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Economie

Immobilier: Jusqu’à 100% de marges

Par L'Economiste | Edition N°:3156 Le 25/11/2009 | Partager

. Particulièrement dans le haut standing . Mais le risque de ralentissement sur la dynamique de croissance est réelINVRAISEMBLABLE! La marge bénéficiaire du promoteur immobilier peut atteindre jusqu’à 100% dans le haut standing. Ce sont les conclusions de l’étude de McKinsey commanditée par le ministère des Finances dont L’Economiste détient copie. Si le constat aujourd’hui est que les promoteurs boudent le logement social, sous prétexte qu’il n’est pas lucratif, c’est parce qu’ils s’orientent de plus en plus vers d’autres segments plus rémunérateurs. Selon l’étude, «la marge des promoteurs se situe autour de 15 à 20% sur le logement social. Cette même marge grimpe à 30 voire 50% dans le moyen standing. Pour combien de temps encore?Après plus de 10 ans d’euphorie, l’immobilier affiche ses premiers signes d’essoufflement. Tous les indicateurs montrent que cette tendance va se confirmer voire s’aggraver dans les prochaines années. L’étude annonce un risque de ralentissement de la dynamique de croissance à moyen terme. Risque attribué principalement à une éventuelle baisse des réserves de change.Pour avoir plus de visibilité, le ministère de l’Economie et des Finances a commandité cette étude dans l’objectif d’élaborer des scénarios d’impact de la crise internationale sur l’immobilier au Maroc et les réponses stratégiques possibles. In fine, l’étude devra servir de base documentaire afin de déterminer et orienter les décisions à prendre par le comité de veille stratégique. Les principaux objectifs de l’étude consistent d’abord à mieux cerner les enjeux et dynamique que connaît l’immobilier en général à travers l’ensemble de ses composantes (construction, promotion, développement…). Ensuite, mettre en place un système de monitoring pour le suivi et l’anticipation de l’évolution de ce secteur hautement stratégique. Autre objectif et pas des moindres: l’examen des leviers de stimulation et de régulation de l’activité dans son ensemble. Selon les premières conclusions, les enjeux socioéconomiques du secteur sont colossaux. L’immobilier (construction/promotion) participe à hauteur de 13% au PIB et a généré en 2007 plus de 900.000 emplois directs. L’activité de construction est à ce jour le premier moteur de l’investissement à hauteur de 100 milliards de DH. En même temps, l’immobilier reste l’un des secteurs les plus consommateurs de devises. Il en consomme l’équivalent de 30 milliards de DH (soit 12% des importations nationales).Le monitoring de l’activité de construction au Maroc tel qu’apprécié par le cabinet d’études relève plusieurs constats. D’abord, le maintien du volontarisme des investissements publics dans l’infrastructure quelle que soit la conjoncture. Ce qui a permis d’atténuer l’impact de la crise internationale sur le secteur. Pour preuve, le secteur a enregistré une hausse de 23% des investissements publics de janvier à juillet 2009 (comparée à la même période en 2008). En revanche, le risque de ralentissement plane toujours sur la dynamique de croissance à moyen terme du fait d’une éventuelle baisse des réserves de change.Autre ralentissement avéré cette fois-ci, la production d’unités de l’habitat social. Sur ce segment précis, le taux de ralentissement avoisine les 30% sur le 1er semestre 2009 (comparé à la même période en 2008). Cette contre-performance a été principalement enregistrée dans les régions de Casablanca, Marrakech, Meknès. Elle est attribuée essentiellement à une problématique liée à l’offre. La baisse du régime de l’habitat social, les consultants l’expliquent en partie par le tarissement du foncier public dans les grandes agglomérations et le non-renouvellement des conventions par les promoteurs privés. Le gel des conventions de réalisation de logements sociaux date de début 2008. Et ce, suite à la réduction des avantages fiscaux de la loi de Finances 2008. S’y ajoute la rareté du foncier public mobilisé pour couvrir les régions à forte demande (Casablanca, Rabat, Salé, Tanger, Tétouan…). Autrement dit, il est devenu impératif de mobiliser les réserves privées pour du logement social accessible (entrepôts, usines, hangars… dans les centres-villes), recommandent les consultants.De 2002 à 2009, seules 89 conventions ont été signées par les promoteurs privés dans le cadre de l’article 19. Soit la production d’environ 230.000 logements sociaux en 7 ans. Sur les 230.000 logements, seuls 50% sont concrétisés. L’autre moitié est répartie entre des conventions gelées (50%), d’autres résiliées ou encore résultant de la désaffection des promoteurs.


Périmètre de l’étude

NEUF sous-segments de l’immobilier sont analysés (années référence 2007-2008). Parmi eux: les travaux publics et grands projets (ports, aéroports, routes, autoroutes, barrages…), les infrastructures de service public (hôpitaux, écoles, complexes sportifs, mosquées…), l’habitat social (dont le prix est inférieur à 300.000 DH), l’habitat économique (cas des maisons de type marocain, auto-construction). Autres segments à l’étude: le résidentiel (appartements de moyen standing), le haut standing (villas et appartements, y compris les résidences touristiques) ainsi que l’immobilier industriel et logistique (usines, complexes industriels)… L’immobilier d’affaires et commercial n’est pas en reste. Sur ce registre, l’étude a focalisé les sièges d’entreprises, les plateaux-bureaux, magasins, centres commerciaux.Amin RBOUB & Bachir THIAM

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