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Immobilier de loisirs : Nouvelle station Cabo Negro : La première phase est opérationnelle

Par L'Economiste | Edition N°:90 Le 29/07/1993 | Partager

La première phase au projet Capo Negro réalise par le secteur immobilier de l'ONA est livrée cette semaine, dans les délais annonces aux acquéreurs. Il s'agit d'un projet intégré de type nouveau, avec des résidences de haut de gamme "au meilleur prix", construites autour de plusieurs équipements d'animation et de loisirs, dont un golf de 18 trous ,le seul de la région, et un club Olina Valère. Visite d'un projet attendu avec beaucoup de curiosité.

A la veille du lancement du projet en juin 1992, la SAT (filiale de l'ONA depuis 1986) possède 500 ha de terrains situés à Cabo Negro entre l'embouchure de l'Oued Mellah et le Club Med, là où la plage est la plus belle et comprenant le seul golf du nord du pays, un 9 trous inauguré en 1978.

500 ha dans cette région, les "pieds dans l'eau", c'est un gisement, a priori extrêmement facile à exploiter. La recette est connue: lotir et revendre si l'on est pressé et qu'on n'a pas les moyens d'investir; construire et re vendre progressivement; ou combiner les deux.

La SAT choisira pourtant une voie différente, qui n'est pas la plus rentable sur le court terme: celle de l'aménagement intégré, voie d'ailleurs adoptée par le groupe ONA pour ses projets Bahia (à Bouznika) et Amelkis ( à Marrakech).

C'est une voie qui, certes, ne manque pas de dessein; elle n'est pas exempte de difficultés non plus et nécessite la mobilisation de moyens financiers importants. Alors, pour quoi l'avoir choisie?

Lazrak, directeur général du secteur immobilier de I'ONA, répond à cette question en rappelant que I ' une des valeurs du groupe est précisément de s'impliquer dans des actions de développement.

Dans l'immobilier de loisirs, cette orientation se traduit par les caractéristiques suivantes, communes d'ailleurs aux projets de Marrakech, de Bouznika et de Cabo Negro: une haute exigence de qualité, une recherche en matière architecturale, une dédensification de la construction, un produit bien ciblé, l'intégration des équipements d'animation et de loisirs et, ajoute M. Lazrak, "la qualité au meilleur prix, ainsi que le label ONA qui est un label de sécurité pour l'acquéreur".

Bref, c'est un peu la différence entre le rôle de promoteur - développeur - aménageur et un simple rôle de promoteur.

Un plan d'aménagement sur 225 ha

L ' ampleur des aménagements réalisés ou projetés à Cabo Negro, comme la rapidité d'exécution tranchent avec ce que l'on avait l'habitude de voir.

Le plan d'aménagement conçu par le bureau américain EDSA couvre 225 ha. Il exploite remarquablement la topographie des lieux en installant quelques îlots résidentiels dans une végétation luxuriante, entourés de plu sieurs équipements de loisirs.

La première partie du projet a été achevée cette semaine et, donc, pour la partie résidentielle, livrée dans les délais aux acquéreurs. Des délais record puisque les travaux auront duré à peine une année pour 35.000 m2 cou verts, mobilisant en moyenne 2.500 personnes.

Auprès de l'ONA immobilier, on ne manque pas de souligner qu'à terme, 800 emplois permanents seront directement créés surplace et que le projet a largement bénéficié aux entreprises de la région et aux BET marocains.

Cette première partie du projet, achevée donc cette semaine, comprend:

- l'extension à 18 trous du golf redessiné par Cabel B. Robinson, sur 71 hectares (avec la seule pépinière golfique du Maroc);

- un club house,

Rachid Andaloussi) comprenant une discothèque prévue pour 1.000 personnes et un piano-bar. Ce club a été entièrement réalisé en moins de trois mois. L'une de ses caractéristiques est que le plafond a été conçu sous forme de structure métallique d'une portée de 20 mètres ce qui a permis de disposer d'une discothèque de 400 m2 couverts sans colonnes.

- le restaurant La Fluca;

- un club de tennis et des aires de jeux pour enfants;

- un ensemble résidentiel en front de mer, comprenant 136 appartements et 19 villas;

- trois villas témoins et des lots de terrain sur la colline Skiredj.

Tout cela a été précédé bien en tendu d'une viabilisation générale du site, sur les 255 ha. Réalisée en moins de huit mois, cette viabilisation a concerné la mise en place de neuf réseaux (dont I ' eau et I ' électricité, le téléphone public et privé, la télédistribution, l'éclairage public...) et la réalisation d'une station d'épuration des eaux usées, dont la capacité permet de ré pondre aux besoins de 20.000 habitants.

L'ensemble résidentiel

Conçues par l'architecte espagnol (très connu dans le Nord du Maroc) Fernando G. Muela, les résidences livrées cette semaine présentent des caractéristiques architecturales que l'on retrouve en Californie ou dans le Sud de l'Espagne: utilisation de la tuile et de la chaux, surfaces irrégulières

ombragées, le tout bénéficiant d'une "climatisation naturelle" grâce à une orientation vers le nord. Une telle architecture est bien entendu mise en valeur quand elle est entourée d'une végétation luxuriante ce qui, nous assure-t-on, sera le cas à Cabo Negro. Les matériaux utilisés dans la construction sont de première qualité avec "un traitement de l'espace qui pré serve l 'intimité de chaque demeure ", comme on le lit dans l'une des brochures de présentation.

