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L'immobilier de luxe peut réserver des surprises
Par Francis GHILES

Par L'Economiste | Edition N°:2623 Le 03/10/2007 | Partager

Francis Ghilès est Senior Fellow de l’Institut européen de la Méditerranée à Barcelone. Correspondant chargé de l’Afrique du Nord au Financial Times, consultant international, il collabore régulièrement au BBC World Service Les propriétaires européens de résidences secondaires de luxe sur le pourtour de la Méditerranée et en Europe de l’Est risquent de voir la valeur de leurs propriétés (appartements ou villas) chuter dans les mois et les années à venir, selon de nombreux experts internationaux de l’immobilier.Les prix de ces propriétés ont connu des hausses très fortes ces dernières années, hausses dues à la spéculation: le crédit a été abondant et les taux d’intérêt historiquement bas, enfin l’offre a été prolifique. Contrairement à des lieux de villégiature plus anciens –mais nettement plus chers– comme la Toscane, la Côte d’Azur et certaines Iles grecques, les nouvelles régions enregistrant un boom immobilier exponentiel depuis dix ans sont:- Alicante et Valence en Espagne, - Les pays de l’Est comme les Républiques baltes, la Roumanie et la Bulgarie, - Certaines régions marocaines. Cependant, elles n’offrent guère, dans l’ensemble, des infrastructures aussi développées que leurs rivales  d’Italie ou du sud de la France: routes, hôpitaux, offre culturelle, éloignement concourent à rendre les nouvelles destinations plus risquées. Les compagnies aériennes low-cost aident à acheminer les résidents pour l’heure, mais quid si le prix du baril de pétrole dépasse les 100 dollars? Quid des règles juridiques garantissant la propriété et moins solidement établies qu’ailleurs? Quid de la langue locale que beaucoup d´étrangers qui deviennent propriétaires ne maîtrisent guère? Quid des usages locaux que beaucoup d’étrangers connaissent rarement et ignorent parfois avec superbe?En Espagne (où l’industrie de la construction représente le cinquième du PNB), de nombreuses petites compagnies du bâtiment et agences immobilières sont aujourd’hui en difficulté: une augmentation des taux d’intérêt en Europe amènerait certainement nombre d’entre elles, notamment celles qui se sont lancées tard dans le cycle économique, à mettre la clé sous la porte. . Montée écologiqueDe tels acteurs n’auront pas le temps de profiter des hausses survenues depuis dix ou quinze ans avant de devoir faire face à des pertes. Ceci est surtout vrai pour celles qui se sont lourdement endettées ou d’autres qui attendaient une opportunité, comme le reclassement d’un terrain agricole en terrain constructible. Parfois cela peut mener en prison: un entrepreneur attendait la faveur d’un édile corrompu, il s’est retrouvé ensuite derrière les barreaux pour corruption! Dans le secteur espagnol, une compagnie de taille moyenne vient déjà de faire faillite, ce ne sera certainement pas la seule.Une autre conséquence de ce boom immobilier est l’impact désastreux qu’il exerce sur un environnement écologique fragile. La dégradation très marquée de nombreux points de la côte méditerranéenne occidentale qui a été fortement bétonnée, est frappante. La côte du Levante en Espagne n’a pas les ressources en eau pour accueillir tant de résidences secondaires, tant de terrains de golf (qui encore aujourd’hui ne se privent pas de pomper les ressources des nappes phréatiques qui s’amenuisent). Cette région ne pourra acheter de l’eau à ses voisines du plateau castillan qu’au prix fort. Ce qui veut dire, à terme, une augmentation de prix importante.. Baisse de la gammeCe bétonnage a éliminé le charme de nombreux villages de la côte sud espagnole ainsi que de l’intérieur immédiat des côtes andalouses. Ce qui fait et fera fuir, à terme, les plus fortunés et attirera des étrangers dont le seul intérêt est le soleil et la boisson.L’afflûx de propriétaires étrangers a bien donné un coup de fouet à l’économie de nombreuses régions. L’industrie du bâtiment et des services liés au tourisme a prospéré, mais ce secteur ne requiert guère d’emplois très qualifiés, sauf s’il s’agit de tourisme haut de gamme comme c’est le cas sur une partie de la côte d’Azur ou en Toscane. Ces emplois sont souvent mal payés, parfois clandestins. Ce type de tourisme de moyenne ou basse gamme ne valorise guère les produits locaux et encourage surtout l’industrie du fast-food, d’alcool et de boîtes de nuit. Pas une base sérieuse pour une économie moderne! Les prix de l’immobilier évincent une bonne partie de la population locale, phénomène qui est très visible à Marrakech où l’envahissement des terres semble à terme vouloir éliminer l’agriculture.L’urbanisation galopante de certaines côtes et une politique basée sur la quantité peuvent faire des dégâts considérables. Il n’est que de voir le déclin dramatique du service dans de nombreux hôtels tunisiens, fussent-ils cinq étoiles. La Tunisie n’a aujourd’hui plus d’image de marque, sinon celle de la médiocrité. Cette médiocrité guette de nombreux autres endroits de la côte méditerranéenne.Les prix à l’achat d’appartements et de villas ont sans doute augmenté de 31% en Croatie, 21% en Italie, 16% en Bulgarie et 11% en Espagne et en Grèce depuis cinq ans, mais peu de spécialistes parient sur une courbe ascendante dans les années à venir. Beaucoup parient sur un glissement, quelques-uns sur un effondrement!La chute risque d’être d’autant plus lourde que les prix de l’immobilier chuteront en Europe même: de nombreux acheteurs de résidences secondaires en Méditerranée ont gagé leurs emprunts pour leur pied-à-terre au soleil sur la valeur de leur résidence principale, pour laquelle ils se sont souvent lourdement endettés. Il est déraisonnable de prédire le pire, mais si les taux d’intérêt augmentent aux USA et en Europe et les prix de l’immobilier chutent, de nombreux rêves méditerranéens se termineront dans des larmes en Europe.


