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Culture

La nécessaire mise à niveau législative
Troisième et dernière partie: Pour une meilleure application des lois
Par Rachid LAZRAK, professeur universitaire

Par L'Economiste | Edition N°:1763 Le 07/05/2004 | Partager

Outre que l’environnement législatif doit être bien préparé (première partie), il faut être vigilant: les textes ne doivent pas entraver l’activité économique normale (deuxième partie). Les conditions pour une bonne mise à niveau en vue de l’ouverture du pays doivent aussi s’inquiéter de l’application des lois.Une loi, aussi parfaite soit-elle, n’est efficiente que si elle est bien appliquée. Malheureusement, nous constatons que l’application des lois se heurte à des obstacles multiples, soit qu’elles renferment elles-mêmes des difficultés d’application, soit qu’elles sont détournées de leur objet par des circulaires administratives qui échappent à tout contrôle politique, soit, enfin, que leur application reste suspendue à des textes d’application qui ne sont jamais promulgués ou qui sont promulgués avec beaucoup de retard, qui se chiffre, parfois, en années.A – Les difficultés d’application de certaines loisL’exemple de la loi relative aux “ventes en état futur d’achèvement” (VEFA) Cette loi a été promulguée pour créer un cadre juridique de ce qu’on appelle communément “la vente sur plans”; sauf que par certaines de ses dispositions, elle a créé des difficultés supplémentaires qui ne peuvent que gêner le développement du secteur de l’habitat, et notamment de l’habitat social.- Ainsi, le contrat préliminaire, dont la signature devient obligatoire avant toute demande ou acceptation de versement, ne peut pas être conclu avant l’achèvement des fondations de la construction, au niveau du rez-de-chaussée. Dans cette situation, le promoteur immobilier doit disposer de fonds nécessaires pour acquérir le terrain, payer tous les frais liés aux autorisations et réaliser les fondations du rez-de-chaussée.- Sur un autre chapitre, la nouvelle loi ne permet pas un transfert progressif de propriété comme cela existe en France par exemple. Ce transfert n’intervient qu’après l’achèvement de tous les travaux et l’inscription du contrat de vente définitif à la conservation foncière.Or, l’acquéreur, pour obtenir un prêt, doit consentir une hypothèque de premier rang sur le bien acquis (article 9 du décret royal du 17 décembre 1968 relatif au crédit foncier, au crédit à la construction et au crédit à l’hôtellerie).Le résultat est que l’acquéreur ne peut obtenir de prêt avant de devenir propriétaire, et pour devenir propriétaire, il faut qu’il consente des avances au promoteur.Un autre inconvénient de cette loi est qu’elle donne la possibilité, aussi bien au vendeur qu’à l’acquéreur de résilier le contrat préliminaire, moyennant une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente (article 618-14), au moment où elle prévoit (article 618-19) que la partie lésée peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat définitif ou de la résiliation du contrat de vente définitif.Or, la VEFA  n’a d’intérêt que si les désistements, de part et d’autre, sont interdits, comme cela existe en France, sinon, elle devient une simple “vente à terme”B – Les circulaires interprétatives qui remplacent les loisComme chacun le sait, une circulaire administrative ne peut pas remplacer la loi car elle échappe à tout contrôle politique. La force de la loi réside dans le fait qu’elle est votée par les représentants de la nation. Or, nous constatons que de nombreuses lois font l’objet de circulaires qui, d’interprétatives deviennent réglementaires, c’est-à-dire ajoutant aux lois des prescriptions nouvelles, à caractère réglementaire. Le problème est que ceux qui ont la charge d’appliquer la loi, c’est-à-dire les agents de l’administration, se réfèrent principalement à ces circulaires, car ils sont tenus à l’obéissance hiérarchique.A titre d’exemple, nous citerons le cas de deux circulaires émanant de la conservation foncière:- La première circulaire qui porte le n° 335 demande aux conservateurs fonciers d’exiger un certificat d’inscription des sociétés civiles immobilières au registre du commerce, dans le cas où il s’avère que ces sociétés exercent les activités commerciales, prévues aux articles 6, 7 et 8 du code de commerce. Or, la société civile est soumise aux dispositions du DOC et échappe à toute publicité, notamment au niveau du registre du commerce. D’ailleurs, aucun responsable du greffe d’un tribunal de commerce n’accepterait l’inscription d’une société civile immobilière au registre du commerce.- La deuxième circulaire concerne les documents à présenter pour inscrire à la conservation foncière un contrat portant sur l’acquisition d’un terrain nu destiné à la construction de logements économiques, dans le cadre d’une convention avec l’Etat. Les documents exigés par cette circulaire étant la convention avec l’Etat, le cahier des charges et un certificat de conformité délivré par le ministre de l’Habitat attestant que le projet réalisé est conforme à la convention avec l’Etat. Or, ce certificat est délivré en fin de projet et la réalisation du projet est conditionnée par l’achat de terrain destiné à cette fin.C – L’application des lois liée à des textes réglementairesIl arrive parfois que les lois prévoient des textes réglementaires qui déterminent les conditions d’application de ces lois. Or, il arrive, aussi, que ces textes ne soient jamais promulgués ou encore, qu’ils soient promulgués avec un grand retard, ce qui crée des situations inconfortables, difficiles à gérer, aussi bien pour les citoyens que pour l’administration. Ci-après deux exemples significatifs:1- En matière fiscale, nous avons vu que des décrets d’application en matière de “réévaluation de bilans” prévus par la loi n’ont jamais été promulgués;Par ailleurs, toujours en matière fiscale, il a fallu attendre deux années et demi pour voir promulguer le décret fixant la liste des préfectures et provinces dans lesquelles les contribuables bénéficient de certains avantages fiscaux.2- La nouvelle loi 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit pas moins de quatre textes réglementaires:- Le premier qui doit établir un règlement de copropriété-type (article 8);- Le deuxième qui doit fixer la liste nominative des professionnels agréés pour dresser les actes concernant la copropriété (article 12);- Le troisième qui doit déterminer les documents techniques devant être joints au règlement de copropriété (article 50);- Le quatrième qui doit fixer les règles comptables spécifiques au budget prévisionnel, charges et produits, situation de trésorerie et les annexes au budget prévisionnel (article 24).Or, aucun de ces textes réglementaires n’a été publié à ce jour, alors que la loi 18.00 a été promulguée par un dahir du 3 octobre 2002 et elle est entrée en vigueur le 8 novembre 2003.«Tout au long de cette analyse, texte par texte, nous avons vu comment l’arsenal juridique mal préparé, mal harmonisé ou mal appliqué entrave la mise à niveau. Ce ne sont que quelques exemples de problèmes qui se posent en matière législative. Il nous semble qu’il y a lieu d’apporter des solutions urgentes, dans le cadre de la mise à niveau générale de notre économie. En effet, la mise à niveau que préconise, aujourd’hui, le gouvernement, à l’horizon de la mise en place des zones de libre-échange, ne doit pas concerner uniquement les moyens de production et autres conditions nécessaires à faire face à une rude concurrence. Cette mise à niveau doit concerner, aussi, et en priorité, le dispositif législatif et ce dans sa globalité.«

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