19 villas ont donc été construites, en première (un niveau) et deuxième ligne (R+l), toutes ayant une superficie supérieure à 300 m2 couverts. En troisième ligne, 16 immeubles R+2 comprenant 136 appartements allant de 114 à 254 m2 de superficie. A son stade actuel, l'investissement n'est manifestement pas rentabilisé en rai son des coûts de viabilisation générale du site. 400 millions de DH ont été à ce jour engagés. Ils ne seront certainement amortis que lorsque de nouvelles tranches seront réalisées.

Sur les futures tranches, peu d'in formations circulent. Il est probable que le calendrier de réalisation dépendra à la fois de l'implication de nouveaux partenaires et de la demande sur le marché.

Autant que nous puissions en juger, cette demande paraît assez forte puisque 85% environ de l'ensemble résidentiel ont déjà été vendus. Le reste, aussi bien résidences que lots de terrain, est actuellement mis en vente. Si la demande qui va se manifester dépasse le disponible, comme cela est prévisible, il est à prévoir que la réalisation des tranches futures sera accélérée.

Un hôtel et une cité lacustre

Le projet d'aménagement global élaboré pour le site de Cabo Negro prévoit également la construction d ' un hôtel 4 étoiles de 80 chambres, la réalisation d'une cité lacustre sur 38 hectares avec un port intérieur pouvant accueillir une centaine de bateaux dans l'estuaire de Oued Mellah, d'un beach club avec piscine ainsi que d'autres ensembles résidentiels . L ' hôtel sera construit par une société créée en partenariat avec Royal Air Maroc - Cabo Beach Golf Hôtel, qui est aussi le maître d'ouvrage pour la réalisation du golf et du Club house - et sera probablement géré par une société espagnole. Mais déjà, avant même la réalisation totale de ce plan d'aménagement, Cabo Negro apparaît comme un projet intégré unique en son genre grâce à ses pôles d'animation et ses services de haut de gamme.

A titre d'exemple, la gestion du site a été confiée à un prestataire de service, IMC, dans le but non seulement d'assurer la maintenance des équipements collectifs mais également d'offrir différents services aux t résidents. Ainsi, l'ensemble du site est clôturé, avec un accès unique par carte magnétique. A quelques jours de l'achèvement des travaux, les jeunes équipes dirigeantes de la SAT et de Cabo Beach Golf Hôtel ne cachaient ni leur fierté, ni leur émotion. Il est vrai que c'est une cité de 20.u00 habitants, d'un concept totalement nouveau, qui est créée ex-nihilo.

N.E.

N.B. Renseignements commerciaux Direction commerciale du secteur immobilier de l'ONA à Casablanca. Tél.44.13.00 à 09.

Le développement de l'offre touristique sur la côte nord

Cabo Negro. Littéralement, le Cap Noir, situé à mi chemin entre Tétouan et Sebta. Ici, il n'y a pas d'extrêmes. C'est à peine si les petites falaises avancent dans la mer. Juste ce qu'il faut pour mériter l'appellation de Cap. La montagne a perdu le relief tourmenté qu'elle déploie dans l'arrière-pays. La mer est méditerranéenne, c'est-à-dire nonchalante. L'endroit, qui bénéficie d'un micro-climat, a un charme fou qui en a fait un lieu de villégiature assez couru.

La station a surgi quasiment du néant à partir de 1968 quand la SAT (Société Africaine de Tourisme) y a lancé son premier programme immobilier, sur 140 ha: construction d ensembles destinés à la vente, lotissements... Une recette classique, sans beaucoup d'imagination qui n'a pas fait que du bien au site car la construction s'y est développée d'une manière peu organisée au cours des vingt dernières années, en l'absence de plan d'aménagement. Mais une recette qui. commercialement parlant, a bien fonctionné: la Méditerranée est "vendable"...

Parlant d'ailleurs avec animation et une conviction communicative de "sa" région, Mohcine TerTab, gouverneur de la province, nous a annoncé l'élaboration d'un projet de schéma directeur d'urbanisme. Pour lui, aucun doute n'est permis: l'avenir de la région, c'est le tourisme, aussi bien local qu'étranger. Et, pour faire venir le touriste, il espère bien attirer l'investisseur à qui il promet tout son soutien. De fait, la côte entre Tétouan et Sebta attire aussi bien l'investisseur que l'estivant. Les projets d'immobilier de loisirs' - ' se sont multipliés dans la région, malgré la crise et la Déclaration du patrimoine: Kabyla, Marinasmir, Cités Jardins, Ksar Alrimal etc...

(1) Selon les projets, la fourchette des prix de vente varie entre 6.5()0 et 18.000 DH /m2.

Carte de visite technique... et les prix

- Maîtres d'ouvrage: SAT (Société Africaine de Tourisme) et Cabo Be Golf Hôtel.

- Gestion du site: IMC.

- Le projet a bénéficié des dispositions du Code des investissements touristiques.

- La première phase comprend:

La viabilisation générale du site;

Des équipements de loisirs: golf, Club house, club Olivia Valère, restaurant La Fluca, un club de tennis et des manèges pour enfants;

Des équipements résidentiels: 136 appartements et 19 villas en front de mer, 3 villas et des lots de terrain sur la colline Skiredj.

- Prix de vente:

Appartements: de 1,08 à 1,98 million de DH.

Villas: 3,8 à 4,1 millions de DH.

Terrains de la colline SKiredj: 800 à 900 DH/m2.

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