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Economie

Marrakech: Les ryads, une mode à double tranchantPar Jean-Pierre TAGORNET

Par L'Economiste | Edition N°:986 Le 30/03/2001 | Partager

. Depuis qu'une émission française de télévision a présenté les ryads de l'ancienne médina de Marrakech comme un juteux placement, la course est ouverte... et les prix flambentCertes, depuis longtemps, nombreux sont les Occidentaux qui ont succombé aux fantasmes orientalistes, avec plus ou moins de bon goût. Qu'il s'agisse de haute couture, de parfum, de peinture, de musique, d'ambiance... l'Orient a inspiré l'Occident à maintes reprises. Or, depuis près de deux ans, un engouement particulier pour l'achat d'anciennes demeures traditionnelles a lieu (Cf. notre reportage du jeudi 28 mars: www.leconomiste.com).Celui qui connaît bien les médinas du Royaume sait qu'elles n'ont pas été totalement abandonnées aux ruraux. Si effectivement elles connaissent un problème aigu de surpopulation et pâtissent d'un manque de soins et d'intérêt flagrant, quelques amoureux de l'authenticité ont su conserver leurs attaches avec l'art de vivre traditionnel propre à la maison arabe.Qu'il s'agisse de mécènes soucieux d'oeuvrer pour la préservation du patrimoine (les familles Benjelloun, Lamrani, Laraki, Belghazi...), d'institutions internationales, de chancelleries (exemple de Dar Adyel à Fès), d'artistes, de célébrités, d'écrivains (Sapho, Hermès, Juan Goytisolo...) ou bien d'anonymes, des cas de réhabilitation ont toujours existé.Toutefois, force est de constater que la plupart des grandes familles marocaines ont volontairement abandonné le ryad familial, soit en fermant ses portes, au risque d'en faire un lieu désaffecté ou en le vendant, dès lors que les héritiers trouvent un terrain d'entente. Mais depuis un certain temps, un vent nouveau souffle sur les médinas du Royaume et principalement sur celles de Marrakech et Essaouira. En effet, si aujourd'hui vous déambulez dans ces villes, vous rencontrerez les traditionnels touristes visitant les souks, mais vous croiserez également d'autres personnes guidées par des intermédiaires, agents immobiliers spécialisés (ou souvent spécialistes improvisés) dans la vente des ryads.Bien sûr, le phénomène n'est pas nouveau. Néanmoins, il s'est considérablement amplifié suite à la programmation d'une émission de télévision rediffusée à plusieurs reprises. En 1998, la chaîne M6 et son émission “Capital” produisent un documentaire sur l'opportunité de faire fortune au Royaume du Maroc, notamment en devenant propriétaire d'un ryad. Les villes de Marrakech et Essaouira en sont les vedettes principales. On y voit figurer des étrangers récemment arrivés au Royaume ou bien y résidant en villégiature ou quasiment en permanence, depuis plusieurs décennies, lesquels ont acquis des maisons traditionnelles, afin de les réaménager en maisons d'hôtes. Ces derniers joignent l'utile à l'agréable en vivant l'ambiance inhérente à la maison arabe, tout en la rentabilisant, puisqu'ils commercialisent ce cadre de vie exotique et plaisant, comme cela se pratique sous d'autres cieux. Toutefois, le message véhiculé par l'émission “Capital” était un peu trop séduisant. Mais sûrement que les “promoteurs” de ladite émission le souhaitaient, car il apparaissait clairement que son but était de vendre le produit Essaouira. Or, pour ce faire, il était nécessaire de passer auparavant par la Perle du Sud, Marrakech, qui a forcément plus d'aura auprès des étrangers, que la petite Mogador. A voir l'émission d'Emmanuel Chaïm, le téléspectateur était obligatoirement frappé par la réussite de semblables projets à Marrakech et donc, Essaouira encore relativement vierge, avec tous ses charmes traditionnels et surtout son océan (ce que ne possède pas la Cité Rouge) présentait des opportunités alléchantes. Mais là où le bât blesse, c'est que le scénario proposé par M6 pèche par trop de facilité.Il est légitime de prendre le cas de “La Maison arabe” du Prince Fabrizio Ruspoli, où les chambres se monnayent à plus de 2.000 DH la nuitée, car il s'agit-là d'une réussite architecturale et décorative. Ceci dit, ce n'est pas n'importe quel individu qui peut en faire autant. Aussi, acquérir un ryad à Marrakech n'est-il pas chose aisée et, malgré tout, suite à la programmation de cette émission en France, ainsi que ses rediffusions, des centaines de touristes ont débarqué dans la cité impériale, en quête d'un ryad!Alors, un nouveau commerce est né, aux intérêts ambivalents. Nombreux sont ceux qui ont fait les frais de ce rêve trop facile, croyant acquérir un palais des mille et une nuits pour environ 400.000 FF. En fait, s'il est vrai qu'à une certaine époque, on pouvait s'offrir ce ryad pour une somme modique, la demande