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    Economie

    Logements : Des solutions alternatives sur le marché financier

    Par L'Economiste | Edition N°:159 Le 22/12/1994 | Partager

    Le programme des 200.000 logements sociaux a été encore une fois relancé de manière officielle. Il s'agissait de la troisième relance depuis deux ans, mais il reste toujours en suspens la question des financements qu'il faudrait maintenant concevoir autrement.

    Les diverses relances dont a bénéficié le programme dit "des 200.000 logements" ont eu au moins le mérite de servir de brain-storming sur les possibilités réelles de financement. C'est ce qui ressort des multiples débats, publics et restreints, autour de cette question.

    Les objectifs, les villes-cibles et même les plans des habitations sont connus(1), mais tout reste à imaginer sur le financement en amont.

    Or, toutes habitations confondues, le rythme actuel de construction est estimé à 60.000 logements/an, pour des besoins exprimés variant entre 120.000 et 150.000 habitations/an. Le gap annuel se formant ainsi se situerait donc entre 60.000 et 90.000 logements, auxquels s'ajoutent le déficit cumulé antérieur de 1,2 million d'unités.

    Priorité sociale

    Pas plus qu'en 1993 et 1994, le budget de l'Etat pour 1995 ne peut pas supporter l'effort financier d'initiation de l'opération, et ce en dépit de la "priorité sociale" qu'ont reçue ces opérations. Selon une étude de Team-Maroc, il faudrait 30 milliards de DH, calculés sur la base de 150.000DH le logement(2). Or, en face de cette facture, le PIB de l'année de référence était de 240 milliards de DH pour une FBCF de 50 milliards de DH, où le BTP occupe le tiers.

    En fait, pour financer la facture du logement, il faudrait doubler le PIB et la FBCF, hypothèse sans valeur, évidemment. Aussi, comme dans le cas du financement des infrastructures, revient à l'ordre du jour la recherche de méthodes alternatives. C'est à ce niveau que devient cruciale la question des circuits et des marchés liés à la fois aux financements et à la construction. Or, il manque des pans entiers: le locatif, les ressources à long terme, une politique des taux, un marché hypothécaire, une agence de titrisation, une agence foncière...

    En fait, il n'y a pas de discontinuité entre la modernisation du système financier qui est en cours, et la reprise, sur des bases elles aussi plus modernes, du problème du logement, notent les observateurs. "Il manque des compartiments essentiels au marché", font remarquer les participants à l'étude de Team-Maroc, dont la partie financière a été élaborée par Casablanca Finance Group.

    Le premier compartiment manquant est celui du marché locatif. "Il n'est pourtant une composante majeure pour la régulation du marché", notent les observateurs. Dans la foulée, ils se livrent à de vertes critiques sur le cadre juridique actuel, principal, voire unique obstacle à la création du compartiment locatif(3). Autre département manquant: la possibilité de mobiliser des ressources à long terme.

    Les associations patronales et notamment la Fédération Nationale du Bâtiment et des Travaux Publics, puis maintenant la CGEM, ressortent leur ancienne idée d'utiliser une partie des fonds de la CNSS logés à la CDG comme masse de démarrage: "c'est l'argent des travailleurs, il doit retourner aux travailleurs", disent... les patrons.

    Pour sa part, Casablanca Finance Group estime que "le marché hypothécaire constitue le coeur de la réforme du circuit de financement du logement". CFG considère qu'il s'agit "de l'instrument décisif" pour mobiliser les financements du secteur bancaire en faveur du logement. Ce nouveau compartiment du marché financier ouvrirait la possibilité aux banques de refinancer leurs créances hypothécaires; par conséquent, elles obtiendraient l'opportunité d'accroître les opérations sur les crédits au logement. Ce marché hypothécaire devrait être animé par une "agence gouvernementale" dont le rôle serait de racheter les créances hypothécaires, grâce aux ressources mobilisées sur le marché obligataire. Entreraient aussi dans les prérogatives de cette agence la titrisation de paquets de créances hypothécaires et leur revente. Avec son statut d'institution gouvernementale, une telle agence pourrait éventuellement émettre des obligations sur le marché international.

    Alié DIOR NDOR

    (1) Cf L'Economiste du 9 juin 1994.
    (2) Cf L'Economiste du 24 novembre 1994.

    (3) Sur des recommandations de la Banque Mondiale, qui ne faisait pourtant que transcrire les critiques constantes enregistrées au Maroc même, le Ministère de l'Intérieur avait préparé un projet de "réforme des relations entre locataires et propriétaires", il y a deux ans. Ce projet a disparu dans les tiroirs.

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