×L'Editorialjustice régions Dossiers Compétences & RH Société Brèves International Brèves internationales Courrier des Lecteurs LE CERCLE DES EXPERTS Documents Lois à polémiques Docs de L'Economiste prix-de-la-recherche Prix de L'Economiste Perspective 7,7 Milliards by SparkNews Earth Beats Solutions & Co Impact Journalism Day cop22Spécial Cop22 Communication Financière
eleconomiste

Dossiers

Crédit logement: Attention aux conditions d'octroi

Par L'Economiste | Edition N°:602 Le 24/09/1999 | Partager

· Le financement du logement a repris depuis juin dernier
· L'offre se diversifie de plus en plus


"Il ne faut pas en rester aux annonces qui laissent entendre que le crédit logement est facilement octroyé. Les formules présentes sur le marché sont aussi contraignantes que celles exigées pour les autres types de crédits", déplore Karim qui vient de se marier et qui a du mal à financer le nid d'amour qui le réunira avec son épouse.
En effet, l'intéressé ne doit pas prendre à la lettre les messages publicitaires ou encore les belles brochures. Il doit vérifier les conditions d'octroi du crédit ainsi que les spécificités de chacune des offres proposées. Il s'agit notamment du taux d'endettement, des frais de dossiers, des primes d'assurances et de la quotité de financement (voir tableau comparatif).
Une chose est sûre, les différentes catégories de crédit à l'immobilier se sont beaucoup développées ces dernières années. Ces crédits se sont diversifiés tout en devenant plus souples et plus larges, puisqu'ils financent l'acquisition de tous les biens immobiliers, même les terrains. Les crédits logement prévoient même des échéances modulables. La BMCI a été la première à offrir une telle facilité.
Mais le candidat au crédit logement doit faire preuve de vigilance avant de souscrire un tel contrat, d'autant plus qu'il porte sur une longue, voire une très longue durée. De leur part, les bailleurs de fonds ne cessent de vanter le nouvel aspect de leurs produits. "Notre objectif est de pouvoir satisfaire toutes les catégories de personnes en quête d'un crédit immobilier. De plus, nous cherchons à susciter l'intérêt de ceux qui ne recourent pas au crédit pour financer leurs logements", affirment des responsables d'établissements de crédits. En effet, une bonne partie de l'immobilier leur échappe encore. Le secteur bancaire n'intervient qu'à concurrence de 20% dans le financement de l'immobilier.
Selon les responsables de Wafa Immobilier, près de 85% des constructions sont réalisées sans passer par les établissements de crédit. Il s'agit plus précisément des R+2, qui constituent environ 72% des constructions. En cause, les propriétaires de ces bâtiments sont soit inéligibles aux crédits ou encore non bancarisés.
Rappelons que le taux de bancarisation de la population marocaine se situe encore aux alentours de 22%.
Les crédits immobiliers sont plutôt sollicités pour la construction des appartements et des villas. Ces deux catégories absorbent 68% des crédits octroyés. En outre, au sein même de la profession, il existe encore quelques frictions entre les filiales de banques qui offrent ce type de crédit et le parrain de la profession, à savoir le CIH. Ce dernier se taille la part du lion. "Nous ne considérons pas les produits proposés par les banques comme concurrents. Bien au contraire, nous cherchons à ce que tous les intervenants au niveau de ce marché conjuguent leurs efforts pour combler le déficit de logement qui persiste depuis des années", souligne M. Azzedine Ayach, responsable de la Fonction Marchés Clientèle au CIH.
A fin 1998, le déficit en termes de logements s'élevait à près de 750.000 logements. Ce déficit continue à se creuser, car l'évolution de la demande croît plus rapidement que celle de l'offre.
Tous les organismes qui octroient le crédit immobilier ne sont pas tous logés à la même enseigne. Pour le moment, seuls le CIH et la Banque Populaire sont officiellement agréés pour financer le logement social. Ces deux établissements offrent un taux de 6,5% à condition que le salaire du bénéficiaire ne dépasse pas 3.600 DH net et que la superficie du logement ne soit pas supérieure à 100 m2, sachant que l'estimation du logement ne doit pas dépasser 200.000 DH. De plus, le client qui contracte un crédit au CIH ou à la Banque Populaire bénéficie de l'exonération de la TVA si le logement, objet du financement, est d'une superficie inférieure ou égale à 150 m2.
Les autres organismes militent pour bénéficier de cet avantage. Mais le Ministère des Finances reste ferme. Pour disposer de cet avantage, ces établissements doivent se plier à la condition selon laquelle ils doivent allouer 30% de leurs dépôts au financement de l'habitat social.
Par ailleurs, le crédit logement n'a pas connu la même évolution au niveau des différents établissements de crédit lors du premier semestre. S'il a grimpé pour certains, tels que le CIH (+45% durant le premier semestre par rapport à la même période de l'année dernière), il a reculé pour d'autres, tels que Wafa Immobilier (-35%). "Mais à partir du mois de juin, il a enregistré une nette reprise d'environ 20%", souligne les responsables de Wafa Immobilier.
A ce niveau, il convient de souligner que la capitale économique vient en tête en termes de demandes de crédit immobilier à hauteur de 46%. Elle est suivie par la capitale administrative avec 20%. Le niveau des demandes de crédit immobilier est encore timide au niveau des autres villes. A titre d'exemple, il est de 2,5% à Agadir et Marrakech.
Côté promotion immobilière, ce créneau n'a pas enregistré de recul durant le premier semestre pour la simple raison que beaucoup de projets avaient démarré bien avant.
A rappeler que ce créneau a connu un réel assainissement lors des derniers mois. La baisse des prix et la discordance entre l'offre et la demande ont fait que plusieurs promoteurs amateurs se sont retirés de ce marché.


Et le noir


L'un des soucis majeurs des personnes qui ont recours au crédit immobilier est la partie qu'elles doivent verser au noir aux promoteurs. En effet, l'organisme de crédit se base sur le montant stipulé sur le compromis de vente pour financer le local en question. Ainsi, la part des fonds propres à verser par les intéressés peut parfois passer du simple au double.
Pour contrecarrer ce problème, des organismes de crédit, tels que Attijari Immobilier, ont commencé à effectuer une expertise du logement, objet du financement. Ainsi, ils déterminent la valeur réelle du logement à financer. "Et c'est sur la base de cette valeur que nous accordons le crédit", assure M. Abderrazak Berrada, directeur général d'Attijari Immobilier. Mais certains usagers ne l'entendent pas de la même oreille. "L'organisme de financement peut très bien demander à son expert de ne pas dépasser un certain niveau pour que le crédit accordé soit le plus proche possible de celui figurant sur le compromis de vente. Ainsi, l'apport personnel sera toujours important", disent-ils.

Rafik IKRAM

  • SUIVEZ-NOUS:

  1. CONTACT

    +212 522 95 36 00
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]

    70, Bd Al Massira Khadra
    Casablanca, Maroc

  • Assabah
  • Atlantic Radio
  • Eco-Medias
  • Ecoprint
  • Esjc