne ne dépasse guère les 37 m2.A. E. Y.

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