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    Economie

    Immobilier: Le Maroc a évité de justesse «une crise meurtrière»

    Par L'Economiste | Edition N°:3390 Le 25/10/2010 | Partager

    . La demande réelle a rapidement relayé la spéculation. Les corrections les plus sévères ont touché Tanger et Marrakech. Les bons produits adaptés s’écoulent sans problème!Karim Beqqali est directeur général de CB Richard Ellis (CBRE) Maroc. Comme ses pairs, il relève le dégonflement de la bulle spéculative qui s’était emparé du marché immobilier. Il analyse la situation après l’embrasement des années 2006 à 2008. La sévère correction du marché a entraîné le retour d’une demande fondée sur des besoins réels. Quel que soit le segment, le client est devenu plus exigeant. - L’Economiste: Comment caractériseriez-vous le marché de l’immobilier actuellement? - Karim Beqqali: En seulement 5 ans, le marché marocain est passé d’une période d’euphorie irrationnelle de 2006 à 2008 à une phase de correction et d’assainissement du marché fin 2008, début 2009 (plus sévère pour le résidentiel touristique) pour entamer une phase de stabilisation du marché depuis début 2010. Comme dit le vieux dicton, «à toute chose, malheur est bon». Le retournement du marché initialement dû à la crise internationale a permis de corriger de manière assez brutale la bulle immobilière spéculative qui s’était emparée du marché marocain et donc, d’éviter une crise peut-être plus tardive mais bien plus profonde. - Quel est aujourd’hui le profil des acheteurs et quelles sont leurs exigences?- Aujourd’hui, le marché est principalement porté par la demande nationale qu’il s’agisse de la demande «utilisateurs» ou «investisseurs». Concernant la catégorie des acheteurs «utilisateurs» principalement dédiée au secteur résidentiel, il est difficile de la réduire à un profil type puisque la base des acheteurs dans ce segment s’est considérablement élargie au Maroc ces cinq dernières années. Ceci est dû à la hausse du pouvoir d’achat, à l’élargissement de l’accès au crédit bancaire dédié à l’acquisition d’une résidence principale, et enfin, à l’instauration de fonds de garantie en faveur des populations à revenus modestes et/ou irréguliers.Cependant, quel que soit le standing, l’acheteur type présente désormais un «profil» plus sophistiqué. Il est devenu plus exigeant sur la qualité, qu’il s’agisse de la construction, des finitions, de l’architecture ou des services annexes. Bien entendu, il demeure très sensible au prix. Ainsi, face à la hausse des prix, malheureusement, de nombreux acheteurs ont dû revoir à la baisse leurs ambitions pour accepter une superficie plus petite, un emplacement plus excentré ou un standing plus modeste. Concernant la catégorie acheteurs «investisseurs», le marché est essentiellement dominé par des institutionnels nationaux qui sont orientés vers des produits à rendement locatif dans les segments du bureau et de la logistique. Quant aux investisseurs internationaux, ils cherchent quasi exclusivement des actifs loués «prime» encore très rares au Maroc.- Combien de temps en moyenne faut-il pour écouler un programme dans le haut standing? - Le rythme de commercialisation des biens a effectivement ralenti ces trois dernières années et heureusement, d’ailleurs! Les rythmes de vente observés en 2007 et 2008 étaient irrationnels à mon sens et complètement déconnectés de la réalité macroéconomique car les acheteurs étaient majoritairement des «spéculateurs» à la recherche de profit à court terme à la revente. Ces rythmes de vente étaient donc dopés par une demande spéculative.Du coup, n’importe quoi se vendait à n’importe quel prix car comme dans les marchés immobiliers en surchauffe. Les spéculateurs et leurs banquiers pensaient que l’immobilier ne pouvait pas baisser et réservaient donc des biens immobiliers avec de l’argent qu’ils n’avaient pas.Néanmoins, l’atterrissage des rythmes de vente s’est fait en douceur car la demande réelle a progressivement pris le relais dans le marché en ayant l’opportunité de se positionner sur une offre désormais plus importante, plus raisonnable en termes de prix, et plus qualitative. L’importance et la croissance continue de cette demande liée à l’essor démographique et économique du pays explique la stabilisation, voire la tendance haussière des prix de vente dans les principales villes du Royaume.Par conséquent, les produits adaptés à la demande (prix compétitifs, bonnes qualités, bon emplacement, bon marketing, etc.) continuent d’enregistrer une demande élevée et des rythmes de vente tout à fait convenables. D’ailleurs, les résultats des grandes sociétés immobilières de la Bourse casablancaise sont là pour le démontrer.Le marché résidentiel touristique, quant à lui, obéit à une logique complètement distincte car il est supposé être tiré par une demande étrangère qui s’est évaporée avec la crise et qui revient progressivement…- Aviez-vous relevé une décote tarifaire sur le marché? Comment se présentent les situations selon les régions?- Dans les grandes villes principales du pays (Casablanca, Rabat), les rares projets ayant fait l’objet d’une décote sont les projets de qualité médiocre qui ont été sanctionnés par la correction du marché. Autrement, les prix se sont maintenus, voire appréciés pour les projets qualitatifs. Dans les villes touristiques où le marché immobilier est orienté vers la demande étrangère, le climat économique d’incertitude induit par la crise internationale a eu un impact direct sur les prix à cause de l’ampleur du phénomène de mévente. En effet, la demande internationale, à majorité européenne, a fortement chuté et la baisse du taux d’absorption a eu comme conséquence un tassement des prix.A Marrakech, nous avons observé de 2008 à 2010 une chute des prix de vente dans le secteur résidentiel «haut standing» de l’ordre de 10 à 30% pour atteindre une moyenne de 18.000 DH/m² pour les appartements et de 17.000 DH/m² pour les villas. Ces chiffres concernent principalement les projets développés sur les routes de Tahanaout, Amizmiz ainsi que les zones d’Amelkis et de la Palmeraie. Concernant la ville de Tanger, cette dernière a également connu une effervescence du marché immobilier depuis 2004 avec d’importants projets résidentiels «haut standing», notamment dans les régions de Cap Spartel, Les Pinèdes ou Cap Malabata. Le prix de vente moyen se situe aux environs de 16.500 DH/m² pour les villas et de 21.000 DH/m² pour les appartements. A noter toutefois qu’une baisse des prix de l’ordre de 25 à 30% ou plus sur certains projets a été constatée.Propos recueillis par Abashi SHAMAMBA

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