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Economie

Logement social
«Difficile d’éradiquer le noir»
Ahmed Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme

Par L'Economiste | Edition N°:3182 Le 31/12/2009 | Partager

. Le nouveau dispositif permettra d’atténuer ce fléau . Tous les plans d’aménagement seront publiés en mars 2010La relance du logement social, telle que conçue par Ahmed Taoufiq Hejira, devra non seulement assainir ce segment, mais aussi booster l’investissement national et étranger. Hejira compte traquer les spéculateurs et la pratique du noir, promettant de verrouiller l’acquisition du logement social par un meilleur ciblage de l’acquéreur final. - L’Economiste: Quels sont les enjeux du nouveau dispositif du logement social? - Taoufiq Hejira: A coup sûr, ce dispositif donnera de la visibilité sur une décennie (2010-2020, voir pages 3, 4 & 5). C’est le grand retour de l’investissement national et étranger sur ce segment en particulier. Avec le ministère des Finances, nous avons inventorié toutes les failles du secteur. Nous avons mis en place des mesures face à chaque dysfonctionnement. Nous avons constaté que 60% de la production est concentrée à Casablanca et chez les grands promoteurs. Mais le nouveau dispositif n’est pas un cadeau pour les promoteurs. Nous leur demandons de la qualité, de la sécurité, en leur imposant un cahier des charges strict… Nous avons actualisé le prix sur la base des dysfonctionnements enregistrés. Les promoteurs sont conscients qu’il faut faire vite pour produire et vendre le plus rapidement possible. Sauf que nous aurons un problème de foncier. Pour cela, nous allons sensibiliser les propriétaires terriens sur les bénéfices qu’ils peuvent tirer soit en cédant leurs terrains ou encore en montant des projets de logements sociaux avec des associés. Nous allons également essayer de les sortir de la logique de la spéculation qui ne sert plus à rien. D’ailleurs, dès mars prochain, nous allons publier l’ensemble des documents d’urbanisme et les plans d’aménagement homologués ou en cours d’homologation. Nous avons également demandé aux agences urbaines que tout soit fait avec zéro rétention de l’information. - Si chaque dysfonctionnement a eu droit à une mesure de correction, est-ce que cela veut dire que le noir va disparaître?- Il ne faut pas se leurrer. C’est politiquement incorrect de le dire. Nous n’allons pas éradiquer le noir, mais l’atténuer. Le noir est profondément enraciné dans la société et nous avons mis en place un dispositif de lutte. Ce fléau existe dans tous les secteurs. Il est encore plus populaire dans l’immobilier. Ceci étant, le passage obligatoire devant le notaire est une mesure visant à l’impliquer dans la lutte contre ce phénomène. Par ailleurs, pour un meilleur ciblage et pour lutter contre la spéculation, nous avons imposé que le logement social soit pris en tant que résidence principale. Ainsi, seuls ceux qui habitent à Marrakech par exemple vont pouvoir profiter du logement social construit dans cette ville. Fini donc le temps où le logement social est pris comme résidence secondaire dans les villes à vocation touristique à l’instar d’Agadir et de Marrakech. C’est dire que deux intelligences existent, celle de la fraude et celle de la lutte contre ce phénomène. Notre combat contre les spéculateurs se poursuivra. S’il y a lieu, nous actualiserons le dispositif dans la loi de Finances 2011. - Admettez-vous finalement que le concept de logement social a été détourné de son objectif et de sa cible réelle?- L’étude réalisée par le ministère de l’Habitat en collaboration avec la Banque mondiale en 2007 reste valable. Elle démontre que 70% des logements sociaux ont atteint leurs objectifs et que 30% ont connu des dérapages avec le noir, la mauvaise utilisation, le secondaire, la spéculation, le glissement et le non-ciblage... En 2007, nous avons assisté à une augmentation exorbitante du noir. L’actualisation des prix par le noir a atteint des niveaux imbattables à tel point que l’on a commencé à en parler au Parlement, dans la presse… c’était presque un scandale national. D’un autre côté, il y a eu le début de l’augmentation des prix surtout dans le foncier au niveau des grandes villes, suivie par l’augmentation du pétrole… ce qui a commencé à rendre presque impossible le prix du logement à 200.000 DH avec le noir. La goutte qui a fait déborder le vase est le retour des pouvoirs publics sur les exonérations en 2008. Et ce, même si je considère que le recours à l’impôt est mauvais et crée parfois des exceptions et des segments de production où l’un est favorisé au détriment de l’autre. Mais c’est aussi un signe de bonne santé pour les économies qui identifient les niches qu’elles veulent promouvoir.Dans tous les cas, suite à ce retour sur les exonérations, les promoteurs ont boudé ce créneau. Ils ont commencé à produire un nouveau concept de logement social à 320.000 DH. Bien sur, les perdants ne sont autres que l’Etat et l’acquéreur. - En quoi l’Etat est-il perdant?