×
  • L'Editorial
  • régions Dossiers Compétences & RH Société Brèves International Brèves internationales Courrier des Lecteurs Les Grandes Signatures Documents Lois à polémiques Docs de L'Economiste prix-de-la-recherche Prix de L'Economiste Perspective 7,7 Milliards by SparkNews Earth Beats Solutions & Co Impact Journalism Day cop22Spécial Cop22 Communication Financière

    Affaires

    Copropriété
    Le syndic, pour éviter la «bidonvillisation» de votre logement

    Par L'Economiste | Edition N°:2142 Le 01/11/2005 | Partager

    . Deux organes légaux, l’AG et le syndic. La loi a oublié les agences, dommage!Souvent, après l’acquisition d’un logement, on est confronté à des problèmes de gestion des parties communes: entretien du jardin, gardiennage, ascenseur… Quelle est la solution? C’est la création d’un syndicat d’immeuble, plus connu sous le nom de «syndic». Est-ce une obligation? Oui, la loi 18-00 sur la copropriété (publiée au Bulletin officiel du 7 novembre 2002), dispose, dans son article 13, que «tous les copropriétaires d’un immeuble divisé par appartements, étages et locaux (…) se trouvent de plein droit groupés dans un syndicat représentant l’ensemble des copropriétaires»… La loi qui compte sur le bon sens des gens ne prévoit pas de sanction pour l’absence de syndic.Et pourtant, bon nombre de résidences n’ont pas de syndic ou, quand les copropriétaires en ont désigné un, ils ne respectent pas les obligations légales de la copropriété. C’est un phénomène très curieux. Les Marocains sont très attachés à la propriété: nous faisons des sacrifices importants pour le logement et, à partir du moment où on emménage, on cesse de s’intéresser à sa valeur, en omettant de doter l’immeuble ou la résidence d’un syndic, ce qui est le plus court chemin pour «bidonvilliser» son logement.Les raisons sont multiples: ignorance, mégarde, voire mauvaise foi. Il n’y a donc pas de quoi s’étonner par la suite que des résidences se muent en taudis. C’est pourquoi le syndicat des copropriétaires est une entité adéquate de gestion. Légalement, il bénéficie de la personnalité morale et de l’autonomie financière. Autrement dit, le syndicat, appelé communément «le syndic», dispose d’une trésorerie propre et de la faculté d’effectuer des actes d’administration. Afin de réaliser sa mission de gestionnaire, le syndicat est scindé en deux organes: l’assemblée générale (AG) et le syndic. Le premier approuve les actes de gestion du syndicat et le second les exécute. Evidemment, les décisions de l’AG sont prises par voie de vote. A préciser tout de même que chaque copropriétaire a droit à un nombre de voix déterminé selon la partie divise. Ainsi, si vous disposez de deux appartements au sein du même immeuble, votre vote compte pour le double. En outre, le syndicat d’immeuble doit obligatoirement avoir un règlement de copropriété. Son rôle est capital puisqu’il définit les attributions de l’AG et les règles de son fonctionnement. Quant aux réunions du syndicat, elles devraient êtres tenues au moins une fois par an. La réalisation de travaux d’entretien ou la révision de la répartition des charges peuvent figurer à l’ordre du jour de celles-ci. La loi exige pour certaines décisions l’unanimité du vote. A titre d’exemple, la création ou l’aménagement des locaux à usage collectif comme une mosquée ou une salle des fêtes. . La plaie des impayésMais c’est le budget annuel qui reste le souci majeur des syndicats des copropriétaires. Selon Abdesslam Lahlou, directeur général de syndic, une société gestionnaire de patrimoine immobilier, «la loi prévoit 50 DH comme un montant minimum de cotisation. Les problèmes surgissent lorsque certains résidants ne payent pas». Le budget se trouve ainsi amputé. Dès lors, il devient difficile de faire face aux charges d’entretien. Que faire? Une mise en demeure leur est adressée dans un premier temps par le syndic. Si elle reste infructueuse pendant plus de 30 jours après sa réception, la voie judiciaire s’impose. En effet, d’après les dispositions de l’article 25, c’est le président du Tribunal de 1re instance qui est compétent pour statuer. Il ordonne ainsi le versement des provisions assorti d’une exécution provisoire. Autrement dit, le résidant débiteur paie ses retards de cotisation avant de contester en appel. Le recouvrement de la créance se fait dans les 48h. Mais en réalité, «il faut attendre 2 mois pour l’exécution judiciaire. Pis, parfois des jugements se basent sur le dahir du 16 novembre 1946 alors qu’il a été abrogé par la loi 18-00 du 07 novembre 2002 relative à la copropriété», déclare Abdesslam Lahlou. Au-delà de la cacophonie judiciaire, c’est finalement les résidants qui pâtissent des dégâts occasionnés par l’inexistence ou la mauvaise gestion du syndicat des copropriétaires. Les conséquences peuvent être désastreuses pour un ensemble immobilier comptant au moins 7.000 logements et étendu sur 40 hectares. C’est de la sorte que la nouvelle génération d’habitat insalubre prend forme. Les sociétés d’administration des biens immobiliers sont une solution mais à condition de réglementer la profession. Selon Fayçal Benjelloun, vice-président de la Chambre nationale du notariat moderne, «pour préserver le patrimoine immobilier d’une dépréciation, il est indispensable de responsabiliser tous les intervenants du secteur y compris les administrateurs de biens immobiliers». Finalement, le sentiment général est celui d’un besoin d’accompagnement aussi bien au niveau pédagogique que réglementaire. Car sans cela, la lutte contre l’habitat insalubre va persister et seul le champ d’intervention changera.


