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    Economie

    Immobilier: le CIH relève une reprise

    Par L'Economiste | Edition N°:166 Le 09/02/1995 | Partager

    Reprise du marché, imprudences de promoteurs immobiliers, programme de logements sociaux, difficultés financières des établissements hôteliers : le président du CIH livre ses points de vue sur un secteur sensible.

    Même s'il n'a pas encore retrouvé toute sa superbe, la morosité dans laquelle était plongé le marché de l'immobilier en 1992 et 1993 s'est estompée en 1994. En effet, les engagements du CIH font ressortir qu'à partir du dernier trimestre 1993 le marché avait déjà annoncé une légère reprise. Les approbations de préfinancement des promoteurs immobiliers se sont élevées à près de 1,634 milliards de DH en 1994 contre 1,107 milliard en 1993, soit une hausse de 62%; même tendance en ce qui concerne les prêts d'accession à la propriété qui ont connu une amélioration de presque 25%.

    Cette reprise serait imputable à la bonne campagne agricole et au redémarrage de l'activité économique dans les pays industrialisés qui s'est traduite par une bonne tenue des exportations marocaines. Il faut également mentionner la disparition du "blocage psychologique" né de l'obligation de déclaration du patrimoine. Prudence tout de même, car l'amorce de la reprise ne concerne que le segment de logements dits économiques et, timidement, celui du standing moyen.

    "Les premières semaines de 1995 continuent sur la lancée de 1994", confie Moulay Zine Zahidi, président-directeur général du Crédit Immobilier et Hôtelier au cours d'un entretien accordé à L'Economiste.

    Et si la tendance se confirmait dans les mois à venir, on pourrait alors en déduire que le marché s'est vraiment ressaisi, poursuit-il.

    Sélection naturelle

    A quelque chose malheur est bon, semble dire le patron du CIH. La crise de l'immobilier aura été salvatrice par certains égards: elle a en effet entraîné une restructuration de fait du secteur en y écartant, par un mécanisme de sélection, les promoteurs "amateurs". "De ce point de vue, cette crise aura eu cet effet extrêmement positif, assure Moulay Zine Zahidi. Il observe au passage que beaucoup de personnes s'étaient lancées dans la promotion immobilière sans en maîtriser ni l'organisation technique pour mener à bien un chantier dans des délais courts, ni celle commerciale pour assurer le placement de leur projet auprès du public. "Sans compter que le choix même des sites de construction et de localités pouvait s'avérer désastreux", indique le président du CIH. Selon lui, bien qu'étant une activité d'entreprise industrielle normale, le secteur immobilier présente la particularité de se situer à la limite des activités primaires; c'est la transition entre le primaire et le secondaire, renchérit-il. "Les investisseurs qui s'y adonnent ne sont pas tous familiarisés avec les processus de type industriel, ils restent un peu marqués par leur appartenance aux autres secteurs de l'économie". Il est facile mais faux de crier à la crise, alors que l'on construit un immeuble de 6 étages avec des escaliers de 80 centimètres, observe M. Zahidi, "qui achèterait un logement dans un immeuble pareil !?".

    Globalement, note-t-il, la demande de logements reste encore très forte; elle est plus solvable lorsque le rythme de l'activité économique est soutenu. Ont est loin d'avoir satisfait les besoins en logements dans ce pays, dit-il. Mais attention, ajoute-t-il, il ne faut jamais aller au-delà de la capacité d'endettement des ménages. Il estime, que pour les classes moyennes, le plafond devait se situer autour de 700/800.000 DH.

    Parmi les causes de la crise, le patron du CIH place en bonne position l'inadéquation de l'offre de logements à la demande.

    A croire que certains promoteurs construiraient des immeubles pour se faire plaisir, en tout cas, ils semblent totalement déconnectés des réalités du marché. Et c'est une preuve supplémentaire de la présence de nombreux débutants dans le secteur, affirme le président du CIH.

    Il existe pourtant des niches peu exploitées. "Prenez l'exemple d'un investisseur qui avait misé sur des studios d'étudiants à Rabat; tous étaient vendus avant même que le chantier ne soit achevé".

    L'inadéquation de l'offre découlant de la méconnaissance de la demande et du marché ainsi qu'une accumulation d'erreurs ont précipité le secteur dans l'une des crises les plus aiguës qu'il ait jamais traversées.

    La Déclaration de Patrimoine instituée à l'époque avait également exercé des effets psychologiques importants, pour ne pas dire dissuasifs bien qu'elle n'ait pas été réellement appliquée, reconnaît Moulay Zine Zahidi. "Et comme l'immobilier représente une valeur refuge où beaucoup de gens viennent placer leurs petites économies, ils ont eu peur". Moralité: beaucoup d'acheteurs avaient différé leur décision en pariant sur le retrait de cette mesure.

    En outre, M. Ben Brik, le Directeur des Impôts, avait lui-même reconnu que "l'effet psychologique de cette déclaration dépassait son utilité fiscale", au cours d'un déjeuner-débat portant sur les mesures fiscales de la Loi de Finances 1995. La suppression de la Déclaration devrait, inversement, lever les hésitations du marché.

    Une partie de la crise serait peut être imputable au manque d'information, constate le président du CIH. Il a révélé que son établissement est en train de monter un observatoire de l'immobilier sur la base du stock de logements bénéficiant de l'agrément CIH. Celui-ci va inventorier les différents types de logements disponibles avec les prix pratiqués dans les différentes villes, ventilés par quartiers. Il devrait être disponible d'ici la fin de l'année en cours, et les gens pourront l'interroger sur toutes les questions les intéressant (prix, quartiers, disponibilité des appartements, leur surface, etc...). L'objectif de cet observatoire est d'orienter le public en mettant à sa disposition une information utile et fiable.

    Vocation immobilière

    Moulay Zine Zahidi note que le CIH ne pourra pas devenir une banque universelle comme n'importe quel établissement bancaire, même si depuis quelques années une partie de son activité concerne les opérations classiques de banque. "De plus, rappelle-t-il, nous sommes également investis d'une mission de service public qui consiste à financer le logement social". Même après sa privatisation, le Crédit Immobilier et Hôtelier ne devrait pas changer fondamentalement de cap; il devrait garder sa vocation immobilière, "qui est son atout".

    3 milliards de Dirhams en souffrance chez les hôteliers

    LE secteur touristique, et en particulier certains promoteurs hôteliers, constitueraient une épine dans les pieds du CIH en raison de difficultés qu'ils éprouvent pour le remboursement de leurs dettes. L'encours des engagements du Crédit Immobilier et Hôtelier dans le tourisme s'élève à 6 milliards de Dirhams dont trois milliards échus. Dans plusieurs cas, la situation ne serait pas dramatique, reconnaît Moulay Zine Zahidi. Le président du CIH précise que son établissement a élaboré trois scénarios de solutions sans toutefois en dévoiler le contenu. Il est presque acquis que ce plan contiendra des mesures de rééchelonnement pour certaines échéances.

    Le dossier serait d'une telle ampleur que la primature en a été saisie. L'essentiel de ces créances court sur une durée de dix ans. L'application de ces mesures "nécessitera des sacrifices de part et d'autre": le CIH est prêt à en consentir avec le concours des pouvoirs publics, affirme son président. Il serait, entre autres, envisagé une bonification de taux d'intérêt sur la partie rééchelonnée de l'emprunt. Celle-ci serait prise en charge par le Trésor. Rien n'a encore cependant été décidé jusqu'à présent. Mais le CIH maintient un langage ferme: "Pour ceux qui seront de mauvaise foi, la banque fera jouer ses garanties".

    Abashi SHAMAMBA

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