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Fadesa: 2 fois Deauville et stars en prime!

Par L'Economiste | Edition N°:2692 Le 15/01/2008 | Partager

. Zidane, Dugarry, Taliani, Khaled… parmi les premiers acquéreurs. Six acheteurs sur 10 sont Britanniques . Les raisons d’un retardLe mastodonte espagnol Fadesa prend forme à Saïdia. Après un retard de près d’un an sur l’échéancier annoncé par l’aménageur-constructeur, finalement les contours de la station-pilote du plan Azur se précisent. Le management espagnol impute, en grande partie, le retard à l’enclavement et aux contraintes de réalisation de la station d’épuration. Autre raison invoquée: «Nous sommes globaux dans notre démarche, nous voulons livrer un package dans un site intégré et non des unités individuelles», soutient Farid Chbani, directeur commercial à Fadesa. Retard ou pas, ceux qui n’ont pas mis les pieds depuis 6 mois à Saïdia auront certainement du mal à reconnaître le site. La couleur est annoncée par des panneaux publicitaires tout au long de la route menant à la station. Au détour d’une bretelle, une grande affiche montre des stars british du football: John Terry (Chelsea), Gary Neville et Rio Ferdinand (Manchester United)… En somme, le trio de l’arrière-garde de l’équipe nationale anglaise accueille les futurs acquéreurs et autres visiteurs (voir encadré). Joli coup de promo pour un produit bien marketé à l’étranger! Partout en Angleterre, en Scandinavie, Europe, Emirats arabes… des API (agents promoteurs immobiliers), conjugués par fois à des bureaux Fadesa sur place (comme à Londres par exemple), s’emploient à vendre le produit Fadesa. La machine marketing de l’opérateur espagnol est déployée à fond pour vendre non seulement le produit Fadesa, mais toute la destination Maroc, explique le management. Il en veut pour preuve que Saïda ne ferme plus 12 mois sur 12. Auparavant, l’activité battait son plein uniquement 3 à 6 mois par an. A cela s’ajoute la force de frappe de grands marketeurs étrangers, notamment Property Logic, auxquels Fadesa a cédé des parcelles. L’astuce de ces opérateurs étrangers aura été d’offrir des villas à des stars du foot anglais, un capital image qui servira à drainer une clientèle jet set.Un succès que le patron de Fadesa, Manuel Jove Capellan, savourera de loin puisqu’il a cédé son concept (Fadesa) à un nouvel acquéreur, Fernando Martin, patron du groupe Martin SA et ex-président du Club de Real Madrid. «Le patron estime que son concept a atteint sa maturité, il le cède pour se consacrer à reproduire le même schéma sous un nouveau label», confie une source proche du management. Un site serait déjà localisé à cet effet entre Al Hoceïma et Nador. Sur site à Saïdia, la station Fadesa est aujourd’hui une ville dans la ville. «C’est 2 fois Deauville avec une capacité d’accueil de 30.000 lits, sagement hôtelier et résidentiel compris», affirme sur place le management de Fadesa. Des constructions à perte de vue même si l’on affirme auprès de l’aménageur-constructeur que seuls 15% de la superficie sont construits, le reste étant dédié aux espaces verts (3 greens de 18 trous chacun sur 200 ha, soit le tiers de la superficie totale, jardins…). Le tout sur une superficie totale de 713 hectares avec un front de mer de 6 km, auxquels vient s’ajouter une extension de 156 ha dédiée au sagement résidentiel.Sur site, se détachent complexe résidentiel et village touristique (VVT). «Nous en sommes à 40% de réalisation. Contrairement à ce qui se dit, nous sommes plutôt en avance en termes de chantier», affirme Farid Chbani, directeur commercial de Mediterrania-Saïdia. Il reconnaît, toutefois, un retard dans les livraisons. Annoncées pour fin 2006, les premières clefs ont été octroyées depuis septembre 2007. Quelque 80 unités ont été livrées et un millier à fin 2007.. 4 unités hôtelières déjà cédéesAu niveau de la Marina, les travaux vont bon train. Ce sera le premier port de plaisance d’une telle envergure avec plus de 800 points de mouillage ou anneaux pour des bateaux de 7 à 60 mètres. Le tout équipé d’une connexion Internet, d’électricité et alimenté en eau. Sans oublier des services complémentaires: douane, capitainerie, tour de contrôle, ateliers… et une clinique de spécialités avec lits-ports, cédée à des Espagnols.A quelques encablures, les premiers beach-clubs, Chiringuito (17 au total) se dressent déjà pieds dans l’eau. Le groupe Fadesa destine ces produits à la concession avec un cahier des charges précis. «Le concept est une mine d’or très convoitée par une clientèle espagnole et allemande», précise Zouheir Yousfi, du service commercial de Mediterrania-Saïdia. Un peu plus loin, donnant sur la Marina, une galerie marchande s’étend sur quelque 20 ha. Ce shopping-center est aménagé en boutiques haut standing, médina et grands centres commerciaux. De grandes marques et franchises (Zara, Mango, Marionnaud, Hagen Daaz…) y ont déjà acquis des locaux en mode location. Le groupe opte pour la formule locative qui a partout fait ses preuves pour assurer l’animation en permanence du centre. L’artisanat marocain sera à l’honneur à la galerie marchande. Une place de choix lui sera réservée dans l’espace dit médina.D’une superficie variant de 40 à 1.200 m2, les locaux sont loués à partir de 14 à 22 euros le m2. Barcelo, Globalia, Iberostar… des majors mondiaux de l’hôtellerie se positionnent déjà à Saïdia. Ce sont les premières enseignes hôtelières qui battront pavillon à la station balnéaire. Sur les neuf unités hôtelières (500 à 600 chambres chacune) au programme de Fadesa, 4 sont déjà cédées. Outre les trois majors précités, un opérateur marocain complète cette première fournée. Le nom de Atlas Hôtels circule déjà, mais personne ne veut confirmer ni infirmer l’information. Côté résidentiel, les clients se bousculent au portillon. Par type de nationalité, les Britanniques représentent quelque 60%. Ils sont suivis par des acquéreurs espagnols (20%). Le reste de la clientèle (20%) est réparti entre Français, Marocains (MRE et locaux), Algériens résidant à l’étranger, Fadesa: 2 fois Deauville et stars en prime!Scandinaves, Allemands, Moyen-Orientaux… «La plupart des villas ont été vendues sur maquette le jour de l’inauguration officielle du site», confie-t-on auprès du service commercial. Autre type de clientèle qui se démarque, souligne-t-on auprès du Sales office, les spéculateurs. «Une bonne partie des acquéreurs s’inscrit dans une logique de spéculation. Pour eux, un bien immobilier c’est un placement pour le long terme. Dans un contexte de bulle immobilière, la plus-value ne peut être que conséquente.Mais le tableau de Saïdia n’est pas tout rose. Si on a ou presque tout envisagé, reste le volet ressources humaines. C’est un problème généralisé à l’ensemble du plan Azur, mais le déficit se pose avec acuité dans l’Oriental. A elle seule, la première station balnéaire Fadesa devra générer dans l’immédiat 40.000 emplois directs et indirects. Sauf que cet aspect a quelque part été laissé-pour-compte. Aujourd’hui, et à la veille de l’exploitaiton du projet Fadesa, l’on commence à s’inquiéter du manque de profils de tous genres orientés services et hôtellerie, du chasseur au management, en passant par le room-service et la réception. Même pour le suivi du chantier, Fadesa a rencontré des problèmes. Elle a dû recruter tous azimuts pour pouvoir faire face au déficit. Mais pour certains, c’est un faux problème: «Certes, c’est regrettable de ne pas s’y être préparé auparavant, mais s’il faut importer des ressources de Roumanie, de Pologne ou même de Chine, on le fera. L’exemple Dubaï est un cas d’école en la matière. Il ne faut pas avoir de complexes», estime Ibrahimi, wali d’Oujda. Rappelons que pour le plan Azur, ce sont quelque 80.000 emplois à créer. Or, la capacité de formation des instituts de formation à l’échelle nationale ne dépasse pas 3.000 lauréats par an. C’est dire le gap du plan Azur. «Le succès du plan Azur dépend de notre capacité à développer des métiers. Si, en attendant, il faut puiser dans les ressources étrangères, pourquoi en faire un problème!», déduit le wali d’Oujda. Au contraire, renchérit-il, il faut voir dans le déficit auquel se heurte le projet Fadesa une sonnette d’alarme pour toute la filière touristique et, en particulier, le plan Azur.


