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    Economie

    Immobilier: Déprime sur le nombre des transactions

    Par L'Economiste | Edition N°:13 Le 23/01/1992 | Partager

    les moins solides vont disparaître Après la frénésie immobilière de 1984-89, où le marché s'est envolé, affichant pour certains secteurs des hausses comprises entre 20 à 30% , celui-ci traverse actuellement une phase dépressive. Celle-ci n'épargne aucun maillon de la chaîne: ni les cabinets immobiliers, ni les banques, ni même l'Etat. La déprime ne concerne que le nombre de transactions et non pas, du moins dans l'immédiat, les prix.


    Selon des sources professionnelles, la récession ne touche que le nombre de transactions immobilières. Ses répercussions sur les droits d'enregistrement et sur les prélèvements effectués auprès des agences, ainsi que les chiffres d'affaires des agences suscitent aussi des interrogations. Cette conjoncture n'est, cependant pas jugée, par les professionnels, alarmante.
    Quant aux prix de l'immobilier, ils semblent se maintenir depuis Avril 1991. Les statistiques font surtout état de délais de transaction à "rallonge".
    Par ailleurs, certains évoquent l'éventualité d'une baisse des prix, qui pourrait se situer entre 10 à 25%, comme remède, à la morosité qui sévit au niveau des ventes.

    Dépression "bénéfique"

    Le milieu des professionnels, ayant pignon sur rue, assure qu'après l'euphorie enregistrée dans l'immobilier, la dépression "assainira le marché et les prix". Cette crise sera éducative et donnera lieu à une reprise plus raisonnable des opérations. En effet, le nombre des courtiers en immobilier et des promoteurs devrait en sortir réduit, note-t-on au cabinet immobilier Cantarel. "Ces occasionnels céderont la place aux professionnels", et le côté spéculatif des offres devrait s'en trouver réduit. Les autres grandes agences font la même analyse. Les acquéreurs de terrains devraient, toujours selon les agences, freiner leurs demandes en attendant des jours meilleurs. Les experts attribuent les difficultés actuelles au délai peu attrayant accordé pour le remboursement des prêts aux promoteurs immobiliers, soit 4 ans.
    De plus, la Loi des Finances pour 1992 vient d'étendre la cotisation minimale à la plus value sur les ventes de biens immobiliers. Cette cotisation est de 2% du prix de cession que la vente ait été bénéficiaire ou déficitaire.
    Cette cotisation s'ajoute donc aux 15% de la taxe sur les profits immobiliers. Néanmoins, les professionnels demeurent prudents quant à l'analyse des prix. Le manque de transparence des transactions immobilières, dont la pratique de dessous de table, conduisent inévitablement à des opérations incontrôlables.
    Par ailleurs, les cabinets immobiliers mettent en parallèle la morosité du marché et la sécheresse touchant l'agriculture. Le développement de l'immobilier, disent-ils, va de pair avec une agriculture prospère. "Quand la pluviométrie est satisfaisante, les mises en chantier, les permis de construire, et les ventes se multiplient".

    Reprise peut-être pour le printemps, s'il pleut

    Dans l'immédiat, la reprise est annoncée pour le printemps.
    En ce qui concerne les appartements "haut standing", les ventes sont plutôt irrégulières, signalent les cabinets immobiliers.
    Au CIH, on parle de "secteur saturé". La demande d'appartements "haut standing" devait baisser tôt ou tard, estiment les professionnels.
    Quant aux Habitations à Bon Marché, HBM, leur valeur immobilière totale dépasse les 150 à 230.000 DH prévus initialement. Rappelons que les HBM, sont destinés aux revenus inférieurs à 3000 DH par mois, et qu'ils concernent des superficies inférieures ou égales à 100 m2.
    Actuellement, les postulants à ce type de crédits n'existent presque plus, soulignent les experts.
    Dans la branche des locaux à usage professionnel, les prix ont baissé.
    Les ordres de grandeur avancés sont variables mais les observateurs et les opérateurs précisent que cette baisse ne peut être considérée comme significative de l'état général du marché: les prix des locaux professionnels ont toujours été très variables.

