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Economie

Investissements: Le TRI, un indicateur incomplet

Par L'Economiste | Edition N°:3364 Le 17/09/2010 | Partager

. Plusieurs gestionnaires de fonds en critiquent les limites. L’alternative: Le «cap rate»?Pour tout investisseur comme pour tout banquier, le premier indicateur consulté pour se renseigner sur la performance d’un projet est son taux de rentabilité interne (TRI). En fait, le TRI reste, de l’avis des investisseurs, l’un des meilleurs indicateurs de rentabilité, à condition qu’il soit utilisé à bon escient. «Seul, le TRI n’a aucun sens. Il n’est significatif que s’il est comparé au coût des capitaux investis», souligne Khalil Azzouzi, directeur du fonds d’investissement Sherpa Finance. Il n’est donc pertinent comme critère de décision d’investissement que s’il est rapporté au «coût d’opportunité de l’argent investi». Seulement, de plus en plus, l’évaluation, la comparaison et la détermination des conditions de financement des projets se font selon des indicateurs plus précis et adaptés au secteur d’activité.Dans l’immobilier touristique, les investisseurs continuent à exiger des niveaux de TRI… entre 15 et 20%! Et les banquiers continuent à se fonder sur cet indicateur dans leurs décisions de financement et dans les conditions de prêt . Une autre limite de cette technique de mesure réside dans sa partialité. En ce sens où la valeur du TRI dépend, aussi, de la structure du financement. Elle ne renseigne donc pas proprement sur la performance intrinsèque d’un projet donné, et biaise la comparaison avec d’autres, puisque chacun dispose de sa propre structure de financement. «Au Maroc, il est encore question quasi-exclusivement de TRI comme mesure de rentabilité. Ce ratio n’a pas de sens, puisque chaque opération est structurée d’une manière particulière. En sachant que le type de structuration impacte directement le taux de rendement interne», explique Naoufal Bendefa, DG d’Actif Invest, fonds d’investissement opérant, entre autres, dans les projets d’immobilier touristique.Dans les marchés matures, en Europe notamment, l’indicateur de base dans l’appréciation d’un projet immobilier est le «cap rate» ou «taux de capitalisation». Concrètement, il s’agit d’un simple taux de rendement, qui rapporte les flux générés par l’exploitation du projet à l’investissement global du projet. A la différence du TRI, les revenus qui y sont pris en compte sont nets d’intérêts, d’impôts et taxes, de dotations aux amortissements et aux provisions. Son indépendance de la structure de financement renseigne donc sur le rendement économique réel du projet, et constitue une base de comparaison pertinente.Aussi, le choix de l’indicateur utilisé n’est-il pas neutre. Il impacte autant la décision de l’investisseur que celle du banquier. Pour le touristique, le Maroc offre des niveaux de rentabilité satisfaisants du point de vue «cap rate». Un taux qui est bien moins attrayant en ayant recours au TRI, vu les conditions bancaires et fiscales.Othmane ZAKARIA

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