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A partir du cas de Fès : Foncier: La mécanique des prix

Par L'Economiste | Edition N°:149 Le 13/10/1994 | Partager

En analysant à partir d'un travail d'investigation le marché foncier urbain, principalement de Fès, Mme Naïma Lahbil Tagemouati a pu cerner les déterminants multiples qui pèsent dans la formation des prix fonciers. Il en ressort que la condamnation morale de la spéculation n'explique pas à elle seule le phénomène de la hausse des prix.

Naïma Lahbil Tagemouati.
" Le foncier : Autipsie du prix
et de l'echange, le cas de la ville de Fès
Edition wallada
Prix : 73 DD

C'est un thème très particulier qui a préoccupé Mme Naïma Lahbil Tagemouati, professeur d'Economie à la Faculté de Fès: le foncier urbain. Le particularisme du thème s'explique par un double constat: à l'opacité épaisse qui enveloppe le créneau du foncier urbain s'ajoutent les hésitations et les tâtonnements des théoriciens. Le réel foncier est en effet multiforme. Seule sa face apparente est connue: la spéculation.

A travers l'analyse du prix et de l'échange dans le foncier à Fès, le propos de Mme Tagemouati tente donc de cerner une réalité complexe, voire "grave et passionnelle". Passionnelle parce que rattachée à l'idée de propriété, de droit au sol et au logement.

Pour ce faire, Mme Tagemouati diagnostique les déterminants majeurs du foncier. Deux aspects remontent en surface: les variables globales et macro-localisées d'une part, et d'autre part les acteurs du marché, à savoir l'Etat, les propriétaires fonciers et les consommateurs.

L'objectif de l'étude semble être atteint. Le témoignage, en préface, du Professeur français Jean-Jacques Granelle est à cet effet significatif. "Naïma Lahbil a fait incontestablement oeuvre d'économiste en retraçant l'évolution des marchés et des prix fonciers, en analysant les grandes variables explicatives et en examinant le rôle des acteurs", écrit-il.

L'originalité de l'approche de Mme Tagemouati se situe au niveau de la manière avec laquelle elle a appréhendé le marché foncier. En considérant ce dernier comme "un fait social total", l'auteur dépasse manifestement le cadre étroit de I'analyse économique. L'approche adoptée s'articule autour de plusieurs axes. Ressort d'abord l'évolution des marchés et des prix fonciers. A Fès, I' Etat détient 55% de l'offre foncière, suivi du marché clandestin avec 31% des surfaces.

En termes de lots attribués, le marché illégal se place en premier lieu avec 66% de l'ensemble des lots.

Entre les années 60 et 70, la hausse des prix a été faible. Puis, elle s'est considérablement accélérée avant de se ralentir à partir des années 80. L'auteur passe au crible le phénomène de la spéculation grâce à un travail d'investigation et d'enquête.

Mme Tagemouati s'attaque ensuite aux variables explicatives des prix fonciers. Elle distingue à cet effet les variables globales et les variables macro-localisées. Se range notamment dans la première catégorie la croissance démographique et économique. La seconde catégorie comprend en particulier les changements des valeurs d'usage des parcelles échangées (rénovation du centre-ville ou urbanisation des zones rurales).

Mais, comme le souligne M. Jean Jacques Granelle, l'apport scientifique majeur de Mme Tagemouati transparaît au niveau de l'examen du rôle des acteurs sur les marchés fonciers urbains. L'auteur analyse dans cette partie le comportement des propriétaires fonciers, des lotisseurs publics, des promoteurs et aussi des auto promoteurs .

Le phénomène de la spéculation foncière

"La condamnation de la spéculation et des spéculateurs, légitime, ne devrait pas, comme elle le fait trop souvent parce qu'elle est une réponse simple à une question complexe, se substituer à la recherche de la compréhension du phénomène". C'est en ces termes que Mme Naïma Lahbil Tagemouati évoque le phénomène de la spéculation, phénomène mal perçu par la société. En effet, c'est l'idée du gain facile sans effort qui ressort, suivi des dégâts causés aux consommateurs fonciers. En effet, la hausse artificielle des terrains urbains donne un tableau social peu réjouissant: populations mal logées, rejetées vers des zones infra-urbaines, dépourvues de toute infrastructure...

Mme Tagemouati met de côté cette condamnation morale et entreprend un travail d'investigation pour comprendre les mécanismes de la spéculation. Résultat: les propriétaires fonciers, perçus en tant que groupe, "ne créent pas la spéculation", affirme Mme Tagemouati. Selon elle, "ils anticipent les mouvements à la hausse et capturent les plus-values à leur profit".

A. Z.

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