augmentant, un esprit spéculatif, voire carrément proche de l'arnaque l'a accompagnée.Pis encore, l'acheteur potentiel, escroqué ou pas, pouvait aussi se trouver, à son insu, entamé dans une série de problèmes ubuesques: avance versée, mais compromis de vente non signé en raison d'un désaccord entre héritiers, travaux colossaux à pratiquer, chantier long et coûteux, autorisations difficiles à obtenir... Bref, une kyrielle d'ennuis difficiles à régler, même lorsque l'on vit à quatre heures de vol du pays de ses rêves! A ce prix-là, il s'agit plutôt d'un cauchemar! En plus, d'autres problèmes se posent.. AnarchieCar, aussi singulier que cela puisse paraître, le Ministère du Tourisme n'a pas songé à définir un cadre légal afin de régir ce parc hôtelier particulier constitué par les maisons d'hôtes. A ce jour, le propriétaire d'un tel lieu peut ne rien déclarer, puisqu'il s'agit avant tout et juridiquement de sa maison. D'où le côté encore plus séduisant du projet.Or, si le fisc veut le tourmenter, il le considérera comme loueur de chambres et lui infligera une taxe de 20%, soit le double de celle traditionnellement pratiquée à destination de l'activité hôtelière!Un autre aspect, également affligeant, peut parfois découler de cette nouvelle mode: la perversion de la réhabilitation.Certains propriétaires, peu avertis et non initiés, donnent, en effet, libre cours à leurs fantasmes et dénaturent totalement le cadre traditionnel de la maison arabe. Ainsi, il n'est pas rare de trouver des piscines au centre du patio, des terrasses déstructurantes, des décors très kitch et parfois des ambiances bizarres, fruit d'une imagination débridée. Cet effet de mode est à double tranchant. Bénéfique, il participe à la sauvegarde de la médina en rénovant le bâti et en donnant du travail aux différents corps de métier. Mais il y a également son côté négatif, c'est notamment l'avis de Souad Belkeziz, architecte qui s'est vue confier en 1998, par le Ministère de l'Habitat et de l'Aménagement du Territoire, une étude sur la sauvegarde de la médina de Marrakech qui a abouti à un plan de sauvegarde, lequel sera bientôt rendu public. «Aujourd'hui, tout se passe dans la clandestinité. L'anarchie et l'absence de contrôle règnent. Si vous ajoutez à cela un vide juridique flagrant, des lois désuètes, le manque d'experts, les lourdeurs administratives et l'absence de synergie entre les différentes administrations, vous pouvez imaginer la situation«, assène Souad Belkeziz. Selon elle: «Il est urgent d'établir un cahier des prescriptions architecturales à distribuer aux nouveaux propriétaires, car ces étrangers doivent devenir des acteurs dynamiques de la sauvegarde«.En attendant, il faut avouer que nombreux sont les périls qui pèsent sur ces demeures.D'ailleurs, il est surprenant de noter qu'une médina qui figure au patrimoine mondial de l'Unesco a encore de nombreux sites non classés, voire non inscrits. Pourtant, il s'agit de procédures relativement simples, surtout pour ce qui est de l'inscription. Ainsi, à partir de l'étude de Souad Belkeziz, on pourrait procéder au classement d'une dizaine de ryads et à l'inscription de plus de trois cents autres!Mais à l'heure où le nombre (officieux) de ryads achetés par des étrangers avoisine 400 et où la demande frôle la cinquantaine par mois, lors des grandes affluences, n'est-il pas trop tard?Autre fait plus inquiétant, celui lié à la gestion hydraulique. La réhabilitation des ryads en maisons d'hôtes équipées de nombreuses salles de bains modernes bouleverse le réseau d'assainissement, puisque, selon Souad Belkeziz, ''le volume d'eau s'est multiplié au moins par 300. Or, l'ancien système de drainage, qui fonctionnait parfaitement bien en collectivité, est obstrué. L'actuel est défectueux et insuffisant. La nappe phréatique éponge ces eaux usées qui deviennent stagnantes. Le risque d'affaissement de terrain n'est pas à écarter!«Parmi les autres facteurs néfastes, on peut répertorier ceux de la spéculation et de l'exil de la population traditionnelle. Actuellement, il n'est pas rare de voir des tarifs similaires à ceux pratiqués en plein Guéliz. Quant à la population locale, elle a diminué par rapport au recensement de 1994. Aujourd'hui, dans certains derbs, il est tout à fait courant de trouver cinq à six ryads appartenant à des étrangers (chiffre qui a doublé en moins de deux ans). Or, une médina ne saurait se passer de son tissu social et l'esprit de quartier qui la caractérisait risque d'en pâtir. «L'Etat doit intervenir pour équilibrer le marché foncier, car cette spéculation est préjudiciable«, note Souad Belkeziz. L'architecte préconise aussi de «réserver certains quartiers aux maisons d'hôtes, afin de ne pas vider la médina de sa population traditionnelle«.


