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    Economie

    Crédit au logement: Nouvelles mesures

    Par L'Economiste | Edition N°:40 Le 30/07/1992 | Partager

    · Les crédits destinés à l'acquisition de logements dont la valeur immobilière totale ne dépasse pas 500.000 DH exonérés de TVA

    · Le CIH reprend son rôle de financement du logement sauf pour les programmes comportant des logements dont la valeur immobilière totale dépasse 500.000 DH

    A partir du 1er Août, il n'y aura plus de TVA sur les crédits CIH destinés à financer l'acquisition de logements dont la valeur (ou VIT, valeur immobilière totale) est inférieure à 500.000 DH. Cette mesure qui a été instituée par un Arrêté du ministre des Finances devrait relancer le crédit au logement qui avait subi une forte baisse depuis le début de l'année. Parallèlement, le CIH recevra une contribution étatique au financement des HBM (habitations bon marché, d'une VIT inférieure à 150.000 DH) dont le montant s'élèvera à 400 millions de DH. Il reprendra donc, dans les prochains jours, son action dans le domaine du logement social.
    Après une éclipse qui aura duré sept mois, le CIH revient donc sur le marché immobilier. Un retour qui sera favorablement accueilli par les promoteurs et par les acquéreurs de logements qui ont été confrontés, depuis le début de l'année, à la rareté des financements(1).
    C'est probablement parce que le rôle du CIH n'a pas été évalué à sa juste mesure(2) que l'immobilier (et dans son sillage, le bâtiment), ont connu cette année une stagnation de leur activité. Des sources professionnelles parlent même de crise. En amont, des programmes importants de construction de logements ont été perturbés ou arrêtés (ERAC, Attacharouk) faute de financements. En aval, les acquéreurs se sont heurtés à d'importantes difficultés pour obtenir des crédits bancaires, y compris de la part de l'établissement considéré comme étant LA banque du logement: le CIH(3) . Au total, les transactions ont baissé; les prix aussi(4) .
    Pour revivre cette évolution, il faut remonter à l'année 1986, quand le CIH est invité à avoir une politique de collecte des dépôts. A partir de cette date, d'organisme financier spécialisé, le CIH accède progressivement au rang de banque commerciale. Autrement dit, il n'a plus le monopole de tous les produits; il ne peut plus prétendre à un traitement spécifique en matière de ressources. Côté produits, c'est le décloisonnement: les banques commerciales ont été autorisées à accorder des crédits au logement, hors encadrement. Côté ressources, le CIH bénéficiait de lignes extérieures avec la garantie de l'Etat (mais ne gérait pas de deniers publics) et aussi, indirectement, des concours des autres banques commerciales puisque celles qui n'arrivaient pas à nourrir le coefficient d'emploi en crédits au logement étaient dans l'obligation de souscrire à des bons du CIH.
    Situation nouvelle donc qui faisait passer le CIH du statut d'instrument financier de la politique de l'Etat en matière d'habitat (et de crédit hôtelier) à celui de banque commerciale soumise aux critères communs de gestion. Depuis, il communique d'ailleurs sur ce thème de banque généraliste tout en essayant de garder une identité spécifique en matière de financement du logement.
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    Aujourd'hui, l'établissement est dans l'obligation de se préoccuper de sa trésorerie, de son compte d'exploitation et de sa rentabilité au même titre que ses confrères du secteur bancaire. Ces nouvelles contraintes conduiront à terme à une réorientation de l'action de la banque: comment en effet financer du logement social s'il s'agit d'une activité déficitaire?(5)
    En 1991, le CIH connaît ses premières difficultés de trésorerie, à la fois en raison de la levée de l'encadrement du crédit et des mesures restrictives qui l'avaient suivie (notamment la hausse de la réserve monétaire) mais également à la suite de la crise sans précédent qui avait affecté le tourisme après le déclenchement de la guerre du Golfe. L'établissement rééchelonne alors 600 millions de DH d'échéances hôtelières. Pour mobiliser de nouvelles ressources, il lance un emprunt obligataire qui n'atteint pas l'objectif escompté: alors qu'il en espérait 1,7 milliard de DH, il ne réunit que 1,3 milliard de DH. Au total, la trésorerie de l'établissement souffre d'un manque à gagner de 1 milliard de DH.
    En Novembre 1991, l'établissement se retrouve en enfer(6). Désormais, aucun doute n'était plus permis: le CIH est bien une banque commerciale comme les autres.
    Depuis cette date, il n'a pas quitté l'enfer.
    A partir de Janvier 92, les contraintes auxquelles il est soumis iront en s'aggravant.
    Et d'abord, il y eût la Loi de Finances qui, dans la logique des réformes bancaires entamées en 1986, est venue fiscaliser les produits du CIH en soumettant les crédits à la TVA. Résultat: un renchérissement des crédits dont on dit alors qu'il risque de tuer le logement. La baisse des ressources extérieures conjuguée aux hausses successives du taux de la réserve monétaire renforceront les tensions sur la trésorerie du CIH. Enfin, un crédit obligataire lancé par la banque ne collecte que la moitié des 500 millions de DH escomptés, le Trésor étant déjà passé par là. Conséquences: les crédits du CIH connaissent une très forte baisse au cours du premier semestre; il pousse l'orthodoxie financière jusqu'à ignorer le logement social, puisqu'il n'est plus l'instrument de la politique de l'Etat en matière de logement.
    Avec cette quasi-grève forcée du CIH, le logement est pratiquement en panne. Une situation qui montre le poids que cet organisme a acquis en peu de temps dans le domaine du logement.
    Plusieurs actions de sensibilisation ont été entreprises et notamment auprès des autorités monétaires pour redonner au CIH les moyens de poursuivre au moins partiellement son rôle. Cette sensibilisation a été relativement efficace grâce à l'importance sociale que revêtent les questions d'habitat et au poids économique des professionnels du bâtiment et des promoteurs immobiliers publics et privés,...
    Finalement, l'Etat demande au CIH de financer de nouveau les différents types de logement social, en apportant lui-même une contribution du Trésor de 400 millions de DH qui viennent d'être débloqués. De même, la définition du logement social a été élargie aux logements dont la VIT est inférieure à 500.000 DH. Conséquence: les crédits destinés à l'acquisition de logements dont la VIT est inférieure à 500.000 DH seront exonérés de TVA à partir du 1er Août. Question: quid de la TVA acquittée par les emprunteurs au titre des crédits accordés entre le 1er Janvier et le 31 Juillet 92?
    Hormis le logement HBM et les logements dont la valeur immobilière totale ne dépasse pas 500.000 DH, le CIH ne financera les autres types de produits que d'une manière exceptionnelle. Ainsi, les programmes de promotion immobilière comprenant des VIT supérieures à 500.000 DH ne seront plus financés par l'établissement. L'acquisition de logements ayant une VIT supérieure à 500.000 DH ne sera plus financée que dans des cas particuliers (emprunteur client et déposant du CIH ou bien programmes agréés et préfinancés CIH).
    Parallèlement, le CIH mobilisera dans les prochains mois, de nouvelles ressources à long terme:
    - lancement d'un emprunt obligataire de 1,25 milliard de DH ouvert à la CDG et aux compagnies d'assurances(7) et éventuellement d'un second emprunt obligataire réservé aux compagnies d'assurances;
    - une ligne BIRD d'un montant de 25 millions de dollars réservée au financement des HBM, avec garantie de l'Etat, fait l'objet de discussions;
    - une nouvelle ligne SFI d'un montant de 100 millions de dollars avec la garantie de l'Etat fait également l'objet de discussions. Elle doit être consacrée à l'hôtellerie (restruc-turation d'hôtels, réaménagement d'hôtels, privatisation).
    Une certaine relance de l'immobilier est donc à prévoir dans les prochaines semaines. Mais les mesures qui l'auront provoquée ne sont que des mesures provisoires. Le financement du logement nécessite des ressources à long terme. Les acteurs du paysage financier (banques, mais aussi sociétés de leasing), attendent toujours la mise en place des instruments de mobilisation de ressources longues qui ont été maintes fois évoqués par les autorités monétaires depuis dix ans (titrisation, réforme de la bourse, marché hypothécaire....).

    N. E.
    (1) Avec les répercussions que l'on sait sur l'activité du bâtiment.
    (2) Les autorités monétaires et financières ont probablement estimé qu'avec le décloisonnement des activités bancaires entamé en 1986 et la levée de l'encadrement du crédit en 1991, les banques commerciales.
    (3) Deux autres banques sont particulièrement actives dans le domaine du logement, notamment social: la Banque Populaire et la CNCA.
    (4) Ce qui n'est pas forcément une mauvaise chose pour le consommateur.
    (5) Les HBM (habitations bon marché) ont une valeur immobilière totale inférieure ou égale à 150.000 DH. La quasi-totalité des banques ne sont pas organisées pour ce type de financements à long terme qui supposent le traitement d'un nombre élevé d'opérations portant sur de tous petits montants.
    (6) Expression signifiant que l'établissement se refinance auprès de la Banque centrale au taux de 18% pour pouvoir faire face à ses engagements. Cette situation indique que la banque a des difficultés de trésorerie.
    (7) Les compagnies d'assurances n'ont pas été épargnées par les difficultés de trésorerie qui affectent les entreprises. Le montant des primes impayées atteint cette année des niveaux record.

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