L’exemple britannique: Deux fois le PIB marocain!

L'optimisme des nouveaux propriétaires, surtout étrangers, sur la valeur de leur propriété dans le moyen et long termes n’a guère de point de référence. Il est, semble-t-il, quelque peu déplacé. Pour ne citer qu’un exemple, mais il est significatif étant donné l’importance de l’investissement que ces habitants consentent pour l’achat d’une résidence à l’étranger, prenons le Royaume-Uni. La valeur du portefeuille de villas et d’appartements à l’étranger détenue par les Britanniques a grimpé en 2007 à 52 milliards de livres sterling (74,5 milliards d’euros, soit environ 894 milliards de DH, ce qui n’est pas loin du double du PIB courant du Maroc!). La majorité de ces acheteurs ne pensent guère, en s’offrant une maison ou un appartement à l’étranger, y prendre leur retraite. Simplement ils spéculent à la hausse. De telles spéculations risquent de se révéler quelque peu hasardeuses. En effet, la vague immobilière en Méditerranée n’a guère de précédent historique. Si les conditions de crédit se resserrent, il y aura des perdants, il y en a déjà.


Nouvelles catégories d’acheteurs… dangereux

La vague spéculative d’achat de telles propriétés s’est étendue ces dernières années à de nombreux nouveaux pays et implique de nouveaux acteurs. Des ressortissants du Benelux, d’Irlande, de Russie se sont massivement investis dans des marchés d’où ils étaient absents jusqu’alors: - les Russes au Monténégro, en Grèce et en Espagne;- les Irlandais et ressortissants du Benelux en Méditerranée occidentale. Cette vague a aussi véhiculé une quantité croissante d’argent sale et mafieux: le cas russe est bien connu, moins l’est celui de la N’Drangheta calabraise, sur la côte du Levante espagnole et la Costa del Sol. Cette source d’argent inquiète de plus en plus les autorités espagnoles qui tentent de faire le ménage, mais, dans un pays où la démocratie est récente, les règles du jeu souvent sujettes à des connivences locales et les sources de financement des petites municipalités très minces, il ne faut pas s’étonner de l’atmosphère digne du Far West qui règne. Vous vous retrouvez avec un immeuble devant chez vous quelques années après avoir acheté, au prix fort, une vue imprenable sur la mer ou un golfe. Si le maire de Marbella et des conseillers municipaux se retrouvent derrière les barreaux, ce n’est pas un hasard. Depuis dix ans et plus, ceux qui avaient des résidences secondaires sur la Costa del Sol et un minimum de goût et de culture se sont redéployés dans la région montagneuse de Ronda ou sur la côte ouest andalouse, à l’ouest de Gibraltar.

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