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    Economie

    Immobilier: La correction du marché se pointe!

    Par L'Economiste | Edition N°:2659 Le 26/11/2007 | Partager

    . Les prix sont loin d’être stabilisés pour l’instant. Un taux d’absorption élevé dans la plupart des segments «Il n’y aura pas de saturation mais plutôt une correction du marché immobilier. Tant qu’il y aura de la demande, les prix continueront à augmenter», pronostique le directeur régional de CB Richard Ellis, Karim Beqqali. Une «prophétie» qui écarte a priori l’hypothèse d’une strangulation du secteur. Elle a été révélée lors d’une présentation, jeudi dernier à Casablanca, sur «les tendances et perspectives du marché immobilier au Maroc».Le scénario dressé par CB Richard Ellis (CBRE), un cabinet de conseil installé depuis 2 ans au Maroc, se réfère aux performances macro-économiques. Il y a d’abord «une inflation maîtrisée de 2,2% fin 2007», estime le top management. Rapatriement intégral des profits et incitations fiscales confortent l’activité immobilière… Dans les milieux bancaires, la baisse des taux d’intérêt lui a donné à son tour un coup de fouet. Les prêts immobiliers ont atteint 88 milliards de DH au cours du 1er semestre de l’année en cours. Les projets structurants (Tanger Med, extension ferroviaire, aéroportuaires…) dopent également le marché. «La hausse du prix du foncier oscille de 15 à 25 % depuis deux ans et le déficit logements est de 900.000 unités en 2007», indique l’étude CBRE. Une radioscopie laisse pourtant apparaître des failles en termes d’offre. Dans le haut standing on constate «une inadéquation entre l’offre et la demande (qualité, prix, superficie)». Le résidentiel touristique «se répartit par contre de mieux en mieux sur le territoire». Le directeur régional de CBRE prévoit pour ce segment une  «tendance ascendante des prix». Parent pauvre du marché, le moyen standing où l’offre reste faible. Néanmoins, il existe une forte demande et un taux d’absorption élevé! Les promoteurs ciblent surtout le haut standing et le logement social. L’un pour ses hauts profits, l’autre pour ses avantages fiscaux. Le gouvernement devrait réajuster les offres du marché. La classe moyenne est laissée-pour-compte. Une partie d’elle se rabat sur les logements sociaux dominés par les promoteurs locaux. Et du coup les ménages à très faibles revenus se trouvent éjectés. L’offre est «menacée» par une éventuelle fin des exonérations (article 19/loi de Finances 1999) et la rareté du foncier. L’immobilier hôtelier d’affaires et de loisir a également le vent en poupe. Son effervescence est caractérisée par «un fort potentiel pour les investisseurs et un taux d’occupation attractif ». Malgré cela le segment hôtellerie d’affaires souffre d’une indigence d’infrastructures. C’est un drame pour une capitale économique comme Casablanca. «L’offre reste restreinte même si le taux d’occupation est élevé», analyse l’étude. Pour l’hôtellerie de loisirs le tableau n’est pas vraiment brillant. «Les unités sont surclassées et non-conformes.» Une évaluation qui vise notamment la qualité des services. Mais les prévisions de CBRE restent optimistes. Elles tablent sur une «réhabilitation» du segment hôtellerie. Le futur City center de Casablanca est un des signes avant-coureurs. D’ailleurs, ce genre de projet va même jusqu’à remodeler la nature du marché immobilier notamment le segment commercial (Voir article p. 21). Pour le moment, le secteur reste plombé par «l’opacité des transactions, une main-d’œuvre sous-qualifiée, l’insécurité juridique…». Rien de bien nouveau.


    Juste valeur

    «Financiarisation, internationalisation et professionnalisme» du secteur se profilent.L’immobilier tendra vers une «financiarisation» des actifs immobiliers. Une option qui va lui permettre de valoriser son activité. Les flux financiers éviteront-ils de répercuter la cherté du foncier et des matières premières sur le prix de la vente finale? On l’espère. Le pouvoir d’achat des futurs acquéreurs, surtout de la classe moyenne, s’érode cruellement. Mais la «financiarisation» de l’immobilier place les opérateurs face au défi de l’évaluation. Une démarche où l’expertise devra faire également ses preuves à travers la notion de «juste valeur», explique Mark Clifford, DG du département expertise espagnole de CBRE . Elle réduirait les écarts entre les estimations et le prix de vente réel. Une évaluation correcte, en «datant les expertises» par exemple, garantit plus de transparence. Ce qui évite aux experts des déboires judiciaires et au marché des perturbations financières. Wafa Abyad & Faiçal FAQUIHI

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