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Logement social : Les solutions de Sala Al Jadida

Par L'Economiste | Edition N°:234 Le 13/06/1996 | Partager


Alors que le projet des 200.000 logements s'enlise dans les difficultés foncières et financières, Sala Al Jadida sort de terre. La ville nouvelle expérimente de nouveaux concepts en matière d'urbanisme, de construction en série et de passation de marchés.

C'est aux petits détails que l'on reconnaît les grands chantiers. Les 1.000 ouvriers portent tous des casques et disposent de toilettes de chantier, d'infirmerie, alors que la sécurité et l'hygiène sont oubliées sur nos chantiers. L'Association Bouregreg va même installer une cantine pour éviter qu'à l'heure de la pause les marchands de "sikouk" ne se mêlent aux bulldozers. Le LPEE (Laboratoire Public d'Essai et d'Etude) est déjà là, avec un bureau, alors que les premiers immeubles sortent à peine du sol. Sala Al Jadida pousse déjà au rythme de 6 appartements par jour.
Et ce n'est qu'un début; il faudra rapidement atteindre 30 logements/jour dès que les usines du chantier seront opérationnelles. Objectif, septembre 1997, où il faudra achever la première tranche de 4.080 logements et 309 commerces. Deux ans plus tard, en août 1999, les autres tranches devront être livrées, soit 20.000 logements au total pour 120.000 habitants, avec tous les équipements collectifs: écoles, lycées, espaces verts, hammams, commissariats, poste, raccordement à l'autoroute.
Tout cela doit être coordonné, pour un démarrage simultané. Car Sala Al Jadida ne devra pas être un quartier périphérique, comme il en existe beaucoup, une cité-dortoir qui pousse dans le désordre en attendant l'éclairage, l'eau, l'électricité. Ce devra être une ville complète à l'instar des cités "satellites" conçues dans les années 60 pour décongestionner Paris.

17 architectes retenus sur concours


Sala Al Jadida se veut un modèle pour l'urbanisme social, et les méthodes de construction, les procédures d'attribution de marché qui en général entravent un projet plus qu'ils ne l'accélèrent.
Ainsi, le 6 juin, la conception de 19 équipements(1) socio-éducatifs a été attribuée à 17 architectes après un concours.
Comme pour tout projet, le promoteur voulait bien sûr obtenir la meilleure conception, s'intégrant à son schéma urbain et à son budget. Mais ici, il a aussi voulu une répartition du travail sur les architectes, et surtout la transparence.
L'entente directe, de mise dans les marchés d'architecture, a donc été exclue, au profit d'un concours.
La société Sala Al Jadida et la DASA (Direction de l'Aménagement de Sala Al Jadida, créée ad hoc par le ministre des Travaux Publics et installée sur le site) ont contacté le Conseil Régional de l'Ordre des Architectes du Nord-Ouest. Pour cela, une ouverture vers le corps professionnel et "la société civile". Sur les 80 architectes qui ont proposé leurs services, 51 cabinets ont étés tirés au sort, soit 3 pour chacun des 17 projets (les autres sont réservés pour les équipements futurs). Ils ont eu 15 jours pour réaliser des propositions.
Un jury s'est alors réuni pour sélectionner un lauréat pour chacun des 17 projets. Les autres ont reçu un premier prix (10.000DH) et un second prix (5.000DH).
Le jury a été constitué par Sala Al Jadida, la DASA, l'Agence Urbaine de Rabat-Salé, le Conseil Régional de l'Ordre des Architectes, le Ministère des Travaux Publics, les administrations pour qui les équipements sont construits, et bien sûr les 4 architectes qui ont conçu le schéma urbain de la ville(2). Il s'agit d'un groupement constitué par M. Jawad Benchemsi, Fawzi Bouayad, Ahmed Chami et Abdelilah Slimani.
L'ingénierie a fait l'objet des mêmes consultations avec l'AMCI, et la répartition du travail à travers un groupement (Promoconsult, Team Maroc et Maroc Développement) qui pilote les études de structure et d'équipement collectif du chantier. Sa taille et les besoins en matériaux imposent d'ailleurs la construction d'usines sur le site, par Bymaro, la filiale de Bouygues: une unité produira les blocs à béton (coût 50 à 60 millions de Dirhams), une seconde des prédalles (coût 45 à 50 millions), une 3ème des escaliers et des gardes de corps, et une 4ème façonnera le fer à béton.

Construction en série


Car en vitesse de croisière le chantier dévient une production en grande série, un véritable process industriel en continu qu'il faut alimenter de matière. C'est pourquoi la spécialisation est érigée en règle. Une équipe réalise la première phase de terrassement et le nivellement. Puis elle passe au chantier suivant en cédant la place à une équipe spécialisée dans les fondations, les canalisations et les travaux au sol, qui, elle-même cédera la place à l'équipe qui monte les "superstructures", murs et plafonds.
Les immeubles sont montés par bloc de 32 appartements chacun, autour d'une grue qui distribue les blocs à bétons et les dalles.
Puis interviennent les équipes de second oeuvre: la peinture ou la menuiserie, des "prestations simples", pour ne pas gonfler le coût des logements à destination sociale.
Mieux encore, l'appartement peut être sans lot secondaire si l'acheteur ne peut payer que cela. Ici, l'approche commerciale du logement est inversée. D'habitude, le promoteur force sur la finition pour se donner des chances de vendre, fixe son prix en conséquence, et va chercher le client qui peut payer.
Pour Sala Al Jadida, la capacité d'achat du client est une donnée à laquelle il faut s'adapter, sans rien rogner sur la qualité de l'essentiel, le bâtiment.
Car il faut répondre au plus urgent, donner un toit à la famille qui, plus tard, pourra mettre les portes au placard, ou changer la robinetterie ou installer un chauffe-eau.
En définitive, les logements sociaux devront être commercialisés à des prix variant de 58.000 à 100.000DH, sans bénéfice, voire en dessous du prix de revient. Pour atteindre l'équilibre du projet global, des péréquations seront réalisées avec les logements dits "promotionnels" qui seront vendus tout au plus 290.000DH.

Khalid BELYAZID



Le chantier en chiffre


Sala Al Jadida est réalisée sur un terrain offert par Sa Majesté le Roi pour la promotion de l'habitat social.
Pour rester dans les budgets (3,6 milliards de Dirhams) et dans les délais (42 mois), le groupement d'entreprises Bymaro-Bouygues a conçu un procédé de construction mixte. Il est fondé, d'une part sur un procédé industriel de préfabrication des éléments de plancher, de façade et d'escalier, et d'autre part sur un procédé classique pour construire manuellement les murs en blocs à béton. Les 20.030 logements et 756 commerces donneront du travail à 4.000 personnes, en vitesse de croisière du chantier.
Chaque jour, pour réaliser 30 logements, le chantier absorbera 350 tonnes de ciment, 30 tonnes d'acier, 1.500 m3 d'agrégats, 1.100 m3 de prédalles contraintes, 1.200 cloisons en plâtre et 150 unités de menuiserie métallique.
Il faudra amener de l'eau (9.000m3/jour) pour la ville et 20.000 KVA d'électricité. Il y aura, autour et dans la ville, 23km de routes (coût 174 millions de Dirhams).
Au mois de juin débuteront les études du lotissement de villas, soit 1.000 lots de 250 m2 à 5.000 m2 sur 71 hectares.
Le logement social et les équipements administratifs et socio-culturels occuperont 179 hectares.

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