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LES CAHIERS DE L’EMERGENCE
L’immobilier haut standing ne baisse pas

Par L'Economiste | Edition N°:3133 Le 21/10/2009 | Partager

. La demande locale relaye la clientèle internationale . L’engouement pour les mêmes quartiers maintient les prix La situation de l’immobilier est assez spéciale à Casablanca. Le haut standing, dont la commercialisation connaît un net ralentissement dans les autres villes du Royaume, ne semble pas être affecté par la conjoncture. C’est du moins ce qu’affirment les professionnels: «De par sa taille, le haut standing est un marché spécifique à Casablanca. Il est confiné dans certains beaux quartiers. Ainsi, étant donné que la demande reste forte proportionnellement à l’offre, les prix de vente des appartements peuvent difficilement baisser», indique Yassine Lahlou, de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). La métropole économique est en effet l’une des rares villes, voire l’unique, qui continue à enregistrer le plus de transactions tout en maintenant pratiquement les mêmes niveaux des prix. La vitesse à laquelle se sont écoulés les programmes de Palmeraie Développement et la CGI conforte ce constat. Les clients du haut standing désirent tous habiter les mêmes quartiers. De fait, les promoteurs doivent trouver du foncier dans ces quartiers spécifiquement. «Et comme le foncier s’y fait rare, les prix de ce segment ne diminuent pas, mais risquent d’augmenter», explique Yassine Lahlou. Un constat que partage Alami Lazraq, PDG d’Alliances Développement: «A Casablanca, le foncier est devenu très cher. C’est ce qui explique la flambée des prix. Au quartier Anfa par exemple, le mètre carré peut aller jusqu’à 45.000 dirhams». Néanmoins, la machine continue à tourner. La demande locale, même si elle n’est pas énorme, a pris le relais des acheteurs internationaux. Du moins pour ceux qui affichent des prix «raisonnables» et mettent en place des «produits adaptés». «Le positionnement du produit est primordial. Il ne s’agit pas de concevoir des produits haut de gamme «banalisés» qui se singularisent par un prix élevé, mais bien de les définir avec un concept, qui soit à la fois original et différencié, et à un prix qui reste abordable», explique le PDG du groupe Alliances.En signant un protocole de joint-venture pour la réalisation de logements de «grand luxe» à Casablanca, avec le libanais Benchmark, Alliances est en passe de mettre la main sur des niches de terrains pouvant répondre à cet objectif. Alliances-Benchmark veut y «révolutionner le haut de gamme de l’immobilier», qui, jusqu’ici, selon Lazraq, a péché par son manque d’imagination et de finition. A plus de 50.000 DH/m2 pour des appartements de 200 à 400 m2, la première mouture du projet-témoin prévoit des parties communes de luxe avec service d’accueil, salons de réception de visiteurs, service de sécurité, business center, buvette… La clientèle cible devrait être la même que le groupe «prospecte» pour ses autres projets de luxe, notamment à Marrakech. Pour Casablanca, l’adéquation entre l’offre et la demande reste la grande équation à résoudre. Car si «la demande reste très forte, c’est certainement parce que la ville enregistre l’écart le plus important entre l’offre et la demande», explique-t-on auprès de la FNPI. Selon la corporation des promoteurs, à elle seule Casablanca et région accueille chaque année plus de 25.000 ménages. Un surplus qu’il faut loger en plus du déficit cumulé. Tous comptes faits, les besoins en logement restent énormes, alors que la production ne suit pas. «Une équation difficile à résoudre puisqu’il faut composer avec le foncier qui est très rare, les plans d’aménagement qui tardent à voir le jour et les autorisations de construire qui sont livrées au compte-gouttes», dénonce la FNPI.


Logement social: La panne!
. Offre quasi inexistante faute de foncier. Le plan d’aménagement se fait toujours attendreDemande accrue, offre rare, voire inexistante. Voilà, grosso modo, la situation du logement social à Casablanca frappée par une longue panne. Dans une moindre mesure, la crise de production touche également le segment dit moyenne gamme. Pour les promoteurs, l’explication tient à l’absence de politique d’aménagement. «Les retards pris dans la mise en place des plans d’aménagement contribuent à la raréfaction du foncier et par conséquent, à la baisse de la production des logements», indique un responsable à la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Aujourd’hui, il n’y a plus de terrains constructibles en centre-ville et dans les zones couvertes par les anciens documents d’urbanisme. Or, étant donné que les plans d’aménagement de la majorité des projets qui se trouvent dans les zones périphériques ne sont pas encore mis en œuvre, aucune mise en chantier n’est possible sans recourir à une dérogation, un régime qui s’est transformé en dispositif «normal» de régulation. Sur ce point, c’est bien évidemment, l’Agence urbaine de Casablanca (AUC) qui est mise en cause. Une institution par ailleurs décriée pour sa désinvolture et l’obstruction à l’égard des investisseurs. Contactée, l’Agence urbaine n’a pas donné suite à nos sollicitations. Le problème, comme le font remarquer des promoteurs immobiliers, c’est qu’il n’est pas sûr que le schéma directeur et les plans d’aménagement soient effectivement prêts de sitôt. «Nous avons des promesses, mais rien ne laisse présager un déblocage imminent», martèlent des promoteurs. Résultat: le marché est frappé par un infarctus, personne ne veut s’engager en l’absence de visibilité. Le projet d’un nouveau Schéma d’aménagement et d’urbanisme (SDAU) et des plans des différentes zones sont actuellement soumis à homologation au ministère de l’Intérieur (l’AUC étant la seule qui relève (encore) du ministère de l’Intérieur). En attendant, c’est par dérogations que la régulation s’effectue suite à une circulaire de 2003, pour permettre aux promoteurs de continuer d’ouvrir des chantiers.Aujourd’hui, les promoteurs ne veulent plus de ce système. «On ne peut pas rester à la merci d’une procédure (de dérogation) très lente et aux conditions pas très claires», s’insurge un responsable de la FNPI. Les promoteurs demandent de retourner à la situation normale. La situation est devenue tellement inquiétante que le ministre de l’Habitat, Taoufiq Héjira, a parlé récemment de panne dans le logement social. «Si rien n’est fait pour relancer ce segment qui a constitué des années durant la locomotive du développement de l’immobilier, l’on pourra parler de catastrophe», renchérit la FNPI.
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