Prix et situation

Les exemples? L'avocat et l'académicien français Jean-Denis Bredin a cédé son ryad, dernièrement, pour plus de 2 millions de DH. Actuellement, une Américaine qui réclamait pour le sien un million de dollars, soit 10 millions de DH, cherche à le brader pour 7 millions de DH. D'autres ryads se négocient aux alentours de 3 millions de DH. Il faut avouer que ces maisons sont rénovées et prêtes à habiter. Pour ce style de ryads, il faut compter en moyenne près de 10.000 DH le m2! Sinon, s'il s'agit d'acheter des ryads anciens pour les rénover, le m2 coûte en moyenne 2.000 DH. Selon Rachid El Houda, architecte urbaniste spécialisé dans le bâti traditionnel: «A Gueliz, certaines zones villa se négocient entre 1.500 et 2.000 DH le m2, tandis que des zones immeuble avoisinent les 8.000 DH le m2. Il est vrai qu'en Europe, les centres historiques sont généralement plus chers que la ville moderne. Mais s'ils le sont, c'est qu'on a su les préserver. Aujourd'hui, un double danger guette la médina: l'absence d'attention et la vogue pour l'achat de ryads, réhabilités avec une absence totale de contrôle, alors qu'il est nécessaire de préserver l'authentique, le local et l'ancien, plutôt que de le transformer selon ses goûts«.. Comment transformer un ryad décrépi en “maison d'hôtes”Mohamed El Mramer est un jeune miniaturiste de talent. En 1996, il acquiert à Derb Tizeguarine, près de Dar El Bacha Ramila, une ruine pour environ 200.000 DH (frais notariaux compris). Deux années de travaux et 500.000 DH seront nécessaires pour rebâtir, embellir et meubler l'endroit, afin d'en faire une maison d'hôtes digne de ce nom. Dar Dalia ouvre ses portes au printemps 1999. C'est la haute saison à Marrakech. Nombreux sont les touristes qui peinent à se loger. Très vite, la nouvelle adresse est connue et le succès suit. Il faut dire que pour 450 DH la chambre double avec petit déjeuner princier, dans un cadre enchanteur, c'est accessible. Pour une single, il vous en coûtera 350 DH. L'endroit plaît tellement que peu de temps après l'ouverture, une Suisse offre 1.000.000 DH pour acquérir le lieu. Mohamed El Mramer refuse. Ensuite, c'est au tour d'un Français de lui proposer 1.400.000 DH; notre miniaturiste répond toujours par la négative. Et pour cause: “Le métier est plaisant et, grâce à Dieu, je reçois beaucoup de personnes”, déclare le propriétaire. Ce dernier, sérieux et honnête, voulant se mettre en règles envers les autorités, décide d'entamer les démarches nécessaires. Il se rend à la Préfecture. Il doit remplir une fiche de “recensement des maisons d'hôtes”. Par la suite, la commission, composée de plus de 25 membres, débarque chez lui (pompiers, police, fonctionnaires de la Wilaya, journalistes (?!)...). L'inspection a lieu. Un questionnaire est établi: y a-t-il débit d'alcool? La maison fait-elle office de restaurant? Quel est son taux de remplissage? Et son chiffre d'affaires?...Après cette visite, les autorités lui demandent un “plan d'existence”, à établir par un architecte, lequel plan circulera dans tous les services (pompiers, Radema, Maroc Telecom...) afin d'être visé pour obtenir des autorisations, puis un classement hypothétique (A, B, ou C).En attendant, le fameux texte du Ministère du Tourisme est toujours à... l'étude bien qu'il soit récemment passé en Conseil de gouvernement.

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