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Economie

La Chambre des Représentants étend la TVA aux crédits immobiliers

Par L'Economiste | Edition N°:10 Le 02/01/1992 | Partager

La TVA, à 14%, devra s'appliquer aux intérêts des prêts immobiliers. Cette disposition n'a pas été apportée par le Gouvernement mais proposée par la Chambre des Représentants qui a donc amendé la Loi de Finances dans ce sens. Les prêts en faveur des Habitations à Bon Marché (HBM) en sont exonérés. Cette disposition est expliquée par le désir d'uniformiser les taux et champs de la TVA, mais elle soulève maintes critiques pour ce qui concerne le logement.


LES banques commerciales, déjà soumises à la TVA à 12% non récupérable, augmenteront de deux points le prélèvement, mais en contrepartie, leurs emprunteurs assujettis pourront récupérer le montant de la Taxe. C'est pour les clients du CIH que le coup est sévère: la Taxe passe donc de 0 à 14%. Le Crédit Immobilier et Hôtelier calcule que le taux actuariel, considéré comme le ratio représentant le mieux le coût de l'argent, sera accru de 2,16% pour un prêt de 15 ans à 13,5%. Il sera un peu plus fort, notent les experts du CIH, chez les banques commerciales qui pratiquent des taux plus élevés.
Les prêts pour les HBM (Habitation à Bon Marché) sont exonérés de la Taxe. Ils sont réservés aux familles dont le revenu mensuel total ne dépasse pas 3.000 DH. La HBM est un logement dont la superficie construite est inférieure ou égale à 100 m2 et dont la Valeur Immobilière Totale est inférieure ou égale à 150.000 DH.

Eviction mécanique de candidats au logement

Le CIH, qui réagit un peu tard à la mesure décidée par la Chambre, s'étonne du peu de répercussions qu'a eues la proposition. En effet, il remarque que ses clients ont tendance à utiliser l'intégralité de leur plafond d'endettement pour acquérir leur logement.
Ce plafond est appuyé sur le revenu total de la famille, et est variable. Il est fixé à 30% du revenu pour les emprunteurs non-clients de la banque, à 40% pour les clients récents (moins de 6 mois) et 45% pour les clients anciens.
"La hausse du coût de l'emprunt a deux effets mécaniques pour notre client", note un cadre de l'état-major, "elle réduit le montant à consacrer au logement alors que le coût reste élevé ou bien elle élimine une partie des emprunteurs". Il n'hésite pas à employer le terme "catastrophe" lorsqu'il observe que le logement est "censé faire partie des priorités".
Pour l'instant, les modalités d'application ne sont pas fixées et l'on s'attend à ce qu'elles fassent l'objet de travaux concertés entre les banquiers et le ministère des Finances.
La Direction des Impôts indique que la circulaire d'application sera préparée pour les premiers jours de Janvier et ajoute que l'idée de l'extension de la Taxe aux prêts immobiliers "ne vient ni de l'Administration ni du Gouvernement".

La Direction des Impôts précise que plusieurs points doivent être soumis au Ministre car ils ont des implications politiques dépassant les compétences techniques de l'Administration.
En effet, le souci des Représentants d'établir l'égalité entre les catégories de prêteurs pour un même produit débouche sur une série de questions, qui toutes apportent un renchérissement de l'emprunt.
Pour l'instant, on ne sait pas si la TVA va s'appliquer aux seuls prêts qui seront contractés après le 1er Janvier 1992 ou bien si la Taxe doit s'appliquer aux intérêts que doit percevoir le banquier à partir du 1er Janvier 1992. Cette deuxième interprétation voudrait que la Taxe s'applique donc aussi aux prêts contractés avant le 1er janvier 1992.
La bonne logique voudrait que ce soit la deuxième hypothèse qui soit retenue, puisque il s'agit de taxer la valeur ajoutée, laquelle n'est pas la signature du prêt mais le versement des intérêts(1). On doute, tant chez les banques que chez l'Administration que cette deuxième interprétation prévale. Souci politique oblige...

Méthode d'application

Un autre point reste en suspens: la manière d'appliquer la Taxe. On peut retenir au moins deux formules, l'échéance hors taxe constante ou l'échéance constante TTC. Pour un crédit de 500.000 DH sur 15 ans et au taux actuel de 13,5% pratiqué par le CIH, la première formule donne un total d'intérêts de 669.000 DH et un montant de 93.600 DH de TVA. Le montant final de l'échéance varie sur les quinze ans entre 7.279 DH/mois et 6.501 DH/mois.
Pour un crédit aux mêmes conditions que le cas précédent, la formule de l'échéance constante TTC, donne un montant total des intérêts de 696.500 DH et un montant de TVA de 96.250 DH. Le montant mensuel de l'échéance sera de 7.132 DH.
La deuxième solution est la plus simple mais aussi la plus chère. En outre, elle modifie le mode d'amortissement du prêt et donc modifie aussi, mais légèrement la structure du bilan de la banque.

Nadia SALAH

(1) L'interprétation de l'intérêt comme signe de la valeur ajoutée est marocaine. En France, la fiscalité considère que l'intérêt est la rémunération d'un risque et non d'un service producteur de valeur. En conséquence, les intérêts ne sont pas susceptibles de se voir appliquer la TVA.
L'interprétation marocaine pourrait se justifier dans un système d'encadrement total du crédit, où l'intérêt serait uniquement la rémunération du travail de la banque en tant qu'entreprise d'intermédiation monétaire. Cette interprétation est moins défendable dans un système désencadré où, à l'évidence, le taux d'intérêt est le fruit de facteurs dans lequels le coût du service n'intervient que marginalement. Parmi ces facteurs, on relève la politique des autorités monétaires, l'offre et la demande de crédits, le déficit du Trésor: autant d'éléments où il est difficile d'apercevoir la moindre valeur ajoutée!

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