Lorsqu’une British s’énerve!

Trois ans… L’attente aura été longue pour cette cliente britannique qui attend toujours les clefs de sa villa et de son appart acquis dans le projet Fadesa-Saïdia. Ce n’est pas faute de liquidités, puisqu’elle aurait versé l’acompte demandé (30.000 euros), placé le reliquat sur un compte au Maroc et signé ses compromis de vente. Qu’est-ce qui cloche alors? Depuis, la date de livraison clefs en main est reportée à plusieurs reprises. Motif invoqué par le constructeur-aménageur: retard dans les constructions. Retard que la cliente british aurait, peut-être, pu digérer si elle n’avait pas «commis l’erreur de plier bagages» et de déménager de son pays natal. Erreur monumentale qu’elle paiera cher puisqu’en attendant ses clés, elle a dû loger dans un hôtel. Pour Farid Chbani, directeur commercial à Fadesa, le groupe espagnol n’a aucun reproche à se faire du moment qu’aucun document authentifié n’a été signé avec cette cliente lui notifiant une date de livraison officielle. «Notre procédure est claire: les clients sont avisés, dès le départ, qu’une fois les unités acquises sont livrables, ils seront notifiés par acte notarié», argue le directeur commercial. «Nous ne sommes donc aucunement responsables des décisions personnelles et hâtives des clients qui n’engagent qu’eux».


Star System

Le label Fadesa-Saïdia a déjà sa cote à l’international. Outre les efforts du marketing déployé à grande échelle aussi bien sur les plans national qu’international, il bénéficie de l’effet image que lui assure le Star system européen. Outre les footballeurs anglais de renom: John Terry (Chelsea), Gary Neville et Rio Ferdinand (Manchester United)… L’on parle sur place d’autres acquéreurs tout aussi médiatisés dans la sphère du sport international ou du showbiz. Parmi eux, sont cités les noms de Zineddine Zidane et Christophe Dugarry (champions du monde de 1998) qui auraient acquis des unités dans des VVT (Villages de vacances touristiques) de la station balnéaire Mediterrania-Saïdia. Aux stars du ballon rond, s’ajoutent d’autres telles que Driss Khellafi, champion mondial de boxe, ou encore Jamaleddine El Mir, champion français de karaté, et qui sont aussi originaires de l’Oriental. Les chantres du raï, Khaled et Réda Taliani ne sont pas en reste. Ils auraient également manifesté leur intérêt pour le VVT. La liste des stars est encore plus longue, mais le management de Fadesa reste très discret!


«Ni bunker ni club Med fermé!»

L’Oriental ne jure que par Fadesa. Certains y verront un bunker ou un «club Med» fermé sur lui-même, d’autres un vecteur de développement avec un effet d’entraînement pour toute la région. Ce que conforte la dynamique nouvelle qui anime tout l’Oriental. Des investissements et autres chantiers (publics et privés) viennent se greffer au mastodonte. A voir le mouvement enclenché (restaurants, petits hôtels, corniche, routes, commerces…), les appréhensions quant à une «Saïdia à deux vitesses: une ville ancienne délabrée d’un côté et une Fadesa City flambant neuve de l’autre» s’amenuisent. «La nouvelle station n’aura d’intérêt que si elle se greffe harmonieusement à la ville», précise Mohamed Ibrahimi, wali d’Oujda. Mais, nuance-t-il, «il n’y a aucun complexe à avoir un vieux Saïdia ringard à côté d’une station ultramoderne». D’ailleurs, renchérit la wali, «l’enjeu est de garder le cachet de Saïdia, c’est cette dualité vieux/neuf qui contribuera à mieux vendre la destination!». Mais, selon des opérateurs à Saïdia, l’Etat doit se donner les moyens de ses ambitions. «Dualité vieux/neuf oui, mais attention aux poches de précarité et à l’insalubrité qui gagnent du terrain», fait remarquer un acteur économique de la région. Il pointe du doigt notamment la frontière de Béni Nssar, premier contact avec la clientèle étrangère qui arrive à Saïdia (longue file de contrebandiers, attentes interminables des automobilistes, corruption, saletés, nuisances diverses…). Ou encore, le marché de Saïdia, incontournable pour la clientèle, locale et étrangère, qui détonne, par son manque d’hygiène et d’organisation, dans le nouveau cadre prôné par le plan Azur.


Trois questions à Farid Chbani, directeur commercial Fadesa

- L’Economiste: Des acquéreurs se plaignent du retard de livraison des villas et appartements?- Farid Chbani: Il est vrai que nous avons accusé un léger retard, non pas dans l’avancement du chantier, mais dans les livraisons. Mais il faut ramener ce retard à l’envergure du projet. C’est une ville dans la ville, avec une capacité totale de 30.000 lits, soit 2 fois Deauville. Ce qui n’est pas négligeable en soi, sans parler de l’enclavement originel de la zone et des difficultés d’accès au terrain. Autre aspect important, Fadesa a développé une expertise dans ce type de projets d’envergure. Son savoir-faire va de l’aménagement à la commercialisation, en passant par la viabilisation et la construction. Nous sommes globaux dans notre démarche.- Justement, votre approche ne fait pas l’unanimité aux yeux des écologistes…- Ce volet ne rentre pas dans mes fonctions. Mais je tiens à vous rappeler que des études ont été réalisées bien avant le démarrage des travaux. En plus, pour pallier le retard de réalisation d’une station d’épuration que Fadesa devrait effectuer conjointement avec les autorités locales, nous avons réalisé une station provisoire.- Fadesa ne risque-t-elle pas de faire de l’ombre à une Saïdia à deux vitesses?- Je pense que c’est le contraire qui est en train de se produire. Le site sera assez harmonieux avec l’ensemble, nous avons tenu à éviter l’aspect bunker en ouvrant la station sur son environnement. Ce qui est sûr, c’est que la dynamique de Fadesa enclenche déjà un effet d’entraînement qui ne se limite pas à Saïdia, mais touche tout l’Oriental en termes d’investissements, aménagement de la corniche, mise à niveau de l’ensemble. C’est dire que Saïdia profite déjà du boom de Fadesa.Propos recueillis par A. R. & K. E. H.

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