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Le time-share en droit marocain : Un avis de notaire

Par L'Economiste | Edition N°:99 Le 14/10/1993 | Partager

Aucune réglementation spécifique de ce produit nouveau n'existe dans notre pays. C'est dire que le Maroc est dans la même situation que la plupart des pays de la C.E.E. Toutefois, le droit marocain offre aux contractants divers procédés pour réaliser un contrat de time-share.

L'autonomie de la volonté est maîtresse dans ce domaine pourvu qu'elle se déploie en conformité avec les lois du pays.

Il n'en demeure pas moins que la prudence doit être présente pour ne pas qualifier à tort un contrat dont les contours sont connus.

Le problème qui reste entier est de concilier ce contrat cumulatif en assignant à une des contre-prestations une durée dans le temps. C'est sans doute ce problème de jouissance périodique qui été déterminant dans le choix inapproprié de la formule de l'antichrèse.

D'autres qualifications telles que l'usufruit, le bail emphytéorique -, le droit d'usage et d'habitation, etc... peuvent sembler convenir au time-share mais ces contrats sont tellement "remodelés" qu'ils finissent par perdre leur caractère de contrats nommés.

52 propriétaires

En réalité, la situation est différente selon que le promoteur est le constructeur exclusif des logements touristiques, objet du time-share ou selon que celui-ci fait appel au public pour cette construction dans le cadre d'une société créée à cet effet en conformité avec les articles 2 et 4 du chapitre premier du Dahir du 16 novembre 1946 réglant le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements ou dans le cadre d'une société civile ou anonyme immobilière dont l'objet sera l'attribution en jouissance des logements qui seront construits.

Dans le premier cas, le promoteur choisira entre deux formules.

Celle de la vente tout d'abord. Mais avant d'aborder celle-ci, il convient de partir d'une donnée qui conditionnera notre raisonnement.

En considérant que l'année est constituée de 52 semaines et que chacune des périodes du time-share est représentée par 1 semaine, sur un même appartement il existera 52 propriétaires indivis dont l'un d'eux sera justement le promoteur lui-même qui en demeurera copropriétaire pour 2/52èmes afin de lui permettre de jouer le rôle de gestionnaire qui lui sera imparti (syndic multiple de copropriété - rôle intermédiaire dans l'échange de jouissance, etc...).

Pour remplir ce rôle, le promoteur a le choix entre l'entreprise individuelle ou la création d'une société de gestion. Toujours est-il que cette formule se traduira par une vente de droits indivis en toute propriété. Quant à la période de jouissance qui sera affectée à chacun des copropriétaires, elle peut être mentionnée dans le contrat de vente lui-même ou résulter d'une convention signée de tous les copropriétaires pour éviter des malentendus éventuels.

La jouissance périodique dans l'année est pratiquement déterminée selon un calendrier de disponibilité qui peut revêtir un caractère transnational et concerner d'autres résidences de plaisance situées hors des frontières nationales grâce à la pratique de l'échange.

Si cette formule a l'avantage de conférer au "jouisseur" un droit réel de propriété privatif, à durée déterminée et de copropriété sur les parties indivises inscriptible sur les livres fonciers, elle souffre d'inconvénients inhérents au système desdits livres.

Il faudra d'abord au promoteur mettre l'immeuble sous le statut du Dahir du 16 novembre 1946 portant statut de la copropriété. Le formalisme édicté par ce Dahir n'est pas des plus simples. L'inconvénient second est le décès de l'un des copropriétaires à la survivance de nombreux héritiers.

Le titre foncier de la propriété concernée sera trop chargé au fur et à mesure que le nombre de co-indivisaires augmente.

L'inconvénient troisième est l'exercice du droit de préférence reconnu aux co-propriétaires par l'article 27 du Dahir précité.

Il peut advenir par suite de l'exercice de ce droit de préférence que le nombre des co-propriétaires se réduise comme une peau de chagrin pour vider le time-share de toute sa finalité d'appropriation collective en jouissance.

D'autres inconvénients existent, mais leur étude détaillée déborderait ce thème et le convertirait en un procès fait directement au système des livres fonciers.

La deuxième technique de la première formule consiste pour le promoteur de se rabattre sur les articles 627 et suivants du D.O.C. relatifs au louage des choses. Il, s'agit à notre sens d'une location d'une résidence de plaisance pour une période déterminée de l'année.

Cette formule permet aux cocontractants de formuler leurs prétentions respectives dans le cadre du louage de choses. Ce contrat étant exclu du champ d'application des lois spéciales, sa soumission au droit commun ne fait aucun doute.

Le versement par le preneur d'un loyer important pour une durée également importante ne peut donner lieu en contrepartie qu'à une quittance d'une somme équivalente à plus d'une année de loyers non échus. En conséquence, le contrat de bail doit être inscrit à la conservation foncière en conformité avec l'article 65 du Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles.

Cette inscription ne confère nullement au preneur un droit réel en propriété ou en jouissance; il s'agit d'un droit personnel à l'encontre du promoteur contraint à une obligation de faire dont l'inexécution se résout en dommages-intérêts.

La technique sociétaire

S'agissant de la deuxième formule, c'est-à-dire le cas où plusieurs personnes décident de s'unir pour faire construire des logements objet du time-share, elles se rabattront sur la technique sociétaire. Auquel cas les deux techniques possibles en droit marocain consistent, soit en la création d'une société de construction régie par le statut de la co-propriété, soit par la création d'une société civile ou anonyme immobilière d'attribution en jouissance.

La première technique comporte des inconvénients de nature juridique qui se traduisent par l'accomplissement du formalisme inhérent à la copropriété telle que régie par le Dahir du 16 novembre 1946 (établissement des plans des parties indivises communes de l'immeuble comportant toutes coupes nécessaires du plan du rez-de-chaussée avec indication des parties divises le constituant et échelle verticale de hauteur d'étage, etc - Article 14 du Dahir du 16 novembre 1946).

Un autre inconvénient résulte de la nomination d'un gérant pour la société de construction et d'un syndic multiple pour administrer les parties communes de l'immeuble objet du time-share.

A ces inconvénients, il convient d'ajouter l'appel de fonds auxquels les associés seront fréquemment soumis pour parachever la construction. Ces appels de fonds ne seront pas à coup sûr suivis de souscription. L'associé défaillant verra ses droits sociaux mis en vente publique après sommation de payer ou d'exécuter demeurée sans effet.

Société civile

En définitive, et à notre sens, il reste la troisième alternative, c'est-à-dire la constitution d'une société civile ou anonyme immobilière d'attribution en jouissance. Celle-ci a les mêmes inconvénients que la société de construction du Dahir de 1946 précité sans pour autant comporter les inconvénients de la co-propriété.

L'utilisation de la technique sociétaire confère aux associés ou actionnaires deux droits essentiels : un droit à l'attribution en jouissance pendant une période désignée de l'année et un droit en pleine propriété suite à une opération de dissolution suivie d'un partage.

Il est évident que l'associé ou actionnaire ne peut disposer d'un local objet de sa jouissance puisque la propriété dudit local appartient à la société, mais il peut néanmoins donner ses droits sociaux en nantissement et les céder dans le respect des clauses statutaires qui devront être souples à cet égard.

Sur le plan fiscal, la technique sociétaire ne dispense pas la société d'être soumise à l'IS. Pour pouvoir reconnaître à celle-ci le caractère de société transparente, il faudrait pour cela qu'un texte de loi le lui accorde expressément.

En réalité, une multitude de solutions sont envisageables telles que la cession de droits sociaux assortie d'un contrat de bail inscriptible sur les livres fonciers et garantissant les droits du consommateur en time-share. Toutefois, nous pensons que seule une réglementation spécifique avec des allégements fiscaux incitatifs à l'expansion de ce produit nouveau est à même de créer un cadre juridique adéquat.

E.S.B.& N.S.

par Maîtres Es-Saïd BOUJIDA & Noureddine SKOUKED, Notaires

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