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Economie

Enquête immobilier
A Marrakech, c’est la démesure

Par L'Economiste | Edition N°:2379 Le 10/10/2006 | Partager

. Les prix démarrent à 4 millions de DH. La construction va bon train malgré le gel des autorisations. Bonnes performances des logements social et haut de gamme EN moins de 5 ans, le nombre de logements autorisés dans la ville est passée du simple au double: de 4.347 autorisations en 2000, ce sont, selon le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, pas moins de 10.900 autorisations qui ont été délivrées en 2005. Indéniablement, l’immobilier est un secteur qui, après le tourisme, connaît un essor sans précédent. Face à cette évolution fulgurante, les prix se sont eux aussi envolés. Au Guéliz par exemple, le mètre carré nu se négocie autour des 20.000 dirhams pour un terrain sur lequel sera bâti un R+5. « Les prix ont encore augmenté en 2006, depuis l’arrêt de mise à l’étude qui concerne plusieurs quartiers à Marrakech », estime Adil Bouhaja, président de l’Association des promoteurs immobiliers (Alpim). Pour rappel, il s’agit d’une mesure prévue par la loi pour une durée de 6 mois, renouvelable (cf. www.leconomiste.com), durant lesquels le plan d’aménagement et le schéma urbanistique de la ville sont révisés. Derrière ce gel des autorisations de construire, l’idée était de revoir les zones et « de définir des limites, face à l’intérêt que suscite Marrakech auprès des promoteurs marocains et étrangers», soulignent les responsables qui ont opté pour cette solution radicale. «Aujourd’hui, ce gel dure depuis plus de 8 mois et risque de faire fuir les promoteurs, face à la flambée des prix des terrains encore libres », souligne le président de l’Alpim. A l’Agence urbaine, point d’inquiétude. Les appréhensions seraient mal fondées, car la cadence de construction est toujours la même à Marrakech. «L’augmentation des prix du foncier ne s’explique pas uniquement par l’arrêt de mise à l’étude: elle est liée au développement global que connaît la région». Il est vrai que l’arrivée des grands investisseurs dans l’immobilier a contribué à faire flamber les prix dans la cité. La demande très forte sur ce segment ainsi que le gros appétit des lotisseurs et aménageurs font grincer les dents. «Pour baisser les prix, il n’y a pas de recette miracle. A chaque fois que l’Etat a voulu stabiliser le prix, il a réussi en libéralisant les terrains», estiment des opérateurs du secteur. Pour Abdelouahed Fikrat, DG de l’Agence urbaine, il a fallu du temps pour décortiquer et revoir les schémas des trois zones concernées par l’arrêt de mise à l’étude. Ce qui a abouti à trois zones. Une concertation pour les valider est prévue prochainement, à la suite de laquelle seront remis dans le circuit des quartiers. La zone autorisée concerne toute la zone commerciale du Guéliz. Elle est déjà engagée avec des immeubles. On a identifié une deuxième zone destinée au départ à des lots de villas qui se sont transformés en immeubles (Assif, Rouidate). Deux courants s’opposaient autour de ce site : ceux qui militaient pour la préservation des zones villas et ceux qui estimaient que la mutation en zones immeubles permettrait de répondre au besoin de croissance de la ville. Dans ce cas, l’Agence a tranché: ces quartiers demeureront résidentiels. Les dossiers déjà notifiés par l’Agence urbaine seront traités au cas par cas. Enfin, le camp Roul constitue une zone rouge. Celle-ci est composée de douars dont les habitants seront délogés. Le tout forme un nouveau pôle urbain de 450 hectares. Un bureau d’études étranger, Metropoli, est chargé de mener une réflexion pour un aménagement convenable. En zone rouge aussi, l’ancien quartier industriel (Douar Al Askar), qui nécessite également du temps, une réorganisation globale et qui devrait aboutir avant fin 2006, indique-t-on. Composé d’anciennes unités industrielles fermées pour la plupart, ce quartier est encore vierge et fait l’objet de convoitises de plusieurs promoteurs. En bref, le choix se limite aux quartiers haut de gamme et à la périphérie. Ce qui se traduit sur le terrain par des constructions dans le domaine du logement social ou des immeubles luxueux, à prix élevé. «Or il existe un déficit réel de logements dans la cité pour ces trois catégories : social, moyen et haut de gamme», explique Adil Bouhaja. «C’est une logique libérale qui n’est pas forcément compatible avec le développement que nous avons voulu pour Marrakech. Face à cela, il faudra réguler le marché et prévenir les établissements publics comme l’Erac d’un glissement vers le très haut de gamme», propose, de son côté, Fikrat. Après tout, c’est la logique même de cette mise à niveau urbanistique.


Flambée des prix

En termes de tarifs et prix de l’immobilier, Marrakech devient presque inabordable. Par quartier, dans le Guéliz par exemple, le prix du mètre carré nu oscille entre 11.000 et 22.000 DH. Le mètre carré construit dépasse les 12.000 DH. Face à une demande aussi forte, que ce soit pour le terrain nu ou encore le construit, les spéculations ont été telles que dans des quartiers périphériques, les prix ont atteint les 7.000 DH/m2 construit. Pour les zones villas, le terrain nu se vend aux alentours de 4.000 DH/ m2. C’est le prix affiché dans le quartier Targa. Construite, une villa de 300m2 peut être vendue à partir de 5 millions de DH. Les villas type beldi ont actuellement la cote. Leur prix démarre à 4 millions de DH. Un groupe comme Alain Grenn, qui va construire 500 villas a fixé les prix de vente à 77 euros le mètre carré nu. Le prix de cession finale (terrain et villa) est 4,8 millions de dirhams pour un 281 m2 par exemple. Des villas de 1.000 m2 sont mises à prix à 20 millions de DH. Enfin, sur la route de l’Ourika et à Tamesloht, les terrains pour villas se vendent à 300 DH/m2 pour des surfaces de 1 hectare par lots.Badra BERRISSOULE

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