- L’Etat est le régulateur. Il a l’obligation de produire un logement pas cher. L’habitat social représente 60% des nouvelles acquisitions. Quant à l’acquéreur, il ne pouvait trouver du logement social à moins de 450.000 DH. Le déclin de l’habitat social s’accompagne de celui de l’immobilier avec des conséquences, notamment sur l’emploi. L’immobilier est le plus grand employeur après les services et c’est le secteur où nous avons la plus grande part de main-d’œuvre non qualifiée. Autre conséquence du déclin de l’immobilier: son effet sur l’investissement et les équilibres macro et microéconomiques. Ce secteur attire les plus petits et les plus grands investissements. Aujourd’hui, les entreprises qui détiennent plus de 50% de la Bourse sont dans l’immobilier. C’est le cas notamment des banques, des promoteurs et des cimentiers. A cela s’ajoutent les IDE. Quand le secteur a commencé à s’essouffler, les IDE ont baissé de 39%. En 2008, la crise du logement n’était pas palpable parce que la production se poursuivait et nous avons tenté le grand retour de l’habitat économique en mobilisant 3.853 hectares. Sauf que des problèmes subsistent puisque le foncier n’est pas disponible là où la demande existe. La majorité est localisée dans la banlieue de Casablanca, du côté de la ville nouvelle de Lakhyayta. D’ailleurs, le foncier mobilisé ne produira des logements que dans cinq ans puisqu’il faut parcourir plusieurs étapes: l’achat des terrains, les études, la construction et la viabilisation ainsi que l’éclatement des titres. Ceci dit, aujourd’hui, nous sommes en train d’acheter les dernières parcelles. - Pourquoi l’immobilier n’a-t-il pas profité des mesures d’urgence? - Aucun promoteur n’a jeté l’éponge à cause de la demande ni déclaré faillite. Et à aucun moment les promoteurs ne se sont sentis concernés par la crise de l’offre dans le logement social. Ils ont glissé vers d’autres segments où la demande était forte. La Fédération des promoteurs immobiliers a certes assisté à deux réunions du Comité de veille stratégique sur la demande du ministre des Finances. L’objectif étant d’intégrer ce secteur pour l’immuniser contre la crise. - Où en sont les 12 mesures déclinées l’année dernière pour assainir le secteur? - Nous sommes dans une logique de marché qui fluctue chaque jour. Les 12 mesures ont été annoncées juste avant la crise des subprimes. Du coup, d’autres facteurs sont entrés en jeu. Par conséquent, ces mesures ont été abandonnées. Il fallait s’adapter à la conjoncture. Dès l’éclatement de la crise des subprimes, nous avons décidé de lancer l’étude 10/20 (ndlr: du cabinet Ernst & Young) pour suivre l’évolution du marché et identifier les décisions à prendre. - Que pensez-vous des conclusions McKinsey?- Je n’ai jamais vu cette étude et je n’ai pas participé à sa validation. J’aurai beaucoup de remarques à formuler lorsqu’elle sera présentée au Comité de veille stratégique qui l’a commanditée et dont je fais partie.


Sortir de l’informel

«Nous militons pour que le secteur soit organisé. Avec la FNBTP, nous sommes d’accord sur le principe que tout doit s’effectuer par une entreprise organisée», tient à préciser Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat. Sans être opposé à l’association du BTP, le ministre préfère accorder du temps à l’organisation du secteur connu pour être l’un des plus gros employeurs de main-d’œuvre non qualifiée et qui compte de nombreuses très petites entreprises (TPE) non structurées. «Nous demandons à la FNBTP de militer avec nous pour qu’à terme le Marocain atteigne ce niveau de maturité. Nous ne voulons pas tuer la très petite entreprise non organisée», affirme le ministre. En baissant le seuil de production du logement social de 2.500 à 1.500 et aujourd’hui à 500 unités, le ministère cherche aussi à encourager les petites entreprises à se mettre ensemble pour créer une structure organisée. Propos recueillis par Khadija MASMOUDI & Amin RBOUB

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