    Bien commun, valeur civique

    En «1960, le Maroc comptait moins de 7 millions d’habitants dont les trois quarts étaient ruraux. Actuellement, 55% de la population vivent en ville. La copropriété, qui englobe aussi la notion de bien commun, est un référentiel urbain assez récent au Maroc», selon Moulay Chrif Tahiri, directeur de la promotion immobilière au ministère chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme. Urbanisme et citoyenneté sont donc des concepts en interaction. A travers cette optique, les syndicats des copropriétaires sont une évaluation sociologique de notre culture civique.


    Une réforme ratée?

    La gestion d’un patrimoine immobilier est par nature complexe. Pour Fayçal Benjelloun, vice-président de la Chambre nationale du notariat moderne (par opposition aux adoul), «c’est la gestion de la copropriété qui est le problème et non pas la copropriété. La délégation du service à des administrateurs de biens immobiliers serait une solution». Gérer le parc immobilier implique, en effet, des compétences techniques et juridiques. D’où l’intérêt de déléguer les services de maintenance et d’entretien à un syndic professionnel. A long terme, l’anticipation des travaux d’entretien, la souscription à une police d’assurance et le recouvrement des charges de copropriété préservent les habitations. La réforme de la copropriété, en 2002, a sans doute manqué d’esprit d’à-propos. Elle n’a pas créé le métier de syndic. Les agences immobilières auraient pu aussi assurer ce rôle de manière plus efficace, car elles ont pour elles la professionnalisation.


    Syndic: Gendarme, confident, cadi, médiateur…

    Il arrive qu’on engage un gardien pour l’immeuble mais pas de femme de ménage. Au début, on se met d’accord, pour des raisons d’économie notamment, qu’il assurera les deux fonctions. Quelque temps après, les contestations fusent de tous les côtés pour embaucher une femme de ménage. Après son recrutement, quelques résidants, pour une raison ou une autre, demandent à ne pas utiliser certains détergents. D’autres viennent se plaindre parce qu’un voisin fait du bruit. Certains vont jusqu’à lui demander d’intervenir pour stationnement gênant. Des situations aussi invraisemblables l’une que l’autre finissent par décourager les responsables. Dans la majorité des cas, ils jettent l’éponge en démissionnant. Pourquoi les copropriétaires assimilent-ils souvent un syndic à un gendarme? La question mérite d’être posée. Selon Saâd Sahraoui, président de syndic au quartier résidentiel d’El Qods, «c’est le manque d’informations des profanes sur le contenu de la réglementation qui est à l’origine de ces situations». Il y a certainement un effort de communication à faire de ce côté-là. «Nous avons procédé à la distribution de centaines de résumés de la loi et dizaines de copies du texte auprès de nos clients et nos partenaires», déclare Abdesslam Lahlou, directeur général de la société Syndic. Mais cela n’a rien changé. La loi 18-00 relative à la copropriété, quant à elle, précise clairement dans son article 26 le rôle du syndic: collecte des cotisations nécessaires aux charges, effectuer les réparations urgentes même d’office, veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien…Il ne s’agit nullement de faire la police de l’immeuble. En effet, il faut distinguer entre deux éléments: le règlement de copropriété et les principes de bon voisinage. Le premier se réfère à la loi tandis que le second se base sur un code moral. Autrement dit, la mission du syndic se limite à gérer au quotidien l’administration et l’entretien de la résidence. La copropriété d’un point de vue socio-urbanistique implique bien sûr l’idée de vie en commun. Mais, selon une approche purement juridique, le syndic n’a pas un pouvoir de médiation. En d’autres termes, les frictions entre voisins ne relèvent pas de ses compétences. Faiçal Faquihi

    • SUIVEZ-NOUS:

    1. CONTACT

      +212 522 95 36 00
      [email protected]
      [email protected]
      [email protected]
      [email protected]
      [email protected]

      70, Bd Al Massira Khadra
      Casablanca, Maroc

    • Assabah
    • Atlantic Radio
    • Eco-Medias
    • Ecoprint
    • Esjc