    D'autre part, à Casablanca, Marrakech, Fès et Rabat, les terrains à vendre au centre ville et à la périphérie sont devenus rares.
    Un promoteur installé à Casablanca, estime pour sa part que les baisses de transactions dans les zones périphériques, et spécialement à la réhabilitation destinée aux couches moyennes, sont "strictement saisonnières" et donc ne sont pas significatives du marché.
    Inversement, ce promoteur remarque des demandes de thésaurisation, qui lui semblent dues, aux dispositions fiscales frappant l'épargne depuis le 1er Janvier denier.
    Souvent, le prix du terrain représente plus de 50% de l'investissement immobilier (terrain et construction).
    La transparence dans les transactions immobilières, des taux d'intérêt accessibles et des "coopératives d'habitat" sont autant de possibilités prônées par les milieux bancaires.
    Rappelons qu'en 1983, le montant du crédit global pour le financement de la promotion immobilière, accordé par le CPM (Crédit Populaire du Maroc), s'élevait à 12,3 millions de DH.
    En 1991, il a avoisiné les 150 millions de DH.

    Les achats de studios à Rabat

    Actuellement, dans le secteur de la copropriété à Rabat, les petits appartements et les studios sont très prisés, notamment dans les quartiers de la Tour Hassan, de l'Agdal et de l'Océan. Même le secteur de la location dans cette catégorie y est plutôt florissant.

    DEPUIS 1988, et jusqu'en 1990, dans le secteur de la copropriété, la mode était aux grands appartements, salon et quatre pièces, dits de "standing", et principalement localisés dans le Haut Agdal.
    Depuis, les tendances se sont renversées, pour céder la place à un secteur jugé plus rentable, comme celui des studios et des appartements de petite surface.
    Le prix de vente d'un studio, de moins de 30 m2, dans le quartier de l'Agdal est estimé aux environs de 220.000 DH. Les appartements d'une superficie plus étendue sont vendus au m2, en fonction de la proximité des activités commerciales, du standing et des dimensions souhaitées. Le prix de vente du m2 en copropriété, dans ce quartier, varie entre 6.500 et 8.000 DH.
    Les clients intéressés par des placements touchant aux studios, destinent généralement leur achat à la location. Le loyer d'un studio s'élève à 1.300 et grimpe jusqu'à 2.000 DH.
    En outre, toujours à l'Agdal, la valeur du terrain dépend de sa situation par rapport aux artères commerciales et de la taille du lot. Un terrain situé sur une avenue se négocie entre 6.000 et 8.000 DH le m2. La hauteur autorisée est rez-de-chaussée plus quatre étages. Dans une rue, le prix est compris entre 4.000 et 5.000 DH par m2. La hauteur maximale est R+4, avec un recul pour le dernier étage.

    Au Souissi, zone principalement à villas, les terrains d'une surface de 2.000 m2 et plus, sont estimés à environ 500 DH le m2.
    En revanche, pour une superficie de moins de 2.000 le m2 se négocie entre 6 à 700, et même 1.000 DH le m2.
    Au quartier Ryad, parmi les 25 secteurs existants, chacun a ses prix de référence. Il faut compter environ 8 à 900 DH le m2 pour un terrain allant jusqu'à 1.000 m2. Dans certains secteurs, les prix atteignent 2.000 DH. Dans la zone immeuble, le prix du m2 d'un appartement est compris entre 2.500 à 5.000 DH.
    Au centre ville, les terrains nus sont devenus une denrée rare. Cette rareté a d'ailleurs conduit à des négociations hors prix. Dans cette zone, les prix oscillent entre 10 et 15.000 DH le m2, et parfois même entre 18 et 20.000 DH le m2. Les immeubles comprennent trois à cinq étages avec toutefois des exceptions comme la Tour Es Saâda et le complexe CCP.
    Quant à la "nouvelle ville", Diour Jamâa, Océan et Résistance, les prix sont de l'ordre de 5.000 DH le m2.
    Dans le quartier de la Tour Hassan, les terrains varient entre 4 à 5.000 DH le m2 pour la zone immeuble R+2 (la plus proche du mausolée Mohamed V), et environ 8.000 DH le m2 pour la zone immeuble type R+5 (située avenue des Alaouites, avec possibilités de locaux commerciaux).
    Un quartier échappe encore à la fièvre de la construction, c'est celui des "Orangers", bien qu'il soit classé en "zone immeuble", ainsi que l'avenue de la Victoire, qui a déjà fait l'objet d'une étude.

    